縣域房地產市場發展驅動力分析

張金萍　陳龍乾　田紅保　王雯雯

摘要：進入本世紀，房地產業發展迅速，大城市房地產市場發展日趨成熟完善的同時，出現了價格過快上漲、市場過熱的現象，縣域房地產市場的發展面臨著諸多機遇。從市場需求、供給以及整體因素三方面分析了縣域房地產市場發展的驅動因素，并提出了促進縣域房地產市場健康發展的政策建議。

關鍵詞：房地產市場；驅動力；縣域

中圖分類號：F293.31 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2009）07-0150-02

近年來，房地產市場形勢嚴峻，大的開發企業無論在品牌、信譽，還是資金實力等方面都可以承受市場變化帶來的影響，但中小企業則難以承受市場波動帶來的損失，這就迫使他們從大城市撤資，轉向中小城市以及縣域的房地產市場。同時，城鎮化進程加快，住房需求壓力驟然增大，而縣城是農村和城市的最佳結合地，這也給縣域和城鎮的房地產市場發展帶來了機遇。

一、縣域房地產市場發展特點

縣城房地產業雖然起步比較晚，但是發展迅速，尤其是近幾年，隨著國民經濟快速發展、人民生活水平不斷提高和城市環境不斷改善，房地產業快速發展。

從供給來看，主要有以下特點：（1）外地房地產開發企業成為投資主體；（2）開發量逐年上升，商業用房面積比例逐漸增多；（3）小區規劃設計逐步規范；（4）建筑形式以多層為主，向小高層和高層過渡；（5）供應戶型以中等戶型和大戶型為主。

從需求來看，主要特點如下：（1）總需求中，低收入家庭所占比例大，但由于縣域住房商業貸款審查嚴格，“門檻”較高，有效需求相對較少；（2）縣域房地產起步較晚，對外不具備輻射力，以本地需求為主；（3）鄉鎮企事業單位職工和出外打工回城者購房比例大；（4）消費者市場信息不對稱，消費心理受全國大環境影響較小；（5）付款方式多樣，貸款購房比例逐漸增加；（6）住房價格穩中有升，漲幅不大，暫不具備投資和投機的潛力，絕大部分為自用性需求。

二、縣域房地產市場發展驅動力分析

（一）需求驅動

1.城市化進程加快

城市化進程的加快，為大量進城的農民提供了工作機會，同時擁入城市的大量人口也給城市的運營帶來了巨大的壓力，首先表現在刺激房地產需求的增長方面。根據建設部政策研究中心的數據，2005年中國城鎮人口為5.32億，城市化水平為40.4%，預計到2020年，中國城鎮人口將達到7.58億，城市化水平達到53.2%。城市化水平短期內的迅速提高，城市的數量和人口急劇增加，大城市驟然膨脹，對于突如其來的人口浪潮，城市的建房速度將遠遠落后于城市人口的增長速度，從而出現住房緊缺的狀況。據統計，2005年，中國城鎮人均住房面積為26平方米，以世界發達國家20世紀90年代人均建筑面積（35平方米～45平方米）的下限，作為中國2020年城鎮住宅發展目標的參考依據。那么2005—2020年的15年間，中國因城鎮人口增多，而需新增住宅建筑面積127億平方米，平均每年8.5億平方米，而根據國家發改委的統計數據，中國每年商品房竣工面積只有5億多平方米，且自2005年起，商品房銷售面積都高于竣工面積，巨大的需求使得市場開始用存量房來滿足日益增長的需求。通過擴張現有大城市來轉移農業人口固然是一條出路，但這僅僅是出路的一個方面，并且不是主要方面。轉移農業剩余勞動力一條新的思路就是發展壯大縣域經濟，擴大縣城規模，大力發展以縣城為主體的廣大中小城市，吸納農村剩余勞動力。

2.消費群體轉移拉動住房需求

自1998年實行住房制度改革以來，中國居民逐漸接受了個人貸款買房的事實。城市居民購買商品房已然市場化非常明顯，同時，縣城的城市化建設步伐加快，縣域房地產市場除滿足本地區居民住房需求外，一方面，外出打工人員在大城市暫時買不起房，而縣城又具有相對舒適的居住條件，因而回城購房；另一方面，越來越多的富裕農民、鄉鎮的行政事業人員也更愿意到縣城購房安家。在住房消費群體構成方面，政府機關及部分事業單位人員、公務員，外地做生意回城及縣城個體商業人員買房，鄉鎮從業人員及鄉鎮教師，三個群體各占三分之一。部分富裕的農民，為了小孩就學而在縣城買房的也不在少數，這些因素構成縣域房地產市場的巨大需求。

3.大城市郊區化

近年來，隨著城市的快速擴張，大城市的郊區化現象越來越受到關注，中國的大城市多是典型的單中心組團式城市結構，中心市區的發展受到地理空間和資源條件的制約，需要通過城市化進程，實施市區產業、人口和城市建設向郊區轉移，因而大城市周邊的城鄉結合部和縣城，承擔了分擔城市的產業和人口壓力的角色。在郊區或者縣城買房的人群，他們一部分是看中了郊區的優美環境和舒適生活，這屬于城市居民的主動郊區化；另一部分人由于經濟承受能力的限制，受郊區低廉住宅價格吸引而形成被動郊區化。無論主動還是被動的郊區化，對于縣域房地產市場來講，都在一定程度上拉動了住房需求。

（二）供給驅動

1.縣域投資環境改善

房地產業是國民經濟的重要組成部分，是能夠提供大量財政收入的產業部門，經濟發達國家和地區的房地產經營收入一般可占政府財政收入的10%~40%。房地產市場的持續快速發展，使得地方政府的財政收入大幅增加，因此有充足的資金來進行城市的各項設施建設。反過來，國民經濟的發展狀況又直接影響和制約著房地產業的發展，縣域政府通過加大招商引資力度等，加快發展國民經濟，縣城基礎設施建設日趨成熟和完善，為房地產開發提供了良好的投資環境。

2.中小開發企業被迫轉移

中國房地產開發企業從20世紀80年代末開始形成規模，經歷了20世紀90年代初的“房地產熱”之后，少部分存活下來的企業迅速調整戰略，在經濟快速發展帶來的機遇下，獲取了豐厚的利益。同時帶來了城市房價的持續上漲，為抑制房地產價格的上漲，國家自2003年起施行了一系列的宏觀調控政策：“121號文件”對房地產開發貸款進行了限制，“8·31大限”規定了經營性土地必須以招標、拍賣、掛牌方式出讓，“國八條”、“國六條”意在努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格等等。這些政策措施的實施，大城市房地產市場競爭加劇，中小房地產企業在城市中不具備競爭力，缺乏生存空間，于是紛紛轉向更具潛力的中小城市和縣城。

（三）整體驅動因素

1.整體經濟的發展

進入本世紀以來，城市建設發展迅速，縣城經濟的快速發展為房地產市場發展提供了良好的條件：（1）縣城的基礎設施建設不斷改善，包括建成區綠化覆蓋面積的增大，城區道路的鋪設和改造，因地制宜景觀帶的建設，以及城內交通和對外交通系統的完善等。（2）縣城進行城市發展規劃，新城市發展框架逐步形成，建設用地供給量加大。（3）住宅建設量大幅提升，居住條件明顯改善。隨著縣域經濟的發展，一方面，由于城區基礎設施建設得到加強，投資環境得到較大改善，大批外地房地產開發企業進駐，住宅小區建設不僅在量上急速增加，而且在質上不斷提高，并開始在建筑水平和住宅品質上與大城市接軌；另一方面，人民生活水平的提高，具備購房能力的收入群體擴大，又為房地產市場的發展提供了良好的需求支撐。

2.政府居住保障政策覆蓋到縣域

在住房保障政策方面，2007年8月，根據國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》［24號文件］，2007年底前，所有設區的城市要對符合規定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保；“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭；依此可以看出，國家住房政策保障體系也已經開始向縣域擴展，向低收入人群擴展。

3.產業結構調整引導供需

縣域經濟基礎還相對較弱，房地產市場起步也較晚。但是，近年來地區生產總值增長加快，產業結構調整也初見成效。原來以農業為主的縣域經濟，對傳統農業的改造，使得非農人口增加，住房需求增加；但同時又重視發展縣域中小工商業，提高第二產業、第三產業的比重，加大招商引資力度，加快整體經濟發展，在一定程度上引導增加供給，有利于房地產發展水平的提高。

三、結論與建議

縣域城鎮房地產市場的發展面臨非常好的機遇，應加大力度發展，但縣域房地產市場才剛剛起步，發展還很不成熟，一定時期內還很難與全國大中城市房地產市場的發展達到同一水平，發展的過程中也會遇到許多問題，應加以引導和利用，使其健康發展。

縣域政府在加大招商引資力度，促進經濟發展的同時，首先應合理引導房地產的規劃開發，開發過程做到先規劃、后開發，讓住宅開發、商業用房開發和公共設施建設協調布局，根據縣域經濟發展和人口轉移速度，以及城鎮的輻射力和承載力，確定房地產開發的規模和速度。住房供應結構上，應堅持發展普通商品房，適當增加中低價位、中小戶型的普通住房和經濟適用住房供應，對于最低收入家庭，政府應考慮提供廉租房。

參考文獻：

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[責任編輯安世友]