我國商品住房價格的計量經(jīng)濟模型預測研究

【摘要】 通過建立計量經(jīng)濟模型，對我國商品住房的價格進行實證分析，找出了影響商品住房價格的諸多因素。研究結果表明，人均可支配收入和竣工房屋造價是影響商品住房價格的顯著性因素。基于模型結果提出了政策建議。

【關鍵詞】 商品住房價格；影響因素；多元線性回歸模型

住宅是房地產(chǎn)的一種類型，屬于居住類房地產(chǎn)，包括普通住宅、高級公寓和別墅等。目前我國住房供應體系主要有三個：一個是針對于為數(shù)眾多的低收入家庭，實行“廉租住房和經(jīng)濟適用房”為主的住房供應政策；另一個是針對于數(shù)量龐大的中等收入家庭，實行“經(jīng)濟租用房和限價商品房”為主的住房供應政策；而對于數(shù)量相對較少的高收入家庭，仍然實行現(xiàn)金的住房供應政策，即為本文所要研究的商品住宅供應體系。

2008年新春伊始，建設部推出了三項重要措施：一是要抓緊完善住房保障體系；二是在著力解決低收入家庭住房困難的同時，要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項重要任務；三是堅決貫徹落實國務院關于宏觀調(diào)控的各項部署，抑制房價過快上漲。自從1998年我國實行住房商品化后，國內(nèi)各大城市住宅價格連年攀升，成為社會關注的焦點。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，不僅影響著經(jīng)濟的增長，也牽動著千家萬戶的心。再者，房價的攀升還影響其它第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)的經(jīng)營狀況，提高了他們的固定成本，使其生產(chǎn)經(jīng)營活動受到很大的影響。那么到底是哪些因素造成了房價的增長？到底房價應該處于什么位置才是合理的？我國的房地產(chǎn)應該如何走向規(guī)范的道路呢？本文將通過建立模型，一一探究這些問題，并提出可行性建議。

一、理論分析

同其他商品一樣，商品住房價格是由其價值決定的，其價值既包括所占用土地的價值，也包括土地上建筑物的價值。除此之外，還受到供求狀況、競爭程度、消費者偏好、市場預期、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略和政府相關政策的影響，其價格圍繞價值上下波動。

另外，商品住宅還具有建設周期長、價值量大、空間固定性等特點，這就使其價格有了一般商品價格所沒有的特點。首先，由于住宅的建設周期長，在短期內(nèi)的供給是缺乏彈性的，導致其價格由需求決定，即使從長期來看，由于土地的供給缺乏彈性也會導致住宅的供給缺乏彈性；其次，從需求方來看，經(jīng)典經(jīng)濟學理論認為，需求意愿和需求能力影響需求者對房價的認可程度。事實上，需求者除了考慮自己的購房需求和購房能力外，還要對未來房價的走向作出判斷，形成對未來的心理預期。也就是說，在需求意愿不變的前提下，如果當前購買比未來購買更有利，需求者就會傾向于選擇當前購買。如果大多數(shù)人對未來房價走勢的預期大致相同，則會使得選擇也趨同。當大部分人做出買和暫時不買的行動時，就會對市場價格起到很大的影響，會顯著地放大或縮小當前需求，從而影響房價。最后，住宅的區(qū)位是影響其價格的重要因素，區(qū)位自然環(huán)境的好壞、交通通達度等將影響消費者的需求，從而影響其價格。

二、模型設定

本文選取2006年我國各地區(qū)商品住房的有關數(shù)據(jù)進行橫截面回歸分析，以各地區(qū)的商品住房價格作為被解釋變量Y。影響商品住房價格的因素很多，考慮到實證研究的需要和數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取以下幾個變量作為解釋變量代表上述影響因素：

1．地區(qū)生產(chǎn)總值。代表一地的經(jīng)濟發(fā)展水平，商品住房價格與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平有著密切的聯(lián)系，理論上，一個地區(qū)的經(jīng)濟越發(fā)達，商品住房的價格越高，因而兩者之間應該呈正相關。

2．人均可支配收入。代表一個地區(qū)的人民的經(jīng)濟實力，人均可支配收入越多，提高生活質(zhì)量和進行投資的欲望和能力就越強。住宅相對于其他資本品來說，具有保值性和增值性，這種特點導致大量資本流入房地產(chǎn)市場，促使住宅價格上升。理論上該變量和房價存在正相關性。

3．竣工房屋造價。工程造價、土地價格再加上其他經(jīng)營銷售成本等構成了房屋的造價，竣工房屋的造價直接影響了商品住房的成本，因此理論上該變量和商品住房的價格呈正相關。

4．土地購置費。土地資源的稀缺性導致土地購置費不斷上漲，而土地購置費在相當大的程度上影響了商品房的售價。隨著開發(fā)的商品房不斷增加，土地越來越稀缺，商品房的價格也會隨著上漲，兩者存在正相關性。

5．地區(qū)變量。本文以地區(qū)數(shù)據(jù)為樣本，分析在全國范圍內(nèi)影響房價的因素，所以該指標代表的是宏觀區(qū)位因素。我國東部沿海城市和中西部城市在經(jīng)濟、社會觀念和政策等方面存在較大差別，前者房價應明顯高于后者，在模型中以中西部為基本組。

本文將其他影響房價的因素納入隨機誤差項u。

根據(jù)以上分析，設定計量經(jīng)濟模型如下：

Yi=β1+β2X2i+β3X3i+β4X4i+β5X5i+β6X6i+ui

其中，Yi為各地區(qū)的商品住房平均價格（元/平方米）；

X2為地區(qū)生產(chǎn)總值（元/人）；

X3為人均可支配收入（元/人）；

X4為竣工房屋造價（元/平方米）；

X5為土地購置費（元/平方米；

X6為虛擬變量，中西部取0，東部取1。

三、數(shù)據(jù)收集

文章獲取了我國31個地區(qū)的數(shù)據(jù)如表1所示。

四、模型估計、檢驗與調(diào)整

文本采取實證分析方法，對被解釋變量與個解釋變量進行回歸分析。

（一）經(jīng)濟意義檢驗

從回歸結果可以看出，X2的系數(shù)值為負，即地區(qū)生產(chǎn)總值越高，商品房價格越低，不符合一般經(jīng)濟意義，考慮存在多重共線性。其余解釋變量X3、X4、X5、X6的系數(shù)估計結果均表明各變量與商品房價之間存在正相關性，符合經(jīng)濟意義。

（二）統(tǒng)計推斷檢驗

從回歸結果看，可決系數(shù)R2=0.932105，擬合優(yōu)度較高；給定α=0.05，查t分布表，在自由度為n-5=26時得臨界值2.056，其中只有X5的t值小于臨界值，其他各解釋變量均對商品住房價格有顯著性影響，考慮由于多重共線性引起的。

（三）計量經(jīng)濟學檢驗

1．做多重共線性檢驗，得相關系數(shù)矩陣如表2所示

由相關系數(shù)矩陣可以看出，各解釋變量相互之間的相關系數(shù)較高，證實確實存在多重共線性。

修正多重共線性：

用逐步回歸法對模型進行估計：

所估計模型：Y=－2150.715+0.281956X3+1.168693X4(317.4584)(0.314473)(0.314473)

t=(－6.774792)(6.045202)(3.716354)

R2=0.903811，AdjustedR2=0.896940，DW=1.996983，F(xiàn)=131.5469

2．自相關檢驗

對所估計的模型做殘差圖，如表2所示。

DW檢驗：對應樣本數(shù)為31、2個解釋變量的模型、0.05顯著水平，查DW統(tǒng)計表可知，dL=1.297，dU=1.570，模型中DW=1.9969，dU

3．異方差檢驗

檢驗知nR2=0.710727，在α=0.05下，查χ2分布表，得臨界值χ20.05（2）=5.9915，nR2=0.710727<χ20.05（2）=5.9915，表明模型不存在異方差。

所以，本研究模型的最終估計結果為：

Y=－2150.715+0.281956X3+1.168693X4(317.4584)(0.314473)(0.314473)

t=(－6.774792)(6.045202)(3.716354)

R2=0.903811，AdjustedR2=0.896940，DW=1.996983，F(xiàn)=131.5469

通過以上數(shù)據(jù)，可以得出以下結論：

（1）在模型估計過程中，虛擬變量對被解釋變量的影響不顯著，表明東部城市與中西部城市的商品房價格沒有顯著性的差異。這是由于：經(jīng)濟方面，經(jīng)過改革開放近三十年的發(fā)展，中西部的許多地區(qū)在經(jīng)濟上有了較大的跨越式發(fā)展，與東部的差距逐漸縮小；在社會觀念方面，由于改革開放的深入進行，中西部人民逐漸樹立起了較強的商品意識、金融意識和競爭意識；在政策方面，由于國家近年來的西部大開發(fā)和促進中部崛起戰(zhàn)略，給予了中西部很大扶持。基于以上三個原因，中西部和東部的商品房價格差距在逐漸縮小。

（2）X3的系數(shù)為0.281956，符號為正，與理論分析相符。人均可支配收入的多少代表居民購買能力的大小，居民對住宅的需求主要表現(xiàn)在兩個方面：一是居住，二是投資。在我國需要購買住宅用于居住的人群非常龐大，主要由于一下幾個原因：一是城鎮(zhèn)房屋制度的改革。1998年停止福利性實物分房后，人們主動接受了自主購房解決居住問題的住房消費新模式，而住宅價值量大的特點表明居民人均可支配收入是其購買能力大小的表現(xiàn)。二是城市拆遷改造。在經(jīng)營城市理念的指導下，全國各大城市加快了城市建設的步伐，拆遷規(guī)模在短時間內(nèi)增大，被動型需求持續(xù)增長。三是七八十年代生育高峰期出生的人群進入婚育期，由于傳統(tǒng)思想的影響，父母往往給他們購買住宅提供經(jīng)濟支持。在投資方面，在我國居民缺少投資渠道的情況下，商品住宅以其保值增值的功能受到不少高收入家庭的青睞，前幾年席卷全國的溫州炒房團就是一例。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、居民可支配收入的不斷提高，城市商品住宅價格將呈不斷上升趨勢。

（3）X4的系數(shù)為1.168693，符號為正，與理論分析相符。表明工程造價、土地價格再和其他經(jīng)營銷售成本對商品住房的銷售價格有很顯著的影響。隨著建筑材料費的不斷上升商品房的造價必然也呈上升趨勢，又由于土地的稀缺性，土地的購置費越來越高，而為獲得土地開發(fā)權的前期成本也大幅度抬高了商品住房的銷售價格。

五、政策建議

基于以上模型估計結果，文章有針對性的提出一下政策建議。

（一）拓寬居民的投資渠道

在當前負利率的情況下，居民都不愿意將錢存在銀行，而投資渠道的缺少，迫使大量資金流入房地產(chǎn)市場，推高了整個中國的房價。以此，大力發(fā)展股票市場、債券和保險市場，促使居民投資多元化，減少資金流入房地產(chǎn)市場，是控制房價的有效手段。

（二）央行出臺限制房地產(chǎn)貸款的相關政策

中央銀行應出臺政策限制對地產(chǎn)商的貸款，不得超過某個最大限額，并且詳細了解其要投資的房地產(chǎn)所在地區(qū)，該地區(qū)的房價狀況等，對于一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達，商品房住宅較充足的地區(qū)，不給予其貸款，從而影響房地產(chǎn)商投資商品房的資金流量。

（三）限制豪宅，減少對土地的浪費

在不能改變商品房投資量的情況下，保證每個樓盤的小型住戶的比例，比如，如果要建一個樓盤的話，要求90平米左右的房子要達到一定比例才行。通過這種政策，可以節(jié)約住宅的土地用地，減少一些富豪的奢侈購買行為，給一些普通用戶提供更多的選擇空間。

（四）對不同類型住宅差額征稅

國家對高級住宅區(qū)征收較高的稅，對普通住宅區(qū)征收較低的稅，以此來鼓勵開發(fā)中小戶型住房，滿足更多普通居民的住房需求，在一定程度上限制高級住宅的開發(fā)。

（五）穩(wěn)定土地的供應量

房價的過快上漲很大程度上取決于預期，如何使人們對房價有穩(wěn)定的心理預期，避免房地產(chǎn)市場泡沫的出現(xiàn)，是政府調(diào)控市場的目標之一。政府應該通過控制土地的供應量使市場上房屋的供應量在長期內(nèi)處于一個合理的水平，使得房價的增長幅度與國民經(jīng)濟、人均可支配收入增長水平相適應，這樣就可以將房價的增長控制在一個合理的水平。

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