試述農村土地承包經營權流轉市場的完善及中介組織建設

摘 要 農村土地承包經營權流轉市場由來已久，本文從土地承包經營權流轉市場的屬性及特征入手，列出實踐中亟需改進的地方，并從建設中介組織的角度提出完善該市場的幾點建議

關鍵詞 農地 使用經營權 流轉市場 中介服務組織

中圖分類號：F321 文獻標識碼：A

新春伊始，《中共中央國務院關于2009年促進農業穩定發展農民持續增收的若干意見》的頒布，體現了中央在關注穩定糧食生產、加強民生工程建設、促進農民工就業的同時，進一步強調了規范農村土地承包經營權流轉的重要性。

農村土地承包經營權流轉市場由來已久，薩特說，存在即合理，然而，農村土地承包經營權流轉市場發展現狀為何，該如何完善，而中介組織建設在其中又能起到怎樣的作用？這便是本文試圖探討的問題。

一、農村土地承包經營權流轉市場的屬性及特點

所謂的土地承包經營權流轉就是在以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制的前提下，堅持土地集體所有和不改變土地農業用途，允許承包方對承包合同或承包經營標的物依法采取轉包、出租、互換、轉讓、入股及其它方式的流轉，其處分收益權、獲得補償權等合法權益受法律保護。

農村土地承包經營權流轉市場的內涵相當豐富，依照《土地承包法》、《中華人民共和國農業法》等相關規定，流轉的主體是享有承包經營權的農戶；流轉的客體是承包方承包權依附的承包合同或合同標的物。承包經營權的流轉實際上是對用益物權的處分，其包含有兩種模式，一種是對承包合同的處分，即是農戶將與集體經濟組織簽訂的承包合同有條件地轉讓給第三人，從而解除與集體經濟組織的承包關系；一種是不改變原與集體經濟組織的承包關系，而是將承包合同的標的物轉由第三人使用、控制；流轉的目的是為了處分收益或獲得補償，依照《土地承包法》的規定，農戶流轉承包經營權后可以依法取得轉包金、租金、轉讓費等，這種流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

然而，目前農村土地承包經營權流轉市場存在哪些顯著特點或者說是否有需要改進的地方呢？根據筆者搜集的數據和調查發現，主要有以下幾個方面：

第一、土地承包經營權大多口頭流轉，沒有簽訂書面合同，也未向發包的村委會或村小組登記備案，這樣即使出現矛盾糾紛也不易尋求救濟；第二、自發交易為主，這樣往往會加大交易成本和履約成本；第三、缺乏對交易過程的督導

二、規范農村土地承包經營權流轉市場的內涵和意義

2008年黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）規定了“加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。”所謂要規范，主要在于以下三點：

第一就是必須讓農民自愿地選擇，所謂“自愿”便是要尊重農民的主體地位，根據相關調研顯示，凡是地方政府強力推動的，往往會遇到很大的阻力；第二、政府有關部門應當提供相應的信息服務和法律咨詢，以彌補信息不對稱的缺憾；第三、嚴格遵循法律和政策規定，按照一定的程序和原則進行。例如土地流轉必須做到三個“不得”，土地使用權流轉應簽訂書面合同，土地承包經營權流轉雙方一定要有較清楚的意思表達、有效的實現方式，合同應載明轉包、互換、出租的期限，土地名稱、坐落、面積、用途、價款及支付方式。雙方應履行的義務、權利、違約責任等等，并向發包的村委會或村小組登記備案。

長久以來，國家反復強調堅守住十八億畝耕地紅線，可是隨著幾百萬農民工流入城市，出現了大量閑置土地，導致某些地方有田無人耕，想耕又沒有田，因而，建立健全農村土地承包經營權流轉市場，反映了生產要素的合理流動和優化配置，有利于土地資源的合理高效運用，反映了農業生產規?；a業化經營的需要；另一方面，現代產權理論認為，真正的財產權利并不是一種資產存量，而主要是體現在使用及由此派生而來的收益權和處置權，農民成為土地承包經營權流轉的主體，是土地承包經營權作為用益物權的體現。

三、關于建立農村土地承包經營權市場中介組織的必要性和若干建議

針對農村土地承包經營權市場的發展現狀和完善方略，建立健全中介組織的作用便可見一斑：

第一、降低交易成本。中介組織的參與，可以建立農地使用權流轉交易信息網絡，及時提供流轉供需的數量、質量、區位、價格等信息，中介組織專業的評估也能為供需雙方提供較好的參考服務，從而有利于減少信息搜尋、辨別成本。同時，中介組織作為多個分散農戶的代理方，有利于減少供需雙方的談判成本。還有利于減少土地流轉中親戚、朋友、熟人間礙于情面而帶來的成本增加。

第二、減少交易風險。通過中介組織既能了解農地流轉供需雙方的有關信息，也能較好地提供政策、法律等方面的咨詢，通過書面協定約束雙方行為，改變原有的口頭協定、具有較大隨意性的流轉交易形式，進而降低交易帶來的風險。

第三、實現規模效益。這表現在兩個方面：在土地使用權流轉供給者方面，中介組織把單個農戶當作一個整體與需求者談判，有利于相鄰土地的協調，本身就從數量、地塊的大小等方面增加了需求者獲得規模效應的預期，同時減少了原來單個農戶單打獨斗的弱勢地位，供給者的統一行動有助于提高交易價格;在土地需求者方面，中介組織能為他們提供較為準確的土地可獲得預期情況，有利于從資金、機械設備等生產資料方面進行較長時間的規劃和投入，實現生產的規模效益。

第四、規范流轉管理。建立和完善農地流轉中介組織，能夠較好地從體制上減少土地流轉的行政干預，使之按照市場機制運行。同時，依照國家相關政策，中介組織參與土地流轉，能較好地保證其合法性與公正性，有利于對違法流轉和流轉后的利用狀況進行監督和管理，有利于化解協商中出現的矛盾和糾紛。政府對農地流轉的管理更多地通過對中介組織的管理來完成，既有利于流轉管理的規范，也有利于實現管理的規模效益，減少管理成本。

當前農地流轉的中介組織建設還十分滯后，表現為數量少、質量不高、形式多于實質，其對農地流轉發揮的積極作用十分有限。我們認為，建立和完善農地流轉中介組織應解決好如下基本問題：

第一、營造良好的社會環境。要不斷完善相關規章制度，保障中介組織參與土地流轉的合法地位和權利，確定其在經濟上的有效性，使之成為一個完整的市場主體。無論是農民自發成立的，還是其他形式興辦的，土地流轉中都應具有同等的權利。

第二、正確定位，合理確定服務內容。要按照土地流轉市場的需要，同是注重服務性質，因而應將中介組織定位為縣政府領導下的鄉村組織，其行為受制于國家法律、法規和相關政策，其服務的內容可以是提供土地流轉信息傳導與預測、咨詢、談判，也可以是流轉價格評估，還可以圍繞農地融資、信托、保險、招商等進行相關活動，同時可收取少量手續費。

第三、加強對中介機構的監督和管理。建立中介組織設立審批制度，合理確定中介組織的數量和地域分布，對其土地流轉中介進行動態監測，確保其行為的合法性;實行土地中介機構資質年審制度，根據其業績、社會聲譽、服務范圍、違法違章記錄、組織結構等指標對其考核。

第四、提高中介組織的業務能力和服務水平。中介組織要加強信息網絡建設，提高自身的土地測量評估、價格估算、政策法律咨詢、合同管理等業務能力;要強化法律教育、道德教育和誠信教育，確保按照市場規范進行土地流轉的運作和交易，不斷提高服務的規模和檔次。

（作者單位：中南財經政法大學法學院）

參考文獻：

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