投資性房地產的公允價值計量

【摘要】 通過分析引入公允價值計量投資性房地產的影響，結合新準則頒布后我國實務操作的現狀，對投資性房地產準則的完善提出一些看法和建議。

【關鍵詞】 投資性房地產;公允價值

一、相關定義概念的表述

在本文中，主要涉及了兩個概念:一個是投資性房地產;一個是公允價值。

1.投資性房地產。根據2006年新的投資性房地產準則的定義，投資性房地產指:企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼而有持有的房地產。其具體范圍限定為:已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。企業可以按照土地使用權和建筑物兩個類別，將所持有的投資性房地產分開來處理。由于我國土地的特殊性，企業會計準則與國際上對投資性房地產的定義并不完全一致。國際會計準則將投資性房地產定義為:在土地和建筑物上的投資，對它們的占用實際上不是為了供投資企業或與該投資企業同一集團的其他企業的經營或使用。并包括了以融資租賃方式租入的房地產和滿足特定條件的以經營租賃方式長期租入的房地產，體現了實質重于形式原則。在新準則中，摒棄了原先將投資性房地產作為固定資產來進行確認、計量和披露的做法，而是將投資性房地產和固定資產分開列示，這種處理可以合理地反映資產的現值，有助于報表列示的合理化和科學性。

2.公允價值計量。新準則體現我國會計準則同國際會計準則趨同的一個主要表現之一就是引入了公允價值計量模式。新準則中規定，企業應于資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，同時，如有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

雖然《投資性房地產》準則允許采用公允價值計量模式，但對于公允價值的定義及確定幾乎沒有特別的說明。《國際會計準則第40號——投資性房地產》中明確規定:投資性房地產的公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產交換的價格。投資性房地產的公允價值應反映資產負債表日的市場狀況。按照我國準則規定，采用公允價值進行后續計量條件嚴格，要同時滿足兩個條件:第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;第二，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似的市場價格及其他相關信息。

二、采用公允價值計量對企業的影響

如前所述，采用公允價值計量，以現值為計量基礎，在會計信息和財務指標的相關性、盈余管理的有利性方面，對企業都有十分有利的影響。

1.對會計信息和財務指標相關性的影響。采用公允價值計量，反映的是最近一個會計期間投資性房地產的市場價值，這樣的信息使企業的報表信息與市場的價格波動緊密聯系，對于報表使用者而言，可以更好地充分利用企業對外披露的信息去評價企業的經營業績和盈利能力，做出更加明智的投資決策。一般情況下，房地產的現值都會比原始成本高，所以采用公允價值計量資產可以使資產規模增大，利潤等財務指標提高，便于公司有效利用資本市場融資。另外，國際會計準則要求采用公允價值計量，所以我國企業采用公允價值計量，也可以提高會計信息和財務指標同國外企業相關信息和指標的可比性，增強國外投資者對我國企業的認同，為我國企業更快走上國際舞臺提供保障。

2.對盈余管理的影響。允許上市公司在成本模式和公允價值模式之間做出選擇，允許用公允價值計量投資性房地產并確認當期損益，這無疑為企業的盈余管理提供了更大的空間。根據對部分房地產類“A+H公司”的對內和對外的財務報告進行分析，我們不難發現，對內采用成本模式計價得到的利潤明顯低于對外采用公允模式計價得到的利潤。例如，虧損的企業可以利用價值重估增值的方式增加利潤。這對于企業來說是一個可以利用的工具，但也向國家監督企業的有效性提出了挑戰。

三、我國投資性房地產實務處理現狀及影響因素

在新準則出臺時，鑒于前文提到諸多的采用公允價值計量的好處，很多分析人士預測很多公司會傾向于用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，但實際上分析2007年大部分設有投資性房地產科目的房地產類企業的財務報表，便會得到與預測大相徑庭的結果——使用公允價值模式進行后續計量投資性房地產的公司甚少。

根據北京市教委人文社科研究計劃重點項目——《我國具體會計準則實施效果、問題與對策研究》的階段性成果報告的數據顯示:根據2007年上市公司年報，滬深兩市1570家上市公司中，存在投資性房地產的有630家，其中18家采用公允價值進行后續計量，占有此類業務公司的2.86%，其余的均采用成本模式。從年報統計結果看，2007年滬深兩市投資性房地產產生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占18家公司凈利潤的2.61%，占1570家上市公司凈利潤0.23%。對公允價值確定的方法主要有:房地產評估價格(10家上市公司)、第三方調查報告(2家上市公司)、與擬購買方初步商定的談判價下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(2家上市公司)等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產公允價值的具體確定方法。

那么，為什么面對誘人的可以滿足企業對利潤的需求的公允價值模式，大多數國內企業都選擇說不了呢?綜合多數企業的選擇理由，總結了以下幾個影響企業選擇公允價值模式的原因:

1.取得公允價值的成本高。我國準則中規定采用公允價值計量必須滿足的兩個條件具體分析下來是十分苛刻的。投資性房地產的“所在地”是指投資性房地產所在的大中型城市的城區。第二個條件中“同類或類似房地產”的要求就更加嚴格，對建筑物而言是指所處地理位置與地理環境、性質相同，結構類型、新舊程度和可使用狀況相同或相似;對土地使用權而言，是指統一城區、統一未知區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近。不能同時符合兩個條件的，都不可以采用公允價值模式，因此，在我國目前房地產市場發展不夠成熟的情況下，很難真正在市場上取得公允透明的市場價格滿足準則要求。如此一來，為了達到準則的要求企業在獲得公允價值上勢必要花費較高成本，經營效益降低。

2.對于公允價值的認可程度。相比于國際上對于公允價值的熟悉，公允價值在國內尚屬于一個有待深入研究的概念，與此相關的規定也不是很完善，這使多數企業在是否采用公允價值模式上十分保守和謹慎。另一方面對會計信息的使用者來說，采用公允價值模式后，企業提供的報表信息是否準確，也是投資者需要反復考量的。為了獲得準確的財務信息，報表使用者要求對于投資性房地產公允價值變動的相關信息要盡可能多地披露，但是在投資性房地產準則中較少涉及公允價值計量披露的條款。

3.對凈利潤和相關財務指標的影響。采用公允價值模式，不僅僅是一個后續計價方法改變的簡單轉變，更涉及在權責發生制下凈利潤由收入費用觀向資產負債觀的轉變。采用公允價值模式，投資性房地產的公允價值變動損益計入當期損益，在沒有處置投資性房地產的時候這筆利潤的增加只是賬面的金額增加，而并非實實在在的現金流入。公司的投資者很難再根據傳統的業績評價指標去評價企業的經營績效，并為決策提供更科學的信息支持。對于大多數上市公司而言，采用公允價值模式，會降低凈資產收益率，限制了該指標后續增長空間，難以使股東滿意。而較高的賬面利潤卻沒有現金流的支持，會增加企業的分紅壓力，加劇資金鏈的危機。此外，折舊和攤銷的稅盾作用消失和受市場價格波動影響帶來的經營風險也使企業經營者對于公允價值慎之又慎。

參考文獻

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