關于發展我國房地產信托投資基金若干探索

張以東

摘要:我國房地產業是國民經濟的重要支柱,而融資又是房地產行業賴以生存的命脈。目前,單一的銀行體系支撐著我國整個房地產金融。同時,房地產行業具有周期性與資金密集型等特點決定了房地產業必須突破原有的單一融資渠道,尋求多渠道融資。房地產信托投資基金作為一種新的融資方式,對于拓寬融資渠道、穩定房地產業以及金融業具有重要意義。

關鍵詞:房地產;信托;基金;REITs

中圖分類號:F830文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)14-0090-02

房地產業是國民經濟的重要支柱產業,穩定房地產市場對于國民經濟的穩定、健康發展具有重要意義。同時,房地產企業需要大量的資金支持企業的生存和發展,但是,不利的國內外經濟形勢以及房地產業自身的原因使得通過銀行融資越來越困難。因此,房地產業應突破原有的單一融資渠道,尋求多渠道融資。2008年12月3日,國務院發布穩定金融的九項金融政策措施中強調要積極發展房地產信托投資基金等多種形式,拓寬房地產企業的融資渠道。在此背景之下,房地產信托投資基金作為一種新的融資方式,對于拓寬融資渠道、穩定房地產業以及金融業具有重要意義。

一、我國房地產信托投資基金的發展現狀

(一)房地產信托投資基金在我國曲折前行

1992年在三亞地方政府的高度介入下,發行了三亞地產投資券。三亞地產券可以看做是房地產投資權益的證券化,類似于美國的房地產信托基金,但是,作為全國僅此一例的改革開放試驗品以失敗告終。

2003年6月央行出臺121號文件以后,房地產信托在2003年第4季度出現“井噴”,房地產信托獨占信托業“鰲頭”。2005年9月,銀監會發布《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(212號文)。2006年8月,銀監會再次下發《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》(54號文),指出信托公司開辦房地產貸款業務,或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款,要嚴格執行“212”號文的有關規定。2006年度,國內集合資金信托市場共發行房地產信托90個,募集資金規模146.47億元,與2005年相比,發行數量下降了25.6%,發行規模下降了約6.9%。2007年3月1日,信托新政頒布實施,新的《信托公司管理辦法》明確規定,向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%。這使得依靠貸款所進行的房地產信托受到更嚴格的限制,加之2007年股票市場走入罕見的大牛市,房地產信托幾近消失。

(二)房地產信托投資基金在我國面臨的困難

1.我國房地產信托投資基金的法律地位還沒有完全確立。我國房地產信托投資基金的法律法規滯后,法律地位還沒有完全確立。迄今為止,我國沒有一部法律正式承認房地產信托投資基金的法律條文。不論是《證券投資基金管理辦法》,還是《產業投資基金管理暫行辦法》以及實施細則都不允許投資房地產。

2.缺少房地產信托投資基金的投資管理人才。房地產信托投資基金需要既懂房地產專業知識又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才。要求房地產基金投資家具備房地產的建筑工程技術、物業管理的背景和市場能力;同時,要熟悉金融知識和證券市場,具備資本運營的能力。而現階段這類復合型人才太少了,房地產信托投資基金缺乏復合型人才和專業人才運作。

二、發展我國房地產信托投資基金的重要性和必要性

(一)發展房地產信托投資基金是彌補單一融通體制不足的需要

目前,單一銀行體系支撐著我國整個房地產金融。從房地產開發的資金需求現狀來看,中國房地產開發企業除了自有資金外,主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前,來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70%以上,有些企業甚至達到90%。單一銀行體系支撐著我國整個房地產金融將會導致一系列問題。

1.單一的銀行體系支撐著整個房地產金融,進而支撐著中國房地產的整個產業體系,給我國的銀行業帶來了巨大的風險。在房地產經濟擴張階段,潛在的房地產信貸風險呈逐步積累的趨勢,當房地產經濟轉入收縮階段,潛在的風險開始凸顯并轉為現實的風險,并可能引起信貸的收縮和其與房地產業互為拖累的惡性循環。積極發展房地產信托投資基金,增加房地產行業的融資渠道,能在一定程度上降低了房地產行業波動對銀行業乃至整個金融系統的影響。

2.單一的融通體制下房地產行業容易產生“一松就亂,一收就死”的現象。中國房地產金融過分依賴于銀行這種單一融通體制使得房地產金融缺乏靈活的自我調節機制,銀行體系的任何調控都可能給房地產金融市場,乃至房地產市場帶來較大影響。發展房地產信托投資基金能夠增強國家宏觀調控的針對性以及房地產行業的靈活性。

(二)發展房地產信托投資基金是適應房地產行業自身發展的需要

1.房地產行業具有周期性。根據房地產周期理論,當房地產行業處于衰退階段,市場主體對未來的預期開始變得悲觀,房價預期越來越低,需求者觀望情緒加重,成交量低迷,房地產行業銷售工作和資金回流壓力加大,資金鏈將面臨重大考驗;同時,銀行將收緊對房地產行業的信貸規模,提高貸款條件,使得很多房地產企業特別是中小企業將遭遇融資困境甚至面臨資金鏈斷裂的風險。

2.資金密集型行業。房地產行業是一個資金密集型行業。房地產項目一般建設周期都很長,其周期遠遠長于銀行的經常性貸款項目,一旦銀行執行貨幣緊縮政策,很多項目將面臨資金鏈斷裂的風險。而房地產信托投資基金主要以發行股票或受益憑證的方式進行,而且有很多產品是封閉型的,其資金變現的要求較少,這就為房地產信托投資基金參與房地產投資創造了先天的優勢。

(三)發展房地產信托投資基金是疏通房地產資金循環不暢的需要

目前,中國金融資源的融通循環一定程度上是不暢的。一方面,存在著較大的金融資源需求無法滿足;另一方面卻存在著資源的閑置無法找到合適的地方進行投資。截至2008年10 月份,我國外匯儲備已超過1.9萬億美元。截至2008年9月,我國金融機構人民幣存款達524 535.76億。

三、積極發展我國房地產信托投資基金的有關建議

(一)加強房地產信托投資基金理論建設與人才培養

目前學術界對REITs在我國的可行性、組織模式的選擇等方面已有較為深入的研究。同時,應對如何增強我國房地產投資信托的抗風險能力,如何加強對我國房地產信托投資基金進行監管等多個領域進行研究探索,建立適合我國國情的房地產信托投資基金的理論體系。

與此同時,要加強REITs相關人才的培養,盡快建立起一支既精通基金業務又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。此外,還要加快基金業務發展所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。只有建立健全的人才隊伍才能建設健康的房地產融資市場。

(二)加強我國房地產信托投資基金的法律法規建設

立法先行是發展REITs的重要保障。國外經驗表明,REITs要取得成功,首要條件是必須具備完善的法律法規。如新加坡、日本和中國香港都是在原有相關法律已經比較完備的基礎上,通過長期研究制定了REITs專項法律。因此,我國推行REITs必須首先從法律法規上突破束縛,建立完善的法制體系。

(三)加強對我國房地產信托投資基金的監管

1.建立健全嚴格的信息披露制度。我國對房地產信托投資基金的信息披露還沒有一個全面、詳細的要求,基金公司披露的信息只局限于募集基金時向投資人承諾的披露范圍,而在基金運作過程中,就有可能出現信息披露錯誤,披露的信息具有誤導性,或遺漏重要信息的情況,這時候,投資者得到的信息是毫無價值的,所以房地產基金必須建立健全嚴格的信息披露制度,以滿足投資者進行投資決策所需要的信息質量要求。

2.加強行業自律與他律,加快誠信建設,防范道德風險。在REITs的發展中存在管理人和被投資企業雙重道德風險。一方面管理者可能會利用信息不對稱的優勢,在經營管理中犧牲投資者利益為自己謀取利益;另一方面許多被投資企業運作不規范,投資者投資該企業后,利益有可能受到原有股東的侵占。雙重道德風險的存在,要有效保護投資者的利益,單靠政府監管還不夠。雖然通過設計制度能夠一定程度上克服管理人的道德風險,但仍無法克服被投資企業的道德風險。因此,在法規和制度的背后還需要一個道德的約束,這就要求加快市場誠信體系建設,以便更好地防范道德風險。

3.加強監管機構建設。首先,要建立我國自己的權威的、獨立的信用評級機構。過多的機構大量投資于信用評級較低的次貸市場是美國次貸危機發生的重要原因。因此,必須加強我國的信用體系建設,建立權威的信用評級機構,接受社會的廣泛監督,制定高信用度的評級結果;加強監管力度,控制信用評級較低、風險較高的投資規模。其次,強化金融監管部門的職責。隨著金融市場的創新與發展,產品越來越復雜,市場日新月異,對相關的監管機構在風險防范、信息搜集、政策決策的制定等方面提出了更高的要求。因此,在當前形勢下相關的監管部門必須與時俱進,改進監管技術,完善金融監管體系,強化風險監測和管理,切實維護金融安全穩定。