試論銀行營業網點購建裝修項目可行性研究

摘要 銀行網點購建、裝修項目可行性研究的內容有哪些?如何進行可行性研究?由于沒有一個規范的格式文本，實際工作中各銀行可行性報告撰寫的也是五花八門。市面上的一些項目可行性研究著述也多是有關工業企業新產品開發項目。研究的范圍、研究的對象與銀行網點購建裝修迥然有別，研究的方法和計算的模塊也就難以適合銀行的工作之需要。針對這一問題，重點探討了銀行營業網點構建裝修項目的可行性研究。

關鍵詞 銀行網點；購建裝修；可行性研究

一、網點購建裝修可行性研究的內涵

銀行營業網點購建、裝修項目可行性研究，是指在阿點購建、裝修項目建設前期，通過采用定量評價與定性分析相結合的辦法，對擬購建、裝修項目所在地經濟、金融情況、項目周邊客戶資源情況、業務發展前景預測情況，以及項目立項、建設面積、價格等方面的問題進行全面的分析、論證、評價，從而決定投資項目“可行”或者“不可行”，并且在可行的幾個投資方案中“選擇最優方案”。它是提高項目投資決策科學性的重要工具。

在前些年，由于粗放經營，一些銀行對營業網點構建、裝修缺少可行性研究，施“圈地運動”盲目擴張，搞斗氣競爭比鄰設點，求數量不重質量，圖規模不講效益，所謂“銀行多過米鋪”即是這一時期的產物，可行性研究在當時并沒有得到應有的重視。

二、網點購建裝修可行性研究的作用

對銀行經營而言，網點裝修可行性研究作用主要有以下幾方面：

(一)為銀行高層經營決策立項提供依據

商業銀行總行每年度都要對全行的固定資產投資進行先期預算，其中包括對營業網點購建裝修項目的立項，在立項審查中，決策層不可能逐個項目實地考察論證，其所決策的依據主要依賴于下級行對項目的可行性研究報告。

(二)為上級行項目預算審查和審批提供依據

一般來說，較大額度的網點購建裝修項目都要按財務審批權限層層上報上級行財審會審查批準，審查哪些項目、批準多少金額，從效益角度考慮是采取租賃方案、購置方案，是現址裝修、撤并搬遷、還是重新購建，上級行所依據的也是下級行所作的可行性研究報告中對營業網點購建裝修項目的投資預算和效益測算結果。

(三)為項目施工設計提供參考依據

在可行性研究過程中，對購建裝修網點的功能類型是適合做貴賓理財中心網點、不管是理財網點、還是金融便利店，都進行了詳盡分析論證，確定了最優方案，項目施工設計單位可以據此按照銀行有關功能類型網點設計規范要求進行圖紙設計。

(四)為商務談判簽訂有關合同協議提供依據

可行性研究報告在購建裝修方案、施工圖紙設計、投資預算等內容中，對購建裝修項目的一些商務條款、技術條款、主材品牌、規格、質量等都有明確要求，在項目通過上級行審批后，要根據可行性研究報告的有關內容制作標書文件，進行集中采購招標工作，通過商務談判確定中標單位，并與中標單位簽訂合同或協議。

三、網點購建裝修可行性研究的步驟

根據筆者在實際工作中的操作情況，網點購建裝修可行性研究大體有以下五個步驟：

第一步，提出計劃。網點管理辦公室根據全行既定的網點建設發展規劃要求和當年固定資產投資在網點建設方面的投資可能(會商財務會計部門)，綜合考慮現有網點裝修需求、布局結構、市場資源潛力和有否合適的鋪面來源，對市場進行一個初步考察，提出一個網點購建和裝修改造計劃。

第二步，初步立項。網點建設領導小組對網點管理辦公室提交的網點購建裝修計劃進行審議，從管理者的高度對網點購建裝修項目的必要性、輕重緩急程度和功能類型(是貴賓理財中心、一般理財網點、還是金融便利店)進行評議審查，確定名單上報上級行初步立項。

第三步，組織預算。根據上級行下達的項目初步立項通知，對擬購建項目組織有關部門人員與業主舉行談判，是購、是租，達成初步協議；是撤并、是新建，設計成可供選擇的多個方案；對現址裝修項目可立即啟動委托中介機構進行項目圖紙設計、預算等相關工作。

第四步，進行可行性分析評價。對項目的不同方案進行詳細的可行性分析論證，固定資產投資、經營費用、市場資源、未來發展等各方面進行測算，同時就經營效益、投資回收期等做出財務分析、評價。

第五步，編制可行性研究報告。對前期調查研究結果進行歸納總結，采用定量評價與定性分析相結合的辦法，對項目方案的選擇、是否可行作出結論，形成可行性研究報告，連同其他必需資料上報上級行正式立項并審批。

四、網點購建裝修可行性研究的主要內容

根據有關固定資產購建管理規定和工作實際，營業網點購建裝修項目可行性分析報告主要包括以下內容：

(一)項目及所在單位基本情況

1 現有項目所在地理位置，建筑面積，賬面價值，近三年來每年該項目投入情況，人員、業務量情況，項目所在行近三年主要經營成果，業務在地區占比等情況。

2 擬購建項目所在地理位置，建筑面積，賬面價值，投資估算，周邊客戶資源情況，業務發展前景預測。

(二)項目實施的必要性

通過對現有網點和新購建網點或網點裝修前后在地理位置、建筑面積、物業條件和功能分區和客戶資源的優劣利弊來闡述項目實施的必要性。

1 地理位置特征。包括對網點所處道路、停車便利特征、公交站點等方面進行比較評價。

2 戶外視覺營銷。包括對網點戶外視覺效果、豎牌廣告設置、樓頂廣告牌設置等方面進行比較評價。

3 物業條件和形象因素。包括對網點物業類型、視覺通透性、網點外部形象、網點裝修水平等方面進行比較評價。

4 內部功能分區因素。包括對現金區面積占比、理財區設置、咨詢柜臺設置、低柜區設置等方面進行比較評價。

(三)業務發展前景

1 項目所在地經濟、金融概況、經營環境。地區生產總值，人均可支配收入，金融機構存貸款等指標，對增設網點的項目還需提供同城區同業網點數和本行已有網點數及未來幾年內地區經濟環境分析。

2 未來三年主要業務的發展速度。對存貸款、各類中間業務規模進行預測，并測算出業務發展速度和平均增長速度。

(四)項目可行性分析

1 立項可行性分析。項目在立項過程中與上級行、相關部門的溝通銜接情況，初步考察的傾向性意見，該項目在全行本年度項目計劃中的排序情況，如遷址項目，原項目的處置利用情況。

2 面積可行性分析。購建或裝修項目建筑物空間是否合理；是否適合用于銀行營業場所；建筑面積是否符合上級行有關網點建設面積標準規定(如為超面積項目，應詳細論證面積超出的必要性)；屬于固定資產項目的是否符合固定資產管理辦法等相關規定。

3 價格可行性分析。擬購建的鋪面與周邊同類型項目的價格情況；裝修單面積造價在當地同類型項目價格比較情況；購建或租賃的價格對比分析。

4 效益可行性分析。對項目投產后的存貸款收入、中間業務收入、經營成本、利潤等經營指標進行測算，測評出項目投資回收期是否符合相關要求，對的項目經營效益進行可行性分析。

(五)項目實施方案，投產進度與資金使用安排，項目風險控制措施等。

(六)其他方面。項目實施前、后的房屋(土地)的相關權證信息。如為置換項目，需提供具有評估資質的評估公司出具的評估報告以及擬置換項目的相關權證信息。