我國大陸的預(yù)售商品房“按揭”制度

閆 宇

摘要商品房預(yù)售是目前房地產(chǎn)采用的一種主要交易方式,人們習(xí)慣上稱為“按揭”購房。從法律上講,“按揭”的概念是否正確?商品房預(yù)售是“按揭”還是“抵押”?本文從法律的角度對(duì)此進(jìn)行了界定。

關(guān)鍵詞按揭 抵押 樓花

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-0592(2009)05-132-01

二十世紀(jì)九十年代,我國大陸在預(yù)售商品房買賣中引進(jìn)了我國香港法律“按揭”的概念。但是,“按揭”被引入到我國大陸,只是稱謂的引入,而非制度的引入。

“按揭”來源于英國法中的mortgage一詞。在我國大陸的法律文獻(xiàn)中,mortgage 常被譯成抵押。而近代英美法中的mortgage,是一種以不動(dòng)產(chǎn)為主要標(biāo)的的權(quán)證轉(zhuǎn)移(transferring of title)和權(quán)證回贖(redeption)相結(jié)合的擔(dān)保制度。債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行,將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移給債權(quán)人,在債務(wù)履行后,債務(wù)人有將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證贖回的權(quán)利;在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí),該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則完全歸債權(quán)人擁有。

在早期英國普通法的按揭中,土地的按揭是非常嚴(yán)格的。按揭人如果不能在特定的時(shí)間內(nèi)支付約定的金額,他將被永遠(yuǎn)取消贖回權(quán),即使土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過債務(wù)總額。更為嚴(yán)厲的是,即便按揭人的贖回權(quán)被取消,其所負(fù)的債務(wù)并不視為已經(jīng)受到清償,按揭權(quán)人仍然可以要求他履行債務(wù)。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,這種對(duì)債務(wù)人顯然不利的按揭制度逐步得到了改觀。這種改觀是通過衡平法對(duì)按揭交易的介入而實(shí)現(xiàn)的。最終由衡平法確定的規(guī)則是:即使按揭人未能履行債務(wù),也應(yīng)當(dāng)允許其贖回土地權(quán)利。衡平法對(duì)按揭交易的干預(yù)最終導(dǎo)致衡平法上的贖回權(quán)的確立。1873年,衡平法上的回贖權(quán)最終得到普通法院的承認(rèn)。

1925年英國頒布物權(quán)法,對(duì)傳統(tǒng)的mortgage制度作了較大調(diào)整,不僅引用了大陸法上的登記制度(設(shè)定mortgage必須登記),還規(guī)定:在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí),債權(quán)人不能直接取得用于mortgage的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或相關(guān)權(quán)益,而只能申請(qǐng)對(duì)相關(guān)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或以其它方式取得變價(jià)以獲得受償,或在不能實(shí)現(xiàn)變價(jià)時(shí)由法院將相關(guān)財(cái)產(chǎn)判給債權(quán)人。

香港的法律雖然繼承了英國的按揭制度,但現(xiàn)在的按揭制度已經(jīng)有所發(fā)展,與英美法的按揭有許多不同之處。

目前,香港已經(jīng)在法律上明文規(guī)定現(xiàn)房按揭的法律屬性是抵押。香港1984年頒布的《轉(zhuǎn)讓和物權(quán)條例》(Conveyance and Property Ordinance)第44條規(guī)定:自1984年11月1日起,以法定式產(chǎn)業(yè)擔(dān)保的,必須以契約形式設(shè)定法定式抵押而不可設(shè)定法定式按揭,該日之前設(shè)定的法定式按揭從該日起自動(dòng)轉(zhuǎn)為法定式抵押。中國大陸完全可以借鑒此條的規(guī)定,在一國兩制的格局下,這樣對(duì)解決區(qū)際法律沖突,實(shí)現(xiàn)法律的協(xié)調(diào),有著積極的作用。

1954年,香港立信置業(yè)公司最先推出樓宇“分層售賣,分期付款”的商品房預(yù)售方式。由于房屋尚在施工便“拆零砸碎”、分期分批地預(yù)售給購房者,如落英片片墜落,故預(yù)售的商品房稱為“樓花”,而商品房預(yù)售則被稱為“賣樓花”。它是指正在建設(shè)或?qū)⒁ㄔO(shè)的尚未竣工交付的商品房,包括尚在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中的商品房。商品房預(yù)售指出賣人即房地產(chǎn)商與買受人約定,將正在建設(shè)而尚未竣工或?qū)⒁ㄔO(shè)的商品房預(yù)先出售給買受人,由買受人支付定金或部分房款,并在未來確定的日期內(nèi),將預(yù)售房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的法律行為。

二十世紀(jì)八十年代,在南方沿海開始土地有償使用后,以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的商品房開發(fā)逐漸吸引了香港的購房人,他們帶來了購房資金,也帶來了按揭購房的要求,但當(dāng)時(shí)大陸的金融機(jī)構(gòu)尚未商業(yè)化和企業(yè)化,對(duì)個(gè)人的貸款尚未開放,抵押要求無法滿足。到90年代后期,國家為配合住房制度的改革,開始允許商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房貸款。

目前,我國大陸所謂的預(yù)售商品房“按揭”實(shí)質(zhì)上是一種抵押。我國大陸預(yù)售商品房買賣的現(xiàn)實(shí)操作中,購房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購的尚未建成的商品房(包括已建成但未辦理登記的商品房)抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在這種制度下,房屋的預(yù)期產(chǎn)權(quán)并沒有轉(zhuǎn)給銀行,仍然屬于購房人。所以,這種預(yù)售商品房“按揭”制度從法律的角度上嚴(yán)格說來是一種抵押,而非按揭。

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