我國房地產市場中貨幣政策效果分析

【摘要】 運用VAR模型實證分析貨幣政策，在我國房地產市場內部的傳導路徑及其效果。

【關鍵詞】 貨幣政策;房地產市場;傳導路徑

一、文獻綜述

目前國內關于貨幣政策和房地產市場之間關系的研究大致可以分為兩個方向。

第一個方向，是分析貨幣政策變量對房地產價格的影響。如王來福、郭峰(2007)發現貨幣供應量變化對房地產價格有長期的持續正向影響，貨幣供應量的增加會導致房地產價格上漲。利率變化對房地產價格有負向影響，但在其長期動態影響逐漸減弱，并最終回歸到原點。貨幣供應量變化對房地產價格變化的貢獻率大于利率變化對房地產價格變化的貢獻率。

第二個方向，是研究房地產價格在貨幣政策宏觀傳導機制中的作用。何平、吳義東(2007)實證分析表明:我國房地產價格與其他主要經濟變量之間存在著密切聯系，房地產價格有助于預測未來通貨膨脹。

現有關于貨幣政策和房地產市場之間關系的研究更多集中在房地產價格上，較少涉及貨幣政策在房地產市場內部的傳導機制。

二、房地產市場中貨幣政策傳導路徑的理論分析

由于房地產屬于資本密集型行業，貨幣政策的變動自然會影響到房地產市場的流動性供給。寬松的貨幣政策伴隨的充足流動性供給會刺激房地產市場的投資和消費，相反，從緊的貨幣政策則會對投資和消費產生抑制作用。貨幣政策對供給的調控效應是短期利率能夠影響房地產建設的一個重要原因。

價格最終是由供求關系決定，房地產市場也不例外，房地產市場投資和消費形勢的變動必然會帶來房地產價格的改變。房地產價格的改變會通過Tobin Q效應渠道、資產負債表效應渠道和預期效應等渠道反過來影響房地產市場的供給和需求，房地產市場形勢的變化又會要求貨幣政策做出相應的調整。貨幣政策通過供求層面傳遞到價格，價格再通過與投資和消費的相互作用為貨幣政策進一步調整提供依據，貨幣政策正是通過這樣的方式在房地產市場中傳導并實現相關的政策意圖。

三、基于VAR模型的實證分析

實證結果顯示，信貸總量指標對房地產供給和需求指標并沒有顯著影響。嘗試把信貸總量指標替換為全國房地產開發企業到位資金中“國內貸款”的數據，實證結果沒有顯著的改善。這樣的結果是由兩方面原因造成:

首先，雖然資本密集型的房地產業對信貸資金有比較大的需求，就我國信貸總量而言，房地產業所占比例并不很大。

其次，房地產業的資金來源并不局限于信貸資金，還有自有資金、外資、預收款等，信貸資金所占比例有限。

貨幣供應量指標僅對房地產市場的供給產生影響，對需求則沒有顯著影響，這和我國之前的房地產市場運行實際也是吻合的。由于經濟發展、城市化進程以及對房價上漲的預期等因素，我國房地產市場存在著旺盛的需求，幾乎是有多少供給就有多少實現的需求，表現在模型中就是貨幣政策對房地產市場需求調節作用不顯著，房地產市場的供給決定了房地產市場實際實現的需求。在這樣一個需求龐大而供給有限的市場中，由需求推動的一個上升的房地產價格趨勢也就自然形成。

四、結語

運用VAR模型實證分析了貨幣政策在我國房地產市場內部的傳導路徑及其效果。結果顯示:信貸政策對我國房地產市場的供給和需求沒有顯著的影響，貨幣供應量能夠對房地產市場的供給層面起到調節作用;貨幣政策在我國房地產市場中遵循“貨幣供應量——房地產供給(投資)——房地產需求(消費)——房地產價格”這樣的傳導路徑，但是貨幣政策的整體傳導效率不高。

與目前關于貨幣政策和房地產市場關系的大多數研究不同，關注的重點并不在房地產價格，而是嘗試研究貨幣政策在我國房地產市場內部的傳導路徑及其效果。在實證數據的選擇方面，沒有選擇投資額、銷售額這樣的總量指標，用商品房新開工面積和商品房銷售面積分別表示房地產市場的供給和需求，可以剔除房地產價格等物價變動的干擾，更好地反映房地產市場的供求狀況。只是對貨幣政策在我國房地產市場內部的具體傳導路徑及其效果進行了實證分析，對這樣的傳導路徑和效果的形成原因以及該如何優化貨幣政策在房地產市場內部的傳導機制，還需要做進一步的研究。

參考文獻

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