收購商品房 地方政府“一箭雙雕”

地方政府從市場上收購商品房作為安置房的做法開始有大面積擴(kuò)散的趨勢，包括上海、北京、南京以及重慶、成都等城市都宣布了收購意向或者具體計(jì)劃。

地方政府從市場上收購商品房作為安置房的做法開始有大面積擴(kuò)散的趨勢，包括上海、北京、南京以及重慶、成都等城市都宣布了收購意向或者具體計(jì)劃。根據(jù)計(jì)劃，這些從市場上收購的商品房將作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房或拆遷戶的安置房源。

河南省規(guī)定，根據(jù)當(dāng)?shù)亓庾》啃枨笄闆r，各市、縣可通過招投標(biāo)方式，收購市場上符合條件的普通商品房或二手房作為廉租住房房源。江蘇省的政策是，全面實(shí)施城市危舊房改造，引導(dǎo)實(shí)行拆遷補(bǔ)償貨幣化安置，并可通過市場招標(biāo)采購普通商品住房，用于安置拆遷戶。這是目前為止，僅有的兩個(gè)已經(jīng)明確政府收購商品房意向的省份。

上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強(qiáng)認(rèn)為，這是一種政府住房保障的思路。收購商品房用于保障房用途，既可以消化存量，又滿足住房民生的作用，對商品房市場是一個(gè)好消息。但“這種方式并不具有可持續(xù)性，受到市場房源和政府財(cái)力的限制”。

政府團(tuán)購

元旦前出手收購上千套商品房作為保障性住房的北京市崇文區(qū)政府，成為北京市首個(gè)收購商品房的區(qū)政府。但房源具體數(shù)目仍未公開，且是政府直接收購還是由下屬國有企業(yè)出面也不得而知。

到目前為止，公布了明確收購計(jì)劃的城市僅重慶、成都和南京。其中南京收購4000套商品房的計(jì)劃一度令業(yè)界為之振奮，并引來10余家開發(fā)商提供了1500多套的商品房房源。此前，重慶市常務(wù)副市長黃奇帆則宣布了100億的商品房收購計(jì)劃。

重慶中原地產(chǎn)商品房市場總監(jiān)肖仁啟算過一筆賬，以3000元/平方米的價(jià)格計(jì)，100億元能購買300萬平方米的商品房，相當(dāng)于去年重慶商品房總銷售面積的六分之一。

與上述各城市相對公開的收購舉動相比，上海浦東新區(qū)通過下屬國有企業(yè)收購商品房則顯得相當(dāng)?shù)驼{(diào)。如果不是因?yàn)槟切┥婕暗臉潜P出現(xiàn)“異常”的集中成交情況，也許這些收購到現(xiàn)在還不為人知。

根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，上海2008年12月商品住宅的成交中，浦東幾大國有企業(yè)集中收購的量占當(dāng)月成交總量的20%左右。而上海政府網(wǎng)站12月發(fā)布的信息顯示:“浦東新區(qū)已收購社會商品房總量為14.6萬平方米，占計(jì)劃的73%，剩余商品房收購任務(wù)正抓緊落實(shí)......2009年3月前，浦東新區(qū)將再收購20萬平方米房源，用于滿足軌道交通13號線、上海師大附中等一批重大工程動遷用房需求。”

知情人士透露，這次收購之所以得以“靜悄悄”地進(jìn)行，除了政府方面的低調(diào)之外，政府在資金籌措方面也存在一定難度。如果政府一下子買幾百套，就會有政府托市的傳言。而像這樣操作，實(shí)際上市場都不太知道政府在買。

與成都、重慶等地不同的是，浦東新區(qū)是通過陸家嘴集團(tuán)、張江集團(tuán)及外高橋集團(tuán)等幾大國有企業(yè)操作商品房收購事宜，政府并未直接介入。回建強(qiáng)表示，政府的行為需要一個(gè)實(shí)體來操作。通過全資國有企業(yè)收購，更符合市場原則。“政府是市場的監(jiān)管者，他們至少從名義上不能既當(dāng)比賽者又當(dāng)裁判員”。

穩(wěn)定房價(jià)的另一舉措

據(jù)了解，目前已開始從市場上收購商品房的城市，對于收購價(jià)格都有一個(gè)基本明確的“底線”，低于市場價(jià)10%-15%。但業(yè)界目前對于房價(jià)的走勢仍相對悲觀，招商證券最近的一份研究報(bào)告甚至預(yù)測，房價(jià)還有約30%的跌幅，政府這一收購價(jià)是否合理亦成為輿論的焦點(diǎn)。

天相投資顧問有限公司地產(chǎn)分析師張旭明表示，政府收購商品房類似于上市公司大股東通過二級市場增持自己公司的股份，“既然他認(rèn)可這個(gè)價(jià)格，就說明他覺得價(jià)格合理，政府也許覺得房價(jià)下跌的空間已不多”。

回建強(qiáng)卻認(rèn)為，價(jià)格對政府而言關(guān)系不大。因?yàn)檎召彿吭词怯米髁夥炕虮Ｕ戏浚灰烷_發(fā)商達(dá)成收購協(xié)議就可以。政府的這種收購行為可以穩(wěn)定市場價(jià)格。

“政府是一個(gè)市場的參與者。現(xiàn)在的狀況是，住房成交量大幅度萎縮，成交量對市場的意義遠(yuǎn)大于價(jià)格，因此，政府收購房源，是對房地產(chǎn)市場的支持。”回建強(qiáng)認(rèn)為，政府收購的房源越多，對市場的支持力度就越大，對價(jià)格的穩(wěn)定作用也就越大。

事實(shí)上，目前持幣待購的消費(fèi)者基本上不在政府住房保障的范圍內(nèi)，只能在商品房市場中購買。而政府購買房源的結(jié)果是，市場上可供出售的房源減少，房地產(chǎn)企業(yè)的資金得到增強(qiáng)，市場化銷售的房源價(jià)格亦不會大跌。回建強(qiáng)提醒:“反過來，如果政府不去收購，那么房地產(chǎn)企業(yè)的壓力就更大，只能降價(jià)甚至大幅度降價(jià)銷售。”

顯然，政府收購商品房的舉動，既可以消化市場存量，又可穩(wěn)定房價(jià)，同時(shí)還可以短時(shí)間內(nèi)解決住房保障中急缺的房源問題，可謂一舉三得。因此，這種做法未來可能被更多的城市效仿。廣東省中山市趕在2008年的最后幾天，也宣布了2009年將安排不少于1億元用于購買符合條件的一手房和二手房作為廉租房的計(jì)劃。

但到目前為止，除少數(shù)城市明確將采取公開招標(biāo)的形式采購商品房外，大多數(shù)的城市都采用了相對不透明的方式進(jìn)行，其中可能引發(fā)的政府財(cái)政資金使用的監(jiān)管問題應(yīng)引起重視。

原載《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》