南京地產“自主”

江蘇省物價局公布，從2009年1月1日起，該省各級價格主管部門將暫停對普通商品住房銷售前的價格審批，將定價權“下放”給企業，而且過去核過價但尚未銷售的普通住宅，企業也有權重新自主定價。

一紙商品房定價權下放企業的通知，悄然打開了萬科南京“價格門”的僵局；在“極左”、“極右”兩端蹦極，卻始終回不到平衡線的南京房地產管理，也試圖在“利益和民生”之間找回本色。

10年政府指導價

“之前十年，南京商品房價格一直受管制。”開發商葉先生說。與當地大型國有開發公司、民營開發企業相比，2001年進入南京房地產市場的萬科，只能算是“小字輩”。

南京第一家開發公司成立于1981年11月，即南京市城市建設開發(集團)有限責任公司。隨后，各個縣市、區又陸續成立了自己區屬的城鎮開發公司。當時商品房價格上漲較快，1992年時南京市對此進行 “備案制”，“當時管得也比較松，到物價局登個記，主要查處價格違法行為”。

葉先生說，1998年前，握有政府資源的國有開發企業，獲取了大量協議地塊，也擔負起舊城改造重任。剛起步的一些民營房企，多從國企買來“二手地”，“房子價錢參考國企定價，一般都符合物價部門的備案要求”。

對于房價上漲，市民意見頗大。

1998年，《江蘇省商品房價格管理規定》頒布:經濟適用房實行政府指導價或政府定價;普通住宅商品房實行政府指導價;高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調節價。2002年《江蘇省定價目錄》再次明確了政府對普通住宅

商品房的價格管理權。

按照2003年南京物價局開始執行的“南京市商品房作價辦法”，該法的基準價格(元/平方米)=成本+利潤+稅金。其中，“普通住宅商品房的利潤按不超過基數的8%計算”。同時，普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%。

至此，南京成為東部地區唯一實行普通住宅商品房政府指導價的副省級城市。

上有政策下有對策，眾多南京開發商通過作厚成本價，繞開“政府指導價”對房價上漲的限制，“政府指導價”名存實亡。房價高漲下，土地出讓金隨之飆漲，地方倚重土地財政愈加突顯，江寧區最為明顯。

轉折發生在2007年。

2007年，南京房價再度飆漲，一個樓盤可在一天之間從3900元/平方米漲至5100元/平方米。為平抑房價，5月，南京在“政府指導價”基礎上，推出“一房一價”政策，遭到開發商、專家反對，再次被指“違反市場經濟規律”。

也就在2007年3月，萬科光明城市花園三期開始銷售。樓盤三期首批5幢樓兩個月內完成銷售，實際均價8240元/平方米， 超過基準價格7360元/平方米上浮5%的限度。如不突破總價，最后兩幢小區核心大樓只能按3900元/平方米的價格銷售。

2008年，南京樓市熱情不再。在房價下滑、銷售下降，土地財政難以為繼下，2008年9月南京市取消“一房一價”政策。協商無果之下，萬科光明城市花園三期這兩幢房子至今仍未能銷售。

定價權下放企業

離國務院辦公廳印發 《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》不過12天，2008年12月22日，江蘇省政府辦公廳印發了《關于促進房地產市場健康發展的意見》。

次日，江蘇省物價局副局長、新聞發言人孔祥平表示將暫停執行普通商品房的核價要求，將普通商品房定價權下放給企業。 讓商品房價格更好、更靈敏地反映市場變化，拉動內需，保障房地產市場穩定健康發展，是江蘇省暫停執行普通商品房核價的主要原因。

江蘇省物價局隨后通知:2009年1月1日起，暫停執行對普通商品住房銷售前的價格審批，給企業充分自主定價權，“已經價格部門審批過銷售價格但尚未銷售的普通商品住房，企業可根據市場需求狀況重新定價”。

至此，管制了10年之久的南京普通商品房政府指導價，宣告終結。

不過，暫停執行核價制度，并不等于放開不管。孔祥平表示，開發商仍須在售樓處明碼標價，明確公示。對于類似低于成本價賣房的企業，如違反價格法，仍將追究相關法律責任并嚴處。

巧的是，《意見》發布之前，針對南京恒大綠洲花園毛坯房僅售4600元/平方米、精裝房5700元/平方米，時任南京市江寧區房管局局長的周久耕聲稱，低于成本價格銷售，屬不正當競爭，將聯合有關部門對其進行查處。后在輿論的壓力下，周久耕因“擅自對媒體發表不當言論，在社會上產生不良影響;同時存在用公款購置高檔香煙的奢侈消費行為”而被免職。

“‘周久耕案’是地方管理、土地財政的一個典型縮影。”一位南京國有房企負責人認為，恒大綠洲花園樓板價在3000元/平方米左右，售價不到5000元/平方米，極可能存在低價銷售嫌疑。面對下行樓市，與其他城市的“柔性管理”不同，南京采取的措施相對“偏硬”。

據中原地產南京公司統計，2008年1-10月，南京49幅地塊公開拍賣，其中底價成交高達40個，流標5個，溢價成交4個;2007年同期推地64幅，溢價成交46個，底價成交17個，流標僅為1個。同時，南京地塊出讓金總額近122億元，比2007年同期183億元下降了約33%。

“下放定價權是一大進步，但僅僅只是開始”，南京工業大學房地產經營管理系主任吳翔華認為，10多年來，南京房地產管理一直“極左”、“極右”兩端蹦極，卻始終沒有回到平衡線上，這與“南京市場化程度不高，法制觀念比較淡薄”、“地方政府過于自信，對市場認識不清，直接干預價格偏多”有著直接的關系。

南京是連接中西部城市的橋頭堡，房地產開發戰略位置非常重要，這是吸引萬科、恒大、中海、金地等全國知名大型房企入駐的重要原因。而如今，它們在南京的開發業績可謂一般。

原載《經濟觀察報》