關于房地產企業內部控制問題的探討

一、完善房地產企業內部控制制度的措施

(一)完善房地產企業的內部控制環境

企業內部控制環境的好壞直接影響到企業內部控制的貫徹和執行，以及企業具體經營目標和整體戰略目標的實現，是內部控制其他要素發揮作用的基礎，并對其他因素起制約作用。現代企業要想在激烈的市場競爭中占有一席之地，就必須注重內部控制的設計與實施，確保企業的每個崗位及人員，每項業務或環節都能按制度辦理，將內部控制制度的建設作為一項長期任務來抓。

要充分發揮房地產企業董事會的作用，董事會是公司內部控制系統的核心，最適合約束經營者日常行為，要大力加強董事會的建設，履行其監控、引導和監督的責任。要加強企業文化建設，員工的思想道德素質是內部控制環境的重要因素之一，正直誠實的品行、高度的敬業精神對企業的內部控制會產生積極的影響。對員工進行思想道德方面的教育十分必要，建立公司統一的價值觀和道德標準，并制定員工行為準則。價值觀的建立必須脫離盈利高于一切的思想，應認真考慮道德問題，考慮企業的社會責任， 即合法、公平、公正地處理企業與利益相關各方的關系。

(二)構筑嚴密的企業內控體系

首先，是在企業經營全過程中融入相互牽制、相互制約的制度，建立以防為主的監控防線。有關人員在從事業務時，必須明確業務處理權限和應承擔的責任，對一般業務或直接接觸客戶的業務，均要經過復核，重要業務最好實行雙簽制，禁止一個人獨立處理業務的全過程。

其次，是要設立事后監督，即在會計部門常規性的會計核算基礎上，對其各個崗位、各項業務進行日常性和周期性的核查，建立以“堵”為主的監控防線。事后監督可以在會計部門內設立一個具有相應職務的專業崗位，配備責任心強，工作能力全面的人員擔任此職，并納入程序化、規范化管理，將監督的過程和結果定期直接反饋給財務部門的負責人。

最后，是以現有的稽核、審計、紀律檢查部門為基礎，成立一個直接歸董事會管理并獨立于被審計部門的審計委員會。審計委員會通過內部常規稽核、離任審計、落實舉報、監督審查企業的會計報表等手段業務，對會計部門實施內部控制，建立有效的以“查”為主的監督防線。

(三)加強房地產企業的信息溝通

良好的信息管理可以使員工正確的履行職責、管理者及時掌握企業的營運狀況，減少企業內外的信息不對稱和流通不暢，有助于提高內部控制的效率和效果。房地產企業應建立自己的信息系統，保證信息的搜集、儲存、加工、輸出和使用等各個環節的正常運行，滿足企業的信息需求。優良的信息系統要能保證信息提供的完整性，企業應當運用計算機、網絡等先進手段構建企業的信息系統，加快信息傳遞的速度，增加信息提供的及時性。企業的信息系統應能保證信息提供的準確性。

二、房地產企業內部控制的基本方式

(一)組織規劃控制

根據內部控制的要求，企業在確定和完善組織結構的過程中，應當遵循不相容職務相分離的原則。所謂不相容職務，是指那些如果由一個人或一個部門擔任，既可能弄虛作假，又能夠自己掩蓋其舞弊行為的職務。企業經濟活動通常可劃分為五個步驟:授權、簽發、核準、執行和記錄。如果上述每一步驟由相對獨立的人員(或部門)實施，就能夠保證不相容職務的分離，便于內部控制作用的發揮。

(二)授權批準控制

指對企業內部部門或職員處理經濟業務的權限控制。單位內部某個部門或某個職員在處理經濟業務時，必須經過授權批準才能進行，否則就無權審批。授權批準控制可以保證單位既定方針的執行和限制濫用職權。授權批準有一般授權和特定授權:一般授權是對辦理一般經濟業務時權利等級和批準條件的規定，通常在單位的內部控制中予以明確;特別授權是對特別經濟業務處理的權利等級和批準條件的規定，如當某項經濟業務的數額超過某部門的批準權限時，只有經過特定授權批準才能處理。

授權批準控制的基本要求是:要明確一般授權與特定授權的界限和責任;要明確每類經濟業務的授權批準程序;要建立必要的檢查制度，以保證經授權后所處理的經濟業務的工作質量。

(三)預算控制

預算控制是內部控制的一個重要方面，包括籌資、融資、采購、生產、銷售、投資、管理等經營活動的全過程。對單位各項經濟業務編制詳細的預算和計劃，并通過授權，由有關部門對預算或計劃的執行情況進行控制，其基本要求是:所編制預算必須體現單位的經營管理目標，并明確責任;預算執行中應允許經過授權審批對預算進行調整，以便預算更加切合實際;應及時或定期反饋預算的執行情況。

(四)實物資產控制

實物資產控制主要包括限制接近控制和定期清查控制，這是對單位實物資產安全采取的控制措施。(1)限制接近，以嚴格控制對實物資產及與實物資產有關的文件的接觸，如現金、銀行存款、有價證券和存貨等，除出納人員和倉庫保管人員外，其他人員則限制接觸，以保證資產的安全。(2)定期進行實物資產清查，保證實物資產實有數量與賬面記載相符，如賬實不符，應查明原因，及時處理。實物資產控制從廣義上說，還包括對實物資產的采購、保管、發貨及銷售全過程進行控制。

(五)成本控制

現代成本控制可分為“粗放型”和“集約型”兩種。粗放型成本控制是指在生產技術、產品工藝不變的情況下，單純依靠減少耗用材料，合理下料來降低成本的成本控制法。集約型成本控制是指依靠提高技術水平來改善生產技術、產品工藝，從而降低成本的控制法。這兩種方法結合起來，就是現代成本控制。

(六)風險控制

1.經營風險。是指因生產經營方面的原因給企業盈利帶來的不確定性。由于企業生產經營會受到來源于企業外部和內部諸多因素的影響，具有很大的不確定性，會引起企業的利潤或利潤率的高低變化，給企業帶來風險。經營風險變化情況來源于企業外部，企業仍應采用有效的內控措施加以防范。

2.財務風險。又稱籌資風險，是指由于舉債而給企業財務成果帶來的不確定性。企業舉債經營，全部資金中除自有資金外還有一部分借入資金，這會對企業自有資金的盈利能力造成影響。借入資金需還本付息，一旦無力償還到期債務，企業便會陷入財務困境甚至破產。

當企業息稅前資金利潤率高于借入資金利息率時，使用借入資金獲得利潤除了補償利息外還有剩余，使自有資金利潤率提高。若企業息稅資金利潤率低于借入資金利潤率，使用借入資金獲得的利潤不夠支付利息，還需要動用自有資金的一部分利潤來支付利息，使自有資金利潤降低，企業發生虧損，甚至招致破產的危險。這種風險即為籌資風險。

這種風險程度的大小受借入資金對自有資金比例的影響，借入資金比例越大，風險程度隨之增大，借入資金比例越小，風險程度也隨之減少。對財務風險的控制，關鍵是要保證有一個合理的資金結構，維持適當的負債水平，既要充分利用舉債經營這一手段獲取財務杠桿收益，提高自有資金盈利能力;同時要注意防止過度舉債而引起財務風險的增大，這是企業內部控制的重要環節，必須采取必要的措施防范。

(七)審計控制

審計控制主要是指內部審計，內部審計是對會計的控制和再監督。對會計資料進行內部審計，是內部控制的一個組成部分和特殊形式。內部審計是在一個組織內部對各種經營活動與控制系統的獨立評價，以確定既定政策的程序是否貫徹，建立的標準是否遵循資源的利用、是否合理有效、以及單位的目標是否達到。內部審計的內容十分廣泛，一般包括內部財務審計和內部經營管理審計。內部審計對會計資料的監督、審查，不僅是內部控制的有效手段，也是保證會計資料真實、完整的重要措施。