基于法理和現(xiàn)實(shí)的裝修押金合理性分析

[摘 要]在物業(yè)的裝修過(guò)程中，業(yè)主（包括裝修公司）與物業(yè)服務(wù)公司對(duì)物業(yè)應(yīng)否收取裝修押金存在很大的爭(zhēng)議，本文試圖通過(guò)法理和現(xiàn)實(shí)這兩個(gè)角度對(duì)裝修押金的合理性進(jìn)行深入分析。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 裝修押金 合理性

作者簡(jiǎn)介：林德欽（1983-），男，民商法碩士研究生，現(xiàn)為廣東科技干部學(xué)院教師，主要從事民商法理論研究。

一、裝修押金之現(xiàn)狀分析

現(xiàn)實(shí)生活中，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)公司是否可以收取裝修押金以及裝修押金的合理性存在不同的理解。大部分業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)公司加強(qiáng)對(duì)業(yè)主裝修的管理是很有必要的，但問(wèn)題在于，管理并不等同于收錢。物業(yè)服務(wù)公司的工作就是管理物業(yè)，對(duì)裝修的管理應(yīng)該是物業(yè)管理的一部分，物業(yè)服務(wù)公司不應(yīng)該重復(fù)收費(fèi)。一般情況下，正規(guī)的裝修公司根本不會(huì)擅自改動(dòng)房屋主體結(jié)構(gòu)、違反法律法規(guī)。此外，交納裝修押金對(duì)于裝修公司來(lái)說(shuō)也是一筆巨大的資金負(fù)擔(dān)，這對(duì)裝修公司來(lái)說(shuō)，資金壓力巨大，難以承受。而物業(yè)服務(wù)公司則認(rèn)為，裝修押金可以約束個(gè)別業(yè)主和專修公司在裝修過(guò)程中發(fā)生擅自拆改房屋主體結(jié)構(gòu)等違規(guī)裝修行為。

對(duì)于上述業(yè)主（包括裝修公司）與物業(yè)服務(wù)公司隊(duì)與收取裝修押金的爭(zhēng)論，裝修押金有無(wú)存在的合理性問(wèn)題，筆者試圖從法理和現(xiàn)實(shí)兩個(gè)角度對(duì)此進(jìn)行深入的分析，以厘清讀者對(duì)裝修押金的認(rèn)識(shí)。

二、裝修押金合理性的法理依據(jù)

目前對(duì)于裝修押金收取的問(wèn)題主要有如下三種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為由于法律沒(méi)有明確規(guī)定，因此物業(yè)服務(wù)公司收取裝修押金就是違法的，業(yè)主裝修時(shí)，物業(yè)公司不能向業(yè)主收取裝修押金。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為裝修房屋時(shí)，業(yè)主或裝修企業(yè)一定要向物業(yè)公司交納裝修押金，否則不能進(jìn)行裝修。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司能否收取裝修押金取決于業(yè)主委員會(huì)的特別授權(quán)。對(duì)于這方面的爭(zhēng)論，筆者從法理的角度分析裝修押金存在之合理性。

首先，根據(jù)物業(yè)管理管理理論與實(shí)務(wù)的知識(shí)，我們知道物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會(huì)（乃至全體業(yè)主）之間是一種合同關(guān)系，適用合同法的相關(guān)規(guī)定。[5]這種合同關(guān)系主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，從業(yè)主的角度來(lái)看，其必須遵守物業(yè)管理服務(wù)合同。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同是無(wú)業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的，而業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的代表，全體業(yè)主又是由所有個(gè)體業(yè)主組成，因此個(gè)體業(yè)主必須遵守物業(yè)管理服務(wù)合同，維護(hù)其他業(yè)主的合法權(quán)益。另一方面，從物業(yè)服務(wù)公司的角度來(lái)看，其主要是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，進(jìn)行三個(gè)方面的管理：1、從物的角度，對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、修繕、保養(yǎng)等事項(xiàng)；2、從社區(qū)環(huán)境的角度，主要包括小區(qū)的安保、清潔、綠化和消防等事項(xiàng)；3、從物的利用秩序的角度，物業(yè)管理包括制止物業(yè)使用人對(duì)自用部分進(jìn)行危害全體業(yè)主利益的適用行為和阻止業(yè)主對(duì)共用部分進(jìn)行妨害他人利益的行為等事項(xiàng)。由于物業(yè)公司是管理服務(wù)人，裝修押金是物業(yè)公司為了更好或方便的履行物業(yè)管理職責(zé)而衍生細(xì)化的具體事項(xiàng)。因此，物業(yè)服務(wù)公司可以收取裝修押金，不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的特別授權(quán)。

其次，根據(jù)民法理論，所謂的押金是指當(dāng)事人雙方約定，債務(wù)人或第三人向債權(quán)人給付一定的金額作為其履行債務(wù)的擔(dān)保，在實(shí)務(wù)中也稱為保證金、風(fēng)險(xiǎn)抵押金等。裝修押金又稱為裝修保證金，它是為了防范業(yè)主或裝修公司在裝修過(guò)程中對(duì)小區(qū)公共利益的破壞，由物業(yè)服務(wù)公司收取的擔(dān)保費(fèi)用。盡管《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》中只規(guī)定押金可以作為一種擔(dān)保方式，并未規(guī)定具體的用途。但在實(shí)踐中，押金被廣泛地運(yùn)用于房屋租賃、賓館服務(wù)等方面。由于押金是由雙方當(dāng)事人自愿交納的保證金性質(zhì)，并在事后可以退還，因此不能強(qiáng)制收取。但是在現(xiàn)實(shí)中，由于業(yè)主或裝修公司在裝修過(guò)程需要物業(yè)公司的配合，不向物業(yè)公司交納保證金會(huì)引發(fā)許多不便，如高層裝修材料的搬運(yùn)，物業(yè)公司部開(kāi)貨梯就無(wú)法實(shí)施；物業(yè)公司不允許裝修公司在公共區(qū)域短暫堆放裝修建材等。因此，業(yè)主或裝修公司一般都會(huì)情愿或不情愿地交納裝修押金。一旦交納，如無(wú)特殊情況，就視為真是意思表示，雙方之間產(chǎn)生了權(quán)力義務(wù)關(guān)系。也正是這方面的原因，使得很多業(yè)主和裝修公司認(rèn)為物業(yè)公司是抓住業(yè)主急于裝修或裝修公司想進(jìn)駐小區(qū)承攬裝修業(yè)務(wù)的心態(tài)而亂收費(fèi)，是不合理的。[6]

三、裝修押金和理性的現(xiàn)實(shí)依據(jù)

第一，現(xiàn)實(shí)中往往存在這樣的情況，就是雖然收取了裝修押金，但是還有相當(dāng)一部分業(yè)主不顧有關(guān)裝修規(guī)定，擅自拆改房屋的主體結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；也有一些不太正規(guī)的施工隊(duì)在裝修時(shí)不考慮他人生活的方便、安全，也不顧及對(duì)建筑物、設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，野蠻施工，隨意拋擲垃圾，引起業(yè)主的極大不滿。收取了裝修押金時(shí)都有此類情況發(fā)生，若沒(méi)有裝修押金作為經(jīng)濟(jì)約束手段，一些業(yè)主和施工隊(duì)就會(huì)更加肆無(wú)忌憚的違規(guī)裝修，給其他業(yè)主的利益造成更大的損失。因此裝修押金不僅要收，而且要明確收取的標(biāo)準(zhǔn)、退還期限、扣罰標(biāo)準(zhǔn)等，以加大經(jīng)濟(jì)約束的力度。

第二，由物業(yè)的基本特點(diǎn)決定，物業(yè)的價(jià)值一般比較高，而且其結(jié)構(gòu)是相互關(guān)聯(lián)的。當(dāng)房屋的主體結(jié)構(gòu)一旦遭到破壞時(shí)，不僅修復(fù)時(shí)需要花費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力，成本很高；而且不管怎么補(bǔ)救也還是會(huì)存在隱患。對(duì)房屋的管理的目的在于預(yù)防，不能把預(yù)防的目的轉(zhuǎn)化為對(duì)業(yè)主或裝修單位的事后懲罰，況且目前對(duì)違規(guī)裝修行為的執(zhí)法也還沒(méi)有形成有效的預(yù)防手段，物業(yè)管理企業(yè)雖然盡到管理職責(zé)，也仍然難以做到及時(shí)制止。[7]通過(guò)對(duì)不同小區(qū)的調(diào)查表明，不收取裝修押金后，部分新建小區(qū)裝修中的違法、違規(guī)現(xiàn)象明顯增多。

第三，從有關(guān)部門(mén)規(guī)章和地方性法規(guī)的立法目的來(lái)看，收取一定數(shù)額的裝修押金主要為了房屋的整體安全，是對(duì)業(yè)主整體利益的保護(hù)，不應(yīng)該是亂收費(fèi)。[8]之所以有部分業(yè)主認(rèn)為收取裝修押金是亂收費(fèi)，主要原因是國(guó)家對(duì)裝修押金沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定。各部門(mén)及地方政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，確定收取的對(duì)象，制定收取標(biāo)準(zhǔn)、返還辦法和期限等，對(duì)業(yè)主和裝修單位進(jìn)行正確的管理和引導(dǎo)，切不能無(wú)統(tǒng)一規(guī)定而予以取締。

總之，收取一定數(shù)額的裝修押金，確實(shí)可以起到一定的預(yù)防和規(guī)范作用，也能在一定范圍內(nèi)減少業(yè)主（或裝修公司、裝修隊(duì)）在裝修過(guò)程中違法行為的發(fā)生。萬(wàn)一在裝修過(guò)程中損壞物業(yè)、破壞物業(yè)設(shè)施設(shè)備、給他人造成生命、健康、財(cái)產(chǎn)方面的損失等情形時(shí)，就可以用這筆裝修押金支付賠償；而如果裝修過(guò)程一切順利，沒(méi)有發(fā)生違規(guī)情形，則物業(yè)服務(wù)公司再把收取的裝修押金及時(shí)退還給業(yè)主或裝修企業(yè)。不失為一個(gè)很好的監(jiān)督、控制和補(bǔ)救的辦法。

參考文獻(xiàn)

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[3]宋安成，業(yè)主裝修心頭疼[J]現(xiàn)代物業(yè)(新業(yè)主)2005(7)

[4]鄭繼萌，裝修押金沒(méi)法管亂收費(fèi)業(yè)主無(wú)奈[J]福建資料管理2008(6)

[5]苗長(zhǎng)川，楊愛(ài)華，物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)[M]北京：清華大學(xué)出版社，2008

[6]倪斌鷺，物業(yè)裝修押金的收取與扣罰[J]現(xiàn)代物業(yè)（新業(yè)主）2005（7）

[7]藤修成，裝修管理要不要收費(fèi)[J]現(xiàn)代物業(yè)2007(7)

[8]倪斌鷺，物業(yè)裝修押金的收取與扣罰[J]現(xiàn)代物業(yè)（新業(yè)主）2005（7）