兩限房突圍“住房難”

正是迎合了中低收入群體的住房需求，讓限價房的上市成為大勢所趨，但能否真正突圍“住房難”之困，還需要政策的傾斜

每次送完小孫子去幼兒園后，張錦華都要在回家的途中去看看剛剛竣工的旗勝家園，抬頭細數著自己未來新家的位置、陽臺在哪里，以至于形成了一種習慣。

旗勝家園是北京首個兩限房項目，18棟住宅樓目前已經筑建完工并進入初裝階段。與此同時，該地塊還將建設10.8萬平方米的配套基礎設施，涵括體育中心、社區醫院、幼兒園、公交車首末站、消防中隊，其整體規模與服務功能不亞于此前京城的中高檔居住小區。

所謂的“兩限房”一般是指中低價位、中小套型的普通商品房，可根據具體樓層、朝向在±5%的范圍內調整銷售價格，但平均銷售價格不得超過房屋銷售限價。

政府對開發商的開發成本進行測算以后，對房屋的銷售價格、建設標準和銷售對象等方面進行限制，將開發商的利潤控制在一個合理的范圍內，并最終設定土地出讓價格。

“明后年將迎來限價房集中上市?！北本┦薪ㄎ嚓P負責人表示，那時兩限房將逐漸占據政策性住房中的主導地位。

“夾心層”之殤

60多平方米的小二居住著老少五口人，是張錦華家的住房現況。

上世紀90年代中期，剛過50歲的他和妻子就因為各自所在的企業效益不佳，雙雙內退。而后，兒子娶妻生子，基本上用完了他們的積蓄，“想給兒子買一套房子，但實在無能為力了?！泵鎸r格一路高攀的房價，張錦華說他很對不起兒子。

雙重壓力使張錦華一家成為生活在“夾心層”的典型市民家庭。而事實上，在擁有1500萬常住人口的北京，“夾心層”家庭很普遍，但卻不是家家都能買上兩限房。

張錦華告訴《市民》，前些年曾給他們帶來希望的經濟適用房，卻以審核標準之“人均住房面積在10平方米以下”，將他們擋在門外。

“現在的這套小房子總歸不是長久之計。孫子慢慢長大，總會需要私人空間?！睆堝\華說。

從那時起他和妻子便開始留意周邊的房價，就算是街頭發放的房產廣告，老兩口都會打電話咨詢。

不久前，申請政府兩限房搖號，張錦華家幸運地中簽了，可以選購一套兩限房。目前的兩限房都離城里比較遠，老兩口兒一合計，兒子、兒媳都在城里上班，讓他們搬出來不方便。孫子上的是寄宿幼兒園，他們可以帶著孫子買套小點的房子一起住。

但是，西三旗地塊標書規定，必須滿足相應建設和銷售條件，即套型建筑面積全部為90平方米以下，平均價格是6350元/平方米。但是這樣的價格對普通工薪家庭來說還是一筆不小的數目。

老張告訴《市民》，“政府給我們這些工薪家庭建兩限房，對解決老百姓來說真是個好事。但是現在兩限房價格超出預期，而且大都在五環外，社區配套不是太好?！?/p>

“遠是遠了，貴是貴了，但總比商品房便宜多了!還有很多人買不到呢，我們已經算幸運的了！”張錦華的老伴在一旁唏噓道。

據了解，目前西三旗區域開發的住宅產品主要包括新龍城、左鄰右舍、富力桃園等項目，從銷售價格來看，該區域普通住宅售價已基本達到8000元/平方米，而富力桃園精裝修住宅現在售價達到11000元/平方米。

西三旗“兩限房”地塊住宅價格比周邊項目便宜2000元/平方米左右，降價幅度遠遠超出15%。

在老張全家人的“協同作戰”下，最終以優惠的價格購到了旗勝家園花“一室兩廳一衛”戶型房?！翱偣不?0多萬，還向老家親戚借了5萬。以前是一提房子就揪心，現在我和老伴心里都舒坦多了！”張錦華說。

“兩限房”爭議

此前，清華大學房地產研究所所長劉洪玉接受媒體采訪時分析了兩限房出臺的背景。

他指出，1998年全國城鎮住房制度改革開始推行，為了幫助更多的中低收入家庭改善住房條件，增加了限價房，就是面向不同收入層次的家庭，建立一個更完善的梯級保障體系。

而在《市民》記者隨機走訪的十個中低收入家庭中，有四個家庭表示雖有不如意的地方但是可以接受限價房；其余六個家庭分別以價格缺乏優勢、房源位置偏僻不方便生活等理由還在繼續觀望中。

一位房產業內人士告訴《市民》，除上述缺陷外，限價房定位模糊，難以發揮住房保障功效。

回首近兩年的兩限房的推出，2007年北京市推出12宗兩限房，用地建筑面積約387萬平方米，2008年北京進一步推出450萬平方米限價房。而在昌平區和通州區、朝陽區交界處有著北京兩大限價房社區，常營限價房、大興康莊經適房限價房項目也正在抓緊施工。

北京陽光100置業集團有限公司常務副總經理范小沖認為，政府推出限價限戶型地塊的目的是為了平抑房價，同時也是把保障性住房推向市場的一個嘗試，值得肯定。

相反，也有人認為限價房定位模糊，有著難以突破的瓶頸。

獲得“新華論壇第十四屆發展之星”的周蓬安先生認為用于限價房難以體現公平。北京市準備將兩限房更多地配建到靠近軌道交通、快速交通的商品房中，并盡可能靠近中心城區，方便居民出行。這對于那些花費較多資金在較為偏僻地帶購房的市民而言，就顯得相當不公平了。

“另外，限價房因為不具備完全意義上的商品屬性，今后還將面臨二次交易等一些列政策問題?！敝芘畎策€表示，限價房因為和普通商品房的價格相差不大，北京市將要加大限價房建設力度，會直接影響正常房地產市場的復蘇。

然而在具體執行過程中，兩限房也遇到了各種困難。

劉洪玉認為，目前限價房的定價是根據周邊商品住宅價格，以降低15％-30％為目標確定的。這種定價方式本身也有缺陷，因為出讓土地的時候便已定價，到買房的時候周邊商品住宅價格是什么水平又將難以預測。

對此，網友“買房難”則坦言，“一些地段的兩限房由于太遠有些市民搖上號也不選，可是附近的人想買又不夠條件?！?/p>

“打破界限，一盤棋考慮問題”

“調控房價，打壓投機?！?/p>

2009年3月17日，住房和城鄉建設部副部長齊驥在“兩會”新聞中心就“住房保障”情況接受中外記者的集體采訪中，將限價房政策的目標做出上述明確。

而面對兩限房的質疑，更多人還是擔心限價房的推出能否達到預期效果。

劉洪玉指出，限價房的供應量、供應價格和消費對象，應該是一個動態調整的過程。只有這樣，才能真正做到既能解決住房困難家庭的住房問題、使公共資源得到有效利用，也能做到對商品住宅市場的有效干預。

清華大學政府管理學院教授李延則表示應及時調整限價房供應方式及結構、控制供地節奏，限價房可與商品房配建、擴大覆蓋面和受益人群等。

“要是政府能打破區域界限，多蓋點交通便利、配套設施齊全、普通市民也買得起的‘兩限房’就好了?！币晃黄胀ㄊ忻駥Α妒忻瘛繁硎?。

對此，北京市副市長陳剛在北京市十三屆人民代表大會第二次會議上表示，今年將調整兩限房購買門檻，讓更多的群體購買，而且還將打破區域限制，讓市民可以在全市范圍內購買兩限房。

李延也表示，目前限價房雖有諸多弊端，但其確實為很多“夾心層”市民解決了實實在在的住房問題，集中上市已是大勢所趨。但能否真正突圍“住房難”之困，還需要政策的傾斜。

現在的張錦華在期盼年內搬進新家的同時，開始憂心今后落戶及孩子上學等問題。

旗勝家園附近的育新小學、育鷹小學、清河四小等都屬海淀，隸屬昌平的學校大多在回龍觀，離旗勝家園較遠。按就近劃片入學原則，如果旗勝家園業主戶口隨房屋劃入昌平，他們的子女將無法就近入學。

近日海淀區教委則表示，業主們入住后，孩子就近上學等問題可協商解決。

“眼看孫子就要上小學了，希望區教委能盡快幫孩子落實上學問題?！边@是張錦華馬上面臨的又一個難題。■