平民張大憲的社區(qū)哲學(xué)

為什么業(yè)委會要幫著物業(yè)公司向欠費業(yè)主追繳物業(yè)費？因為張大憲對物業(yè)費有著獨到見解：物業(yè)費不僅僅是消費，而且還是投資

在小區(qū)居民眼里，張大憲是個牛人。

第一次見到他的人往往會在稱呼上犯難，有人叫他張總、有人叫他張導(dǎo)、有人叫他張主任、有人叫他張主編……

熟識他以后，這個問題迎刃而解，簡簡單單叫他老張就可以了。

老張是一家公司的總經(jīng)理，是北京新天第社區(qū)業(yè)主委員會的主任，也是《業(yè)主周報》主編。第一個是賺取真金白銀的職業(yè)身份，后兩個是出力不賺錢的社會身份，但在老張身上，職業(yè)工作和社會工作已經(jīng)分不清哪個更重要了。

“第一”制造基地

老張最大的本事是協(xié)調(diào)各種關(guān)系，自2004年5月新天第業(yè)主委員會成立起，老張就是業(yè)委會主任，兩年一屆，他連任至今。

2008年6月21日、白晝最長的一天，新天第社區(qū)成為“夏至關(guān)燈”活動的主角之一。

“五、四、三”——社區(qū)的業(yè)主們合著鼓點倒數(shù)，業(yè)主委員會主任張大憲站在舞臺的一角，口眼微笑雙手交疊，對鼓聲他有一番自己的見解，“那代表地球的脈搏”。

“三、二、一”——社區(qū)里絕大多數(shù)住戶家的燈都熄滅了，廣場上漆黑一片，業(yè)主們的掌聲如約而至。

物業(yè)工作人員拿出準(zhǔn)備好的蠟燭，“燈熄了，我們還有燭光”，老張點燃蠟燭為廣場中央的三個大字“新天第”添上第一筆。

夏至日既標(biāo)志夏天來臨，也意味著用電高峰的到來。關(guān)燈一小時的意義在于提醒大家能源來之不易，號召大家節(jié)約資源。

新天第是第一個以社區(qū)身份承諾關(guān)燈一小時的，許下這個承諾時，老張并非沒有擔(dān)心，“別的地方是商業(yè)街，關(guān)的是景觀燈，相對容易，我們可是住宅區(qū)”。但這絲擔(dān)心很快被證明是多余的，新天第兩座標(biāo)志性大廈和絕大部分住戶燈應(yīng)聲而熄，在場媒體如實記錄下了這一刻。

廣場上，業(yè)委會為業(yè)主們準(zhǔn)備了很多文娛節(jié)目，最高興的當(dāng)然是小朋友們，在熱鬧的廣場上跑來跳去、呼朋引伴，好不雀躍。

社區(qū)名人是一定的，老張的名字在新天第是真正的童叟皆知。

近幾年老張又升級成了媒體名人，因為新天第是有名的“第一”制造基地：第一個由業(yè)主掌管維修基金的社區(qū)；第一個提出“一元方案”并用它化解商住矛盾的社區(qū)；第一個以業(yè)委會身份起訴個別不交費業(yè)主，從而維護(hù)了大多數(shù)業(yè)主利益的社區(qū)；創(chuàng)辦全國第一份業(yè)主報紙……

“全北京最好的社區(qū)之一。”這就是老張的底氣。

誰的屁股坐歪了

羅馬不是一天建成的，和諧也不是一天達(dá)成的。2004年，老張剛剛當(dāng)上業(yè)委會主任時，新天第滿是一派“不和諧”。

業(yè)委會誕生有個背景，當(dāng)時開發(fā)商沒有物業(yè)，前期物業(yè)萌生退意，無奈只能立即選出業(yè)委會、引入新物業(yè)。草臺班子憑空出世，哪方都沒指著它唱大戲。

老張把自己關(guān)在家里幾天沒出門，“把所有資料拿過來看，看業(yè)委會的責(zé)、權(quán)、利在哪，然后再組織大伙（業(yè)委會委員們）學(xué)習(xí)。”統(tǒng)一意見后，老張拿著文件找到開發(fā)商和物業(yè)，指著一塊最不起眼的公共用地溫和地說，“看文件上，這個地兒，這收入應(yīng)該給我們吧。”各方一抬眼，鬧了半天就要這點東西啊，給你給你。

“咱找了一最容易攻破的小事兒，但你只要做了，（業(yè)委會）威信就起來了。”

老張拿到手的就是公攤面積收益，別小看這公攤面積，“一年二十多萬。有了這二十多萬，能為業(yè)主們做多少事！”

果然，業(yè)委會為這筆收益設(shè)立專業(yè)賬戶專款專用。用這筆錢，老張做了幾件事：改造社區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，業(yè)主免費收看衛(wèi)星電視，建立各種娛樂設(shè)施，“六一”給孩子們買禮物，定期組織大家一起出游、聚會、球賽等各種社區(qū)活動，業(yè)主每年在社區(qū)內(nèi)享受一次醫(yī)療體檢服務(wù)……

居民住宅商用問題一直是很多社區(qū)的矛盾焦點，商家進(jìn)入會帶來公共設(shè)施過度磨損、普通居民生活受影響、社區(qū)不安全因素增多等問題。但民宅商用也確實是現(xiàn)實需要，況且業(yè)主們也需要社區(qū)診所、洗衣店、咨詢公司等商業(yè)機(jī)構(gòu)。

面對這團(tuán)攪不開的濁水，老張?zhí)岢隽艘粋€“一元方案”：所有在社區(qū)開辦公司的，按每平方米每月多交納一元。一元錢的55%用于電梯及公區(qū)設(shè)備設(shè)施的維修基金；25%用于招聘更高檔次保安隊伍；10%用于提高保潔員待遇，增加保潔人員；10%作為機(jī)動。

老張的法子得到了業(yè)主大會的認(rèn)同，同意票占收回票的88.09%。

其他社區(qū)的業(yè)委會很多都羨慕老張，覺得老張什么事都很順，無論是跟物業(yè)還是對業(yè)主，都沒遇到什么大阻礙。其實他們不知道，代表廣大業(yè)主利益的老張也曾被業(yè)主罵過。

“業(yè)主們對社區(qū)、對物業(yè)的滿意度，真正的硬指標(biāo)是物業(yè)費繳納率”，老張吸著煙倚在辦公室椅子上憶當(dāng)年，“當(dāng)時（物業(yè)費）收繳率只有44%，業(yè)委會明確表態(tài)，如果拖欠行為嚴(yán)重，業(yè)委會將托物業(yè)公司提起訴訟。那當(dāng)天晚上，電梯里、社區(qū)里，貼滿了‘大字報’，說‘業(yè)委會的屁股坐歪了，坐到了物業(yè)那邊’。”

不是屁股坐歪了，是為了維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益，老張說起這段故事頗感慨，“但后來看我們一步步走，把大修維修基金拿過來，又增值了。我們把反對我們的業(yè)主邀請來參加業(yè)委會。看在眼里的實際利益，加上平時對他們的滲透，他們起碼不反對了，不反對再變成理解，理解再變成支持，支持再變成參與。很多折騰的主兒現(xiàn)在都是我們的骨干。”

最大的敵人是業(yè)主自己

在北京，有業(yè)委會的社區(qū)一直都沒有超過兩成，數(shù)據(jù)一直徘徊在19％上下。業(yè)委會成立難，難在哪里。老張把癥結(jié)歸結(jié)為——“最大的敵人是業(yè)主自己！”

公民意識的滯后讓社區(qū)成為一個個獨立的單元格，關(guān)起門來，把公共的權(quán)利義務(wù)留在門外，只有到不平發(fā)生在自己頭上時才想到則鳴。然而那時的“鳴”往往是獨掌難鳴。

一部分業(yè)委會成立的背景是業(yè)主維權(quán)，有人權(quán)利被侵害了，不得已站了出來。許多業(yè)主對業(yè)委會的想法也很簡單——“業(yè)主們就有一個想法，就是要維護(hù)自己的權(quán)利。在成立業(yè)委會的時候，他選誰呢，就選能幫我們出頭的、能打官司的、打官司能贏的。很多業(yè)委會也是這么打出來了。但幾年以后你再看，他冷靜下來了。打完以后怎么辦呢？”

打完以后干什么，業(yè)主們還沒有準(zhǔn)備好，“他們（業(yè)主們）不知道除了房子，過道、走廊、電梯、園區(qū)、車庫、配電室……這些都有他的一份，所有收益也都有他一份。”

意識里不認(rèn)同公共區(qū)域、服務(wù)有自己的一份，自然也就不會認(rèn)為自己有維護(hù)它們的義務(wù)，“不交物業(yè)費”行為本身，即是這種狹隘思想的水道渠成。

“國家給了你70年產(chǎn)權(quán)，70年以后還可以遞延，這不但是你的家而且還能成為祖祖輩輩的事，自己必須把家看好。你越不交物業(yè)費物業(yè)越?jīng)]錢，物業(yè)越?jīng)]錢服務(wù)越不好，服務(wù)質(zhì)量越差業(yè)主越不給錢……這個社區(qū)很快的，可能10年左右就完蛋了。”張大憲說。

“按時繳納物業(yè)費，不僅是花錢買服務(wù)的消費行為，更是一種投資行為。因為它是使自己的社區(qū)、產(chǎn)業(yè)不斷保值增值的投資。”

作為北京最有經(jīng)驗的業(yè)委會主任，老張從不崇尚用過激行為解決問題，即使是收回大修維修基金、訴訟開發(fā)商綠地縮水，老張也沒有跟物業(yè)、開發(fā)商吵過架。他反對過分維權(quán)、反對過激維權(quán)，主張用溝通化解一切。■