“腐敗”占１５％房價成本

暴利、腐敗，在這個行業內已經形成了一個不成文的潛規則，房地產欲救市需先治腐敗

“土地成本、稅費成本和企業利潤的不斷飆升，是近年來我國房價高企的根源。”全國政協委員、恒大地產集團董事局主席許家印于2009年3月在4日參加全國政協十一屆二次會議分組會時披露了房價成本構成。

“腐敗成本抬高房價”，這是有關調查的結論，也是活生生的事實。但是這種局面又是整個房地產行業、房地產開發商以及房地產市場不得不面對的。潛規則仍無處不在，腐敗成本難以回避。

就房價成本中的腐敗成本問題，中國著名品牌營銷專家陳真誠接受了《市民》的采訪。

貪官的“權力尋租”

《市民》：您怎樣看待目前房地產界的潛規則、腐敗現象？

陳真誠：據全國政協委員郭松海統計，近年來眾多貪官因涉房地產潛規則下的腐敗而落馬，令人觸目驚心。重慶市渝中區原副區長王政等三名廳級官員，因收受房地產開發商巨額賄賂1100多萬元，分別被法院判處死緩、13年和10年有期徒刑；蘇州市原副市長姜人杰受賄的1億多元，主要來自房地產開發商……

一個房地產項目，只要給能管事的官員打個招呼，開發商就能獲得大量的好處或減少開支，官員也就有多則至幾百萬元的好處費。

如把容積率提高0.5，就意味著在原有土地上可增加建設、銷售0.5倍于土地面積的商品房，從而獲得一大筆額外收入。

開發商在官員圈子里有了朋友關系，不僅可能在項目開發過程中通過各種理由、調規等提高容積率獲得可觀的利潤增加，而且可能獲得房地產項目立項、獲得項目信息、減免相關費用、減少被查被罰款等“優惠待遇”，甚至還可能在土地交易、改變土地用途等方面獲得大量好處。諸如這些做法，往往是相對通用的做法，一般不會對外公開，大家把這稱之為“潛規則”。

貪官的利益，往往通過寄生于一些開發商身上來實現，或叫做“權力尋租”。通過“權力尋租”，貪官與一些開發商，各自獲得好處，彼此之間形成了一種利益共生關系。貪官的懷抱，“溫暖”了一些房地產開發商，使他們得以生存、贏利發展，而富裕起來的房地產開發商，又一次次地“反哺”給了他們好處的官員。彼此之間，形成了一種“互惠互利”的信賴和依托關系，這就是房地產潛規則的體現。

房價難避腐敗成本

《市民》：房價成本最終能不能回避腐敗成本？

陳真誠：遵守潛規則可為房地產商帶來利益。一般情況下，開發商或其他環節的房地產企業，都無力打破。

一位國內大型房地產開發公司的老總曾坦言說，“如果權力都在陽光下運行，開發一個房地產項目的成本就能降低15%”。房地產開發商遵守執行潛規則的費用，都會被計算入商品房開發成本。某些官員與一些開發商之間，其公開或不公開的交往背后，有不少是隱藏著權錢交易的腐敗。

潛規則加大了房地產開發的成本，最終轉嫁為房地產銷售價格，結果往往是由購房者來埋單，這是不言而喻的。

但在目前體制和行業環境下，對于開發商來說，雖然也有為之頭疼的，但要想打破、不遵守這種潛規則，幾乎可以說是無力可為的。

既然地產商無力回避潛規則，房產成本最終也可能難以回避腐敗成本。

有人說，中國的企業家很忙，但大多數是忙于應酬政府官員，而不是忙于經營。作為資金密集型的樓盤開發，每拖上一天就可能有上萬元乃至更多的貸款利息等費用損失。這樣，又有多少開發企業拖得起？

開發商的四個“正視”

《市民》：您認為怎樣才能通過房地產救市？

陳真誠：對于房地產救市，政府能采取的措施和出臺的政策，現在已經差不多用上了，余下繼續出新政策空間不大，可能性不大。對當前的房地產市場來說，現在要做的就是如何穩定房地產預期、消除市場上買賣雙方對立情緒、打破觀望、刺激銷售等問題。

一些消費者，預期房價還要繼續下降，于是選擇觀望，準備延期消費。這樣，要刺激房地產成交，扭轉房地產低迷態勢，就需要一些開發商及時有效地調整房價，使消費者放棄觀望。因此，當前無論是消費者還是開發商，都需要建立合理的預期。一旦雙方能合理調整預期，就可能穩定市場預期。

另一主要原因就是，由于此前房價上漲太多了，而政府未能及時進行有力調控或調控沒能取得效果，慢慢地，消費者對此不滿，就產生了棄購等對立情緒。

政府有必要在輿論和行為上采取措施，以減緩這類社會情緒的對立。這已經由一個經濟性層面上升到了一個非經濟層面了。我覺得，政府的一些表態還有些“曖昧”，措辭應該更準確些，釋放的信息更清晰些，不要造成人們的誤讀或只憑猜測來領會。

如今，房地產調整還在繼續，房價還在繼續呈下降趨勢，或只有降價才能真正有效地救市。只是，房地產潛規則，在一定程度上推高了房價，加大房地產救市難度。

為了整個房地產業的未來，作為一個群體而言，開發商不妨正視房地產市場的現實，正視房地產行業正在發生深度異變的現實，正視房地產利潤率正在調整的現實，正視房地產暴利時代或行將結束的現實，及時主動擠出部分價格水分，將房價下調至合理水平，使購房者因購買價格與所購置房屋的市場價值相吻合而放心購房。這樣，無疑將有利于房地產業的可持續健康發展。

潛規則主要責任在政府

《市民》：原全國人大常委會副委員長成思危就曾表示，房價中房子土地和建筑成本占50%，政府稅費占20%，開發商占30%，這30%里有一部分是開發商最不愿意公布的，說白了就是行賄的費用。就您了解，房地產中的腐敗成本和房價成本之間的比例關系是多少？

陳真誠：我個人不太贊同這個說法，因為腐敗成本的具體數字真不好說，不同地區、不同企業乃至不同樓盤之間，都可能存在差別，甚至差別還不小，不能一概而論。

目前，對房價的腐敗成本，不適宜講到底是占30%還是占多少具體數字，否則會產生一定的負面影響。而且，這種影響力，往往會遠遠超過它數字本身的意義，會導致整個市場經營環境的不良變化。

而且，腐敗成本到底是多少，由于屬于“灰色地帶”的問題，有些是查不清的，也很難查清。比如，有些企業，干脆把它作為公關費，即隱性的運作成本。

正如前面所說到的那樣，在房地產行業，如果有人不接受、不執行這種潛規則，就可能在行業里很難獲得生存。客觀而言，對于房地產潛規則來說，盡管也有一些是開發商的主觀因素所致，但更主要的是社會治理、經營環境等客觀因素影響所致。

這就是說，導致潛規則泛濫的主要原因，主要還在政府方面。如果法制建設得以加強，懲治腐敗的工作加大力度，提高反腐效率，社會治理得以改善，企業經營環境能夠好起來，不需要執行潛規則也能做好項目開發、做好企業經營、公平公正地進行競爭，開發商又為什么要去執行潛規則呢？至少，開發商執行潛規則的可能性、機會都可能降低。■

關于陳真誠

陳真誠，職業經理人，國際知名品牌營銷策劃專家，境內外媒體專欄作家，上海房地產分析師、財經評論員，長沙新思維企業發展策劃公司首席顧問。