小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

賈 燕

摘 要:隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于起步階段,有著巨大的發(fā)展空間。科學(xué)分析現(xiàn)有小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,充分利用其有利因素,揚(yáng)長(zhǎng)避短,促進(jìn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)步的發(fā)展。

關(guān)鍵詞:小城鎮(zhèn);房地產(chǎn)市場(chǎng);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):16723198(2009)22015802お

1 小城鎮(zhèn)的概念界定

我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)小城鎮(zhèn)的概念尚無(wú)統(tǒng)一定論,但是根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的行政區(qū)劃中,建制鎮(zhèn)與鄉(xiāng)平級(jí)設(shè)鎮(zhèn)政府,縣城關(guān)鎮(zhèn)是指縣級(jí)行政機(jī)關(guān)所在的建制鎮(zhèn);集鎮(zhèn)屬鄉(xiāng)級(jí)政府管轄,不設(shè)鎮(zhèn)政府。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局明確界定了小城鎮(zhèn)一般是指建制鎮(zhèn),而在《城市規(guī)劃法》中確認(rèn)建制鎮(zhèn)屬于城市范疇,但是由于有著城鄉(xiāng)混合的多種表現(xiàn),集鎮(zhèn)與小城鎮(zhèn)兩個(gè)概念可以互相代替使用或者相近范疇來(lái)處理。

本文中所說(shuō)的小城鎮(zhèn),泛指縣城關(guān)鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)。

2 小城鎮(zhèn)住宅發(fā)展分析

小城鎮(zhèn)處于“鄉(xiāng)首城尾”的地位,是城市與鄉(xiāng)村之間的橋梁和紐帶,決定了小城鎮(zhèn)在我國(guó)城市化進(jìn)程中起著不可估量的重要作用。經(jīng)過(guò)多年的改革和發(fā)展,我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平日益提高,小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和聚集效應(yīng)增強(qiáng)、人口規(guī)模擴(kuò)大,基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施也日益完善,住宅建設(shè)也隨之蓬勃發(fā)展。

從我國(guó)小城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展歷史來(lái)看,大致可分為以下幾個(gè)過(guò)程:

(1)居民自建住房。小城鎮(zhèn)中原有農(nóng)民在宅基地上建造房屋,沒(méi)有任何規(guī)劃、布局松散、占地面積大。房屋形式雜亂無(wú)章,大多數(shù)是以平房和兩層樓房為主。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程,土地資源稀缺,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范化,居民自建房已越來(lái)越多受到限制。

(2)公有住房租賃。這種福利分配制度是我國(guó)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下原有住房制度的核心內(nèi)容。在1957年基本形成了“高福利、低工資、低租金”的住房福利分配制度,主要是由政府或單位作為公有住房建設(shè)的主體,建成后的公有住房由地方政府或企事業(yè)單位按照職級(jí)和家庭人口進(jìn)行統(tǒng)一分配,由地方政府主管部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一管理,實(shí)行低租金政策,職工享受福利待遇。

(3)單位集資統(tǒng)建房。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的通知中規(guī)定,距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè),在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下,經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn),可以利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對(duì)象,必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。在我國(guó),小城鎮(zhèn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展遲緩、人們收入水平相對(duì)較低、思想觀念想念落后等因素的影響下,這種建房制度在20世紀(jì)90年代處于主導(dǎo)地位。但是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革,思想觀念的轉(zhuǎn)變,這種建房制度的弊端已經(jīng)越來(lái)越不受大眾的歡迎。

(4)商品化住房。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),住房供應(yīng)體制發(fā)生了巨大的變化。為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,政府和單位不再直接建房,而是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金建設(shè)住房,通過(guò)市場(chǎng)交易為居民提供住房,住房需求層次主要根據(jù)購(gòu)房者的收入水平和消費(fèi)水平來(lái)決定。

3 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展分析

3.1 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)存在問(wèn)題

(1)缺乏科學(xué)論證與評(píng)估。一般情況下,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都不會(huì)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的論證與評(píng)估,盲目地規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求,甚至出現(xiàn)半途而廢的現(xiàn)象。

(2)建設(shè)用地混亂。例如,有些土地沒(méi)有經(jīng)過(guò)掛牌、招標(biāo)直接出讓給開(kāi)發(fā)商的;有些開(kāi)發(fā)企業(yè)與單位共同開(kāi)發(fā)的,對(duì)土地的使用權(quán)權(quán)責(zé)不明的等等。這些都會(huì)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后帶來(lái)很多麻煩。

(3)開(kāi)發(fā)水平不高。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)資金實(shí)力較弱、開(kāi)發(fā)水平相對(duì)較低、經(jīng)驗(yàn)相對(duì)欠缺,明顯低于大中城市。有些住宅的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計(jì)而比較落后。有些住宅甚至連質(zhì)量都難以保證。

(4)規(guī)劃管理不到位。在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在著隨意更改項(xiàng)目規(guī)劃,自行規(guī)劃自行設(shè)計(jì)等嚴(yán)重問(wèn)題,致使房屋建設(shè)雜亂無(wú)章。

(5)項(xiàng)目質(zhì)量差。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般很少按照規(guī)范要求委托監(jiān)理方,對(duì)施工全過(guò)程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督控制,逃避工程質(zhì)量監(jiān)督,影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。

(6)物業(yè)意識(shí)缺乏。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較小,傳統(tǒng)的思想觀念束縛,導(dǎo)致了缺乏物業(yè)管理意識(shí)。對(duì)于小城鎮(zhèn)而言,物業(yè)管理幾乎處于起步階段,由于小城鎮(zhèn)存在著其特有因素,導(dǎo)致了基本沒(méi)有專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。

3.2 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析

(1)從前景來(lái)看,隨著城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化,居民消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大變化,人們逐漸從福利分房的制度中走出來(lái),轉(zhuǎn)變了購(gòu)房習(xí)慣,開(kāi)始轉(zhuǎn)向商品房。在小城鎮(zhèn)中,有絕大多數(shù)的人們?nèi)跃幼≡谑嗄昵暗膯挝患Y房或者公房?jī)?nèi),房屋結(jié)構(gòu)陳舊,基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施落后,已經(jīng)不能滿足良好的居住環(huán)境。隨著人們收入的提高,開(kāi)始注重自己的生活品質(zhì),他們都需要改善居住環(huán)境的潛在要求,這部分人是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的潛在客戶。

(2)政策大力扶持,中央政府提出了“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”發(fā)展觀念,小城鎮(zhèn)加快發(fā)展,導(dǎo)致大量的農(nóng)村人口涌向城鎮(zhèn)。解決新增城鎮(zhèn)人口的住房問(wèn)題,就會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)滿足市場(chǎng)需求,從而推動(dòng)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

(3)大多數(shù)的外出務(wù)工人員在積累一定技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和財(cái)富后,會(huì)選擇回鄉(xiāng),就近小城鎮(zhèn)內(nèi)安居樂(lè)業(yè),需要為他們提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和生活的空間。這部分人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大需求。

3.3 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

(1)大城市的郊縣:

①普通住宅:隨著城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格猛增,郊區(qū)環(huán)境改善、私家車擁有量越來(lái)越多,快速交通的方便,許多中低收入家庭更愿意選擇價(jià)格低廉的郊縣普通住宅。

②別墅區(qū):高品質(zhì)、高價(jià)位的別墅以其環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)精湛的特點(diǎn)吸引了成功人士的選擇。

(2)發(fā)達(dá)地區(qū)的小城鎮(zhèn):比如東部沿海城市,這里小城鎮(zhèn)居民生活富裕,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。這些地區(qū)已經(jīng)普遍實(shí)現(xiàn)了商品化住宅小區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)。

(3)一般小城鎮(zhèn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本處于萌芽狀態(tài),對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于摸索階段。根據(jù)小城鎮(zhèn)居民居住習(xí)慣,一般還是主要以7層以下的磚混結(jié)構(gòu)為主,少數(shù)商品房開(kāi)發(fā)以框架結(jié)構(gòu)為主的小高層。

3.4 多層磚混結(jié)構(gòu)住宅的特點(diǎn)

(1)多層磚混結(jié)構(gòu)住宅的優(yōu)點(diǎn)。

①磚混結(jié)構(gòu)的單方造價(jià)相對(duì)較低。相對(duì)于框架和框剪結(jié)構(gòu)的高層住宅來(lái)說(shuō),由于其人工、材料、機(jī)械等費(fèi)用相對(duì)較低,磚混結(jié)構(gòu)的住宅造價(jià)一般在800元/m2-1200元/m2(不含土地價(jià)格)。

②多層磚混結(jié)構(gòu)公攤一般在10%,而高層住宅要達(dá)到在20%左右。

③多層住宅物業(yè)管理費(fèi)一般在1元以下,相比較與高層住宅,省去了電梯費(fèi)及二次加壓供水費(fèi)用等。

④多層住宅的戶型設(shè)計(jì)更為合理,多層一般都采用板式建筑,一個(gè)單元兩戶到三戶,能夠滿足住戶的通風(fēng)采光要求。

從經(jīng)濟(jì)效益、居民消費(fèi)水平來(lái)綜合考慮,小城鎮(zhèn)居民更愿意選擇價(jià)美物廉的多層磚混結(jié)構(gòu)住宅。

(2)多層磚混結(jié)構(gòu)住宅的缺點(diǎn)。

①容積率小。多層住宅占地面積大,由于土地的稀缺性,土地資源的逐漸減少,導(dǎo)致了多層住宅已經(jīng)逐漸不適應(yīng)城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐。

②使用壽命少。從建筑質(zhì)量上來(lái)講,一般多層住宅是以磚混結(jié)構(gòu)為主的,相較于高層住宅的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō),使用壽命會(huì)大大降低。

③抗震性較差。磚混結(jié)構(gòu)住宅是由磚墻支撐和現(xiàn)澆、預(yù)制鋼筋混凝土板蓋成的住宅。由于建材質(zhì)量和施工質(zhì)量的不同,抗震性能就差于高層住宅。

3.5 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)

一些大中城市的房?jī)r(jià)由于受全球金融危機(jī)的影響,從去年開(kāi)始,全國(guó)樓市萎靡,房?jī)r(jià)普遍下跌。那么小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)是否會(huì)受此影響呢?

(1)根據(jù)上述市場(chǎng)分析,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)目前基本處于供不應(yīng)求的狀態(tài),故房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

(2)從全國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看,小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)本身遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大中城市房?jī)r(jià),已無(wú)任何下降空間。

(3)隨著小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該會(huì)穩(wěn)中有升,不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)的情況。

(4)土地資源的稀缺性,導(dǎo)致了地價(jià)不會(huì)下降,從而也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。

根據(jù)對(duì)一些小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)查統(tǒng)計(jì),位置較好地段售價(jià)一般在1500元/m2-2500元/m2之間,遠(yuǎn)低于全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格平均水平。

未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快發(fā)展階段,也是小城鎮(zhèn)迅速崛起的時(shí)期,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的發(fā)展前景。應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究對(duì)比,科學(xué)論證,加強(qiáng)宏觀調(diào)控,規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng),有計(jì)劃、有方向、有步驟地進(jìn)行小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),以促進(jìn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介:

張賽君(1982-),男,內(nèi)蒙古包頭人,碩士,西南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)生,研究方向:金融電子化;涂小剛(1981-),男,江西南昌人,碩士,西南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)生,研究方向:商業(yè)銀行。