房產面積測算問題初探

【摘要】 房產測繪成果的好壞不僅影響房屋所有人的合法權利，同時對房屋產權、產籍管理工作起著重要的作用。本文針對變形縫、陽臺、室外樓梯面積測算等相關問題進行探討，尋找一個相對合理的測算辦法，切實解決實際工作中出現的問題，更好地為房產管理工作服務。

【關鍵詞】 房產測繪；層次；變形縫；室外樓梯

房產測繪是房產管理工作的重要基礎，其主要目的和任務就是采集和表述房屋以及房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供數據和資料。為此建設部于2000年8月1日發布實施了我國第一個房產測繪國家標準《房產測量規范》（GB/T 17986-2000），其發布實施對加強房產測繪管理、規范房產測繪行為、提高房產測繪的現代化水平、促進我國房產測繪事業的發展具有十分重要的作用。但是，由于該規范是開展全國房地產測繪工作的統一技術標準，原則性較強，可操作性欠妥，再加上由于測繪者對《房產測量規范》的理解程度還不夠，對某些問題的認識和理解存在一定的偏差，因此在實際測量操作中總是捉拿不準，給工作帶來麻煩。本文將在工作實踐中遇到的幾個面積測算問題提出來進行探討，尋求一種正確的處理方法，切實解決實際工作中出現的問題，讓測算成果更準確。

一、層次的認定

《房產測量規范》5.6.6.1規定，房屋的層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與房屋地下層數之和，假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓、頂層突出層面的樓梯間、水箱間不計層數。《房產測量規范》中對地下室及半地下室沒有明確的定義，我們可以參考國家標準《住宅設計規范》對地下室及半地下室的定義，地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。由此可以判斷當房間地面低于室外地平面的高度不超過該房凈高的三分之一的既不是地下室，也不是半地下室，應記入自然層數。在實際工作中，我們經常遇到許多樓房在設計圖紙上標注為地下室（或地面車庫等，室內地坪±0以下），而實際上室內地面與室外地平面的高度根本不超過房間凈高的三分之一，有的甚至在地平面以上（地面車庫），根據上述規定該樓層應計入自然層。如圖所示，設計圖紙上為地下室（地面車庫），

設計層數實際認定層數

（層高均在2.20m以上）測算

而實際測量時定義為一層。由于層次認定不同產生兩種結果。其一，對房屋建筑面積不構成影響的，即房屋不因層次認定不同而造成公攤面積變化，雖然房屋建筑面積不受影響，但在銷售時房價由于層次不同價格也不同。比如，二層加價10%，三層加價可能為20%。這樣層次的認定就非常重要，它直接影響到買賣雙方的經濟利益。其二，由于層次認定對房屋建筑面積造成影響的。如圖所示設計為地面車庫，室內地平在±0以下，樓上為住宅，地面車庫不用樓梯（即樓梯在地面車庫沒留由門洞

進入任一車庫內），根據《房產測量規范》8.2.1d規定，樓梯間，電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層數計算面積，因此該樓層若定義為地下室，那么此樓梯則不應計算建筑面積，若定義為一層，則該樓梯則應計算建筑面積，分攤至樓上住宅部分，從而造成房屋的建筑面積由于層次認定不同而不同，因此層次的判斷問題并不是一個小問題，應有一個明確統一的認定方法，因此房屋在層次認定時無論是設計、規劃、建設、房管等部門均應嚴格按照地下室（半地下室）定義進行認定，統一標準，切實維護交易雙方的利益。

二、變形（伸縮）縫

《房產測繪規范》8.2.1.O中規定，有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的伸縮縫計算建筑面積。變形縫是指建筑物在外界因素作用下，結構內部產生附加變形和應力，導致建筑物開裂、碰撞甚至破壞而預留的構造縫，包括伸縮縫、沉降縫和抗震縫。伸縮縫主要是防止建筑物由于溫度變化大產生開裂；沉降縫主要是防止建筑物由于沉降不均產生開裂；抗震縫是主要是防止建筑物由于地震產生開裂。由此可見，上述規定不僅適用于伸縮縫，也適用于沉降縫和抗震縫。在實際測量工作中會出現變形縫全部或部分與室內相通的情況，對于全部相通或其與兩邊房屋任一邊完全相通的情況測算時沒有影響，而對于局部相通的情況在測算時由于理解不同而造成測算結果出現差異。第一種觀點認為，只要伸縮縫與房屋相通，伸縮縫都全部計算建筑面積；第二種觀點認為，伸縮縫局部與房屋相通，通行部分計算建筑面積，不通行部分不計算建筑面積。個人認為，第二種觀點比較可行。如圖所示，因為在規范規定中僅將是否與室內相通作為唯一判斷條件，并未考慮伸縮縫寬度等其他因素，說明與室內相通是根本，同時計算建筑面積要具備房屋的一般條件，因此第二種觀點比較合理。變形縫僅三角部分計算建筑面積。

三、陽臺封閉的問題

由于，我國疆域遼闊，南北方氣溫差距較大，南方天氣較暖，陽臺大部分為不封閉，北方氣候較冷，陽臺大部分為封閉陽臺。而作為中東部地區的徐州市在樓房建設時，陽臺有的封閉、有的不封閉、有的原為不封閉后來又由房主自行封閉的，因此在測算時對陽臺封閉與不封閉問題很難判斷，但封閉與不封閉對房屋建筑面積影響較大，陽臺面積在計算時相差一半。如果判斷不準確，容易造成面積糾紛。故在陽臺封閉問題判別時應分以下幾種情況。第一，若規劃設計陽臺為全封閉陽臺，在實際測算時陽臺也是封閉的，則按封閉陽臺計算全部建筑面積。第二，如果規劃設計陽臺為封閉的，而實際上測算時為不封閉的，則按不封閉陽臺計算一半建筑面積。第三，規劃設計為不封閉陽臺，實際測算時無論封閉與不封閉，計算一般建筑面積。

四、室外樓梯

《房產測量規范》8.2.1.g中規定屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算；在8.2.2.d中規定無上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。對于規范中這兩條規定如果從字面意義上進行理解，屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按照樓梯每層水平投影面積計算；無上蓋的室外樓梯按每一層樓梯水平投影面積的一半計算；在對室外樓梯進行測算之前，我們必須首先明白什么是室外樓梯，室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產或生活的、上下各層通道之用的、有圍護結構的永久性建筑物，屬房屋的附屬設施。當上層樓梯設計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。因此我們在對室外進行測算時，首先對室外樓梯的層次進行判斷，作為房屋附屬設施的室外樓梯其水平投影面積應該按照樓梯的水平投影面積進行，即五層樓房室外樓梯的水平投影面積應該為四層，即n-1層，當該室外樓梯屬永久性結構有上蓋的室外樓梯時其面積為(n-1)s，其中n為樓房層數，s為一層室外樓梯面積；當該室外樓梯為無上蓋的室外樓梯時，我個人認為其面積為(n-2)s+ s/2，其中n為樓房層數，s為一層室外樓梯面積。如果僅僅根據規范字面意義上的理解，對于室外樓梯有無上蓋在面積測算時相差一半，差別太大，只有從現實出發，根據室外樓梯的定義，有無上蓋的差別體現在頂層，既體現了規范的嚴肅性，又靈活運用規范，讓交易雙方滿意。

參考文獻：

[1]國家質量技術監督局.房產測量規范.北京：中國標準出版社，2000