論房屋聯(lián)建合同法律性質(zhì)及效力的界定

摘要 近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的類型也名類繁多。其中房屋聯(lián)建（亦稱房地產(chǎn)合作開發(fā)）是房地產(chǎn)開發(fā)中重要的類型之一。2005年頒布施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》對(duì)房屋聯(lián)建合同也作了相關(guān)的具體規(guī)定。因此，準(zhǔn)確地認(rèn)定它們的性質(zhì)和效力成為解決房屋聯(lián)建合同爭(zhēng)議中首先要解決的問(wèn)題。本文從房屋聯(lián)建合同的法律性質(zhì)入手，歸納了在實(shí)踐中存在的類型，對(duì)房屋聯(lián)建合同效力要件進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞 房屋聯(lián)建合同 法律特征 類型 效力

中圖分類號(hào)：D90-052文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房屋聯(lián)建合同概述

房屋聯(lián)建是指一方出地另一方出資或一方出地雙方或多方出資合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)，并且合作各方對(duì)建成的房地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成，或以土地入股、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)后進(jìn)行利潤(rùn)分成的行為。我國(guó)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。” 這一規(guī)定構(gòu)成了房屋聯(lián)建的法律基礎(chǔ)。在我國(guó)法律體系中只有部分部門規(guī)章涉及“聯(lián)建”一詞，現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)中并沒(méi)有“房屋聯(lián)建”的提法，有的只是“合作開發(fā)”、“合作建房”的提法。有學(xué)者對(duì)其作出如下定義：房屋聯(lián)建合同是指當(dāng)事人雙方約定，由一方提供地，另一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作建筑房屋，并于房屋建成后按合同約定的比例分配房屋和土地使用權(quán)的協(xié)議。豍最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱司法解釋）對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同做出了具體的規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

二、房屋聯(lián)建合同的法律性質(zhì)

在民事合同糾紛案件中，合同的性質(zhì)決定了案件的性質(zhì)，從而最終決定了應(yīng)適用的法律。

房屋聯(lián)建合同是一種諾成性的、雙務(wù)、有償?shù)暮贤@一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。但是關(guān)于房屋聯(lián)建合同究竟屬于哪一種類型的合同，在理論界存有很大的爭(zhēng)議。

消極說(shuō)認(rèn)為供地方提供土地使用權(quán)的行為非出資行為，消極說(shuō)又有承攬合同說(shuō)、互易合同說(shuō)、附和說(shuō)、承攬合同與買賣合同的混合合同說(shuō)、承攬合同與互易合同的混合合同說(shuō)。承攬合同說(shuō)認(rèn)為供地方分得的房屋為建筑商承攬的定做物；建筑商所得的部分房屋則為供地方給付相應(yīng)的報(bào)酬。互易合同說(shuō)認(rèn)為將聯(lián)建合同視為部分土地使用權(quán)利與部分房屋所有權(quán)的交換。附和說(shuō)認(rèn)為，建筑方以自己的資金、材料和勞務(wù)，在供地方提供的土地上建筑房屋，依動(dòng)產(chǎn)附合不動(dòng)產(chǎn)的原理，房屋所有權(quán)應(yīng)由供地方原始取得。承攬合同與買賣合同的混合合同說(shuō)認(rèn)為建筑商為土地使用權(quán)人完成一定的工作，供地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)作為報(bào)酬；建筑商又以取得的此土地使用權(quán)沖抵所取得房屋的價(jià)款。承攬合同與互易合同說(shuō)是指建筑商為土地使用權(quán)人完成一定的工作，供地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)作為報(bào)酬；建筑商以取得的部分土地使用權(quán)與供地方部分房屋所有權(quán)的交換。積極說(shuō)認(rèn)為供地方提供土地使用權(quán)的行為是出資行為，積極說(shuō)以合伙合同說(shuō)為典型。此說(shuō)認(rèn)為供地人以土地作為出資，建筑商則以資金和勞務(wù)作為出資，共同建筑房屋，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)。

有學(xué)者認(rèn)為，確認(rèn)房地產(chǎn)合作建房合同的性質(zhì)，首先要考慮國(guó)家法律對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，即立法例是采用一元主義，還是采用二元主義。例如對(duì)于附合合同說(shuō)，采用一元主義立法例的，有其合理性，但是對(duì)于采用二元主義立法例的則不足采。其次要考慮合作建房合同是對(duì)建筑名義人的約定。例如建筑方提供資金、材料，并以自己的名義建筑房屋，待房屋建成后，按合同約定土地使用權(quán)人將部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給建筑方，自己按合同約定分配房屋的，具有互易合同的性質(zhì)。反之以土地的使用權(quán)人名義建筑房屋的，就是有加工承攬合同性質(zhì)了。最后，確認(rèn)合作建房合同的性質(zhì)應(yīng)該探究雙方當(dāng)事人的起初意思表示，認(rèn)定合作建房合同的性質(zhì)。有學(xué)者認(rèn)為，合作建房合同與嚴(yán)格意義上的合伙、承攬、互易、附合等合同有一定的區(qū)別，它應(yīng)該屬于非典型合同，即無(wú)名合同，合作建房合同中包含了承攬和買賣兩種關(guān)系，是一種承攬合同和買賣合同的混合合同。還有學(xué)者認(rèn)為，確定合作建房合同的性質(zhì)，關(guān)鍵在于實(shí)際出資者能否取得其所建房屋的所有權(quán)。如果建筑商能夠先取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可取得所建房屋的所有權(quán)，再轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)給土地權(quán)利人以換取部分基地權(quán)利，那么就可以將合作建房合同解釋為互易合同。如果土地使用權(quán)人先取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，則合作建房合同應(yīng)解釋為承攬合同。

這些學(xué)說(shuō)，皆有其合理之處，但是都不能全部解釋當(dāng)前實(shí)踐中出現(xiàn)的各種房屋聯(lián)建合同。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在不同的情形下，對(duì)于房屋聯(lián)建合同的性質(zhì)采取不同的認(rèn)定方法，不能苛求適用于在任何情況下一個(gè)統(tǒng)一的性質(zhì)類別。在審判實(shí)踐中，我們關(guān)心得是在具體情況下，考慮合同所蘊(yùn)含的法律關(guān)系，準(zhǔn)確判斷是合伙、買賣、承攬、互易等法律關(guān)系，從而確定適用何種法律規(guī)定。倘若固執(zhí)地認(rèn)定為單一性質(zhì)的合同，其結(jié)果勢(shì)必造成法律邏輯之間的混亂，從而影響民事審判的順利進(jìn)行。因此，筆者認(rèn)為認(rèn)定房屋聯(lián)建合同的性質(zhì)，要探求雙方當(dāng)事人的意思表示及合同目的進(jìn)行綜合的考慮，對(duì)于不同情形的房屋聯(lián)建合同，分別作出認(rèn)定。

三、房屋聯(lián)建合同的類型

在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，以房屋聯(lián)建合同為名種類繁多，內(nèi)容較為復(fù)雜，筆者依據(jù)以何方名義領(lǐng)取建筑執(zhí)照，根據(jù)不同的情況，將房屋聯(lián)建合同劃分為以下幾種類型。

一是以供地方和建筑方雙方的名義領(lǐng)取建筑執(zhí)照建筑房屋，雙方按合同約定分配房屋。在這種合作建房合同中，建筑方以合同雙方各自的名義建筑房屋，雙方按照合同的約定分配房屋，并可以分別自行預(yù)售。供地方應(yīng)按合同約定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將開發(fā)方分得的房屋所占用的土地法使用權(quán)轉(zhuǎn)移于建筑方。

二是以供地方的名義領(lǐng)取建筑執(zhí)照建筑房屋，雙方按照合同約定分配房屋。在這種合作建房合同中，建筑方完全以供地方的名義建筑房屋，供地方應(yīng)按約定分給建筑方一定的房屋，并將該房屋所占用的土地使用權(quán)一并登記轉(zhuǎn)移給建筑方。

三是以建筑方的名義領(lǐng)取建筑執(zhí)照建筑房屋，雙方按照合同約定分配房屋。在這種合作建房合同中，建筑方系以自己的名義建筑房屋，建筑方應(yīng)將約定分給供地方的房屋登記轉(zhuǎn)移于供地方。同時(shí)，供地方將建筑方分得的房屋所占用的土地使用權(quán)登記轉(zhuǎn)移于建筑方。

四是以供地方和建筑方雙方共同的名義領(lǐng)取建筑執(zhí)照建筑房屋，雙方按照合同約定分配房屋。在這種合作建房合同中，建筑方是以合同雙方共同的名義建筑房屋，并且僅約定分配房屋的比例。雙方按照合同約定的比例分配房屋，并由供地方將分配給建筑方的房屋所占用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給建筑方。

以上四種類型的合同有共同的本質(zhì)特點(diǎn)，可以把它解釋為：建筑方首先按合同的規(guī)定完成一定任務(wù)的房屋，供地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)作為報(bào)酬；建筑商以取得的部分土地使用權(quán)與供地方部分房屋所有權(quán)的交換。因此，既有承攬合同的性質(zhì)，又有互易合同的性質(zhì)，是承攬合同與互易合同的混合合同性質(zhì)。

五是供地方提供土地，建筑方提供資金技術(shù)，并不以雙方或任何一方的名義進(jìn)行開發(fā)，而由雙方共同組建一個(gè)新的項(xiàng)目法人，以新建的法人名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，在按合同的約定進(jìn)行分配，并由供地方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給建筑方。此種類型的合同符合聯(lián)營(yíng)的法律特征，由雙方共同出資組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，因此具有聯(lián)營(yíng)合同的性質(zhì)。

六是以建筑方的名義領(lǐng)取建筑執(zhí)照建筑房屋，并將房屋出售，雙方按照合同約定分配售房?jī)r(jià)款。在這種合作建房合同中，雙方當(dāng)事人都不得分得房屋，而是將房屋出賣，然后雙方分配售房?jī)r(jià)款。在此種類型的聯(lián)建合同中，雙方當(dāng)事人共同出資，共享利潤(rùn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，符合了合伙合同的特征，因此，此類合同可以認(rèn)定為合伙性質(zhì)。

七是以供地方的名義領(lǐng)取建筑執(zhí)照，由建筑方建筑房屋，房屋建成后由建筑方使用該房屋達(dá)一定年限，待限期終了后，由建筑方將房屋返還給供地方，在這種特殊的形態(tài)中，建筑方只享有一建成房屋一定期限的使用權(quán)，但不取得房屋的產(chǎn)權(quán)。關(guān)于此種類型的合同可以解釋為：建筑方為完成任務(wù)建筑房屋，供地方取得房屋產(chǎn)權(quán)；供地方將房屋出租與建筑方以償還其酬金。因此，此類合同具有承攬合同與出租合同的性質(zhì)。

四、房屋聯(lián)建合同效力認(rèn)定

根據(jù)我國(guó)《民法通則》第五十五條，“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益”。這是合同生效的一般要件，房屋聯(lián)建合同要具有效力，則需首先滿足此三要件。筆者針對(duì)房屋聯(lián)建合同的生效要件，做出具體的分析，

（一）主體資格要件。

我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》對(duì)雙方是否需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)作了具體規(guī)定：合同雙方有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，合同應(yīng)認(rèn)定有效；如果當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。這是房屋聯(lián)建合同主體要件的法律依據(jù)。這是由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，法律對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)方面設(shè)有一定的限制。房地產(chǎn)開發(fā)如果要立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、辦理有關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù)以及設(shè)立項(xiàng)目公司等，必須要由具有房地產(chǎn)資質(zhì)的一方辦理相關(guān)的手續(xù)，因此，只需進(jìn)行具體房地產(chǎn)開發(fā)的一方具有資質(zhì)條件，即可保障房地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行。

供地方的主體資格條件是依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的人，其所擁有的土地使用權(quán)必須是經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，才可簽訂房屋聯(lián)建合同。倘若未經(jīng)批準(zhǔn)，則應(yīng)認(rèn)定此房屋聯(lián)建合同無(wú)效；例外規(guī)定是在糾紛發(fā)生后起訴前，若取得批準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)定此合同有效。

（二）當(dāng)事人意思表示真實(shí)。

意思表示是指行為人將其設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的內(nèi)在意思表示于外部的行為。從合同生效要件來(lái)看，意思表示是合同能夠生效的重要條件。有學(xué)者認(rèn)為，在實(shí)踐中具體確認(rèn)意思表示不真實(shí)的合同是否有效，應(yīng)依據(jù)法律的規(guī)定，既要考慮如何保護(hù)表意人的正當(dāng)權(quán)益，又要考慮如何維護(hù)相對(duì)人或第三人的利益，維護(hù)交易安全。具體到房屋聯(lián)建合同，如果當(dāng)事人所作出的意思表示違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定及社會(huì)公共利益，應(yīng)確認(rèn)此合同為無(wú)效合同；如果不真實(shí)的意思表示沒(méi)有與法律強(qiáng)行性規(guī)定及社會(huì)公共利益相背，應(yīng)以可撤銷的合同對(duì)待。因此，對(duì)于房屋聯(lián)建合同而言，當(dāng)事人的意思表示不真實(shí)并非合同無(wú)效的充分條件。

（三）不違反法律和社會(huì)公共利益。

當(dāng)事人只有其意思表示符合法律規(guī)定的情況下，才能產(chǎn)生法律效力，受到法律的保護(hù)。法律的強(qiáng)行性規(guī)范要求當(dāng)事人不能通過(guò)協(xié)商對(duì)其加以改變，要求合同內(nèi)容的各項(xiàng)條款須符合法律規(guī)定；若僅有部分條款違法，確認(rèn)部分條款無(wú)效不影響其他部分效力的，可僅確認(rèn)部分條款無(wú)效。此外，合同不得違反社會(huì)公共利益，這一點(diǎn)可彌補(bǔ)法律規(guī)定上的不足之處。有效房屋聯(lián)建合同不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益。

五、結(jié)語(yǔ)

本文從房屋聯(lián)建合同的法律性質(zhì)入手，通過(guò)歸納實(shí)踐中存在的具體的類型，對(duì)房屋聯(lián)建合同的效力要件進(jìn)行了詳細(xì)地分析。由于其內(nèi)容的復(fù)雜性以及現(xiàn)行法律在關(guān)于解決房屋聯(lián)建合同上仍存在著一些缺陷和不足，實(shí)踐中存有許多問(wèn)題。筆者認(rèn)為，對(duì)于房屋聯(lián)建合同這一類在房地產(chǎn)業(yè)中不斷大量涌現(xiàn)的合同形式，立法上應(yīng)予以充分考慮和重視，并早日將其列入有名合同范疇，盡快明確合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以便于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理和保障房地產(chǎn)交易安全，最大限度地保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展。

（作者：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院2006級(jí)經(jīng)濟(jì)法學(xué)碩士研究生）

注釋：

①房紹坤、王莉萍主編．房地產(chǎn)法典型判例研究．人民法院出版社2003年版，第18頁(yè)．

②在合作建房合同中，提供土地的一方并不是土地的所有權(quán)人，而是享有土地使用權(quán)的人，我們稱之為供地方；另一方是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方或開發(fā)方．

③耀振華．房地產(chǎn)的共同開發(fā)和委托開發(fā)探析．政法論壇(中國(guó)政法大學(xué)學(xué)報(bào))，1997年第2期．

④彭慶偉．房屋合建合同糾紛的預(yù)防．中國(guó)房地信息，1994年第4期．

⑤王利明．合同法研究第一卷，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年第一版，第525頁(yè)．