論商品房按揭貸款合同中常見的風險及防范

[摘 要]隨著經濟生活的發展，人們對住房的要求越來越高，在商品房按揭貸款時，不可避免地會遇到一些風險，本文旨在探討如何去更好地防范并降低風險。

[關鍵詞]商品房 按揭貸款合同 風險

作者簡介：王夢靜（1982-），女，籍貫宣城，上海大學法學院06級在讀研究生，研究方向：民商法。

一、按揭貸款合同的風險主要有以下幾種情形

（一）貸款人因素導致的按揭貸款合同風險

1．貸款人怠于行使借款審查權導致的按揭貸款合同風險

貸款人對借款進行審查，這既是一項權利，同時也是一項義務。我國《商業銀行法》第35條規定：“商業銀行貸款，應當對借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進行嚴格審查?！钡牵趯彶榈默F實操作層面，一些貸款人往往怠于行使審查職責，使得一些借款人的虛假材料輕易過關，從而給按揭貸款合同埋下了風險隱患。

2．貸后的檢查監督不力導致的按揭貸款合同風險

根據我國相關的法律規定，貸款人對借款人的資金使用情況享有檢查監督權。在實踐領域，很多貸款人自從款項發放出去以后，就放任自流，從此撒手不管其使用動向，或者僅僅是偶爾作一些象征性的查詢。這就極易使貸出的款項在缺少監督的情況下偏離原初的使用宗旨。

3．獨立自主意識缺失導致的按揭貸款合同風險

我國《商業銀行法》第4條規定：“商業銀行以安全性、流動性、效益性為經營原則，實行自主經營，自擔風險，自負盈虧，自我約束。商業銀行依法開展業務，不受任何單位和個人的干涉?！钡?1條規定：“任何單位和個人不得強令商業銀行發放貸款或者提供擔保。商業銀行有權拒絕任何單位和個人強令要求其發放貸款或者提供擔保?！?/p>

（二）房地產開發商因素導致的按揭貸款合同風險

1．在房地產開發和銷售領域，由于房地產開發商怠于履行義務，導致不能按時完成商品房建設、無法按期按質交房，進而使得購房人無法獲得合同中確定的利益，從而使購房人不愿繼續還款，導致了按揭貸款合同風險的產生。

2．在商品房建設過程中，房地產開發商為了牟取非法利益，采取偷工減料等方式，使得建成的商品房不符合買賣合同的要求，進而導致購房人還款意愿的降低，產生了按揭貸款合同風險。

3．在現實生活中，一些房地產開發商采取按揭貸款的手段，借以向銀行騙取貸款以挪作它用，導致商品房無法建成，這就造成了銀行的商品房抵押權和房地產開發商的擔保成為虛置。

（三）購房人因素導致的按揭貸款合同風險

這種情況主要是指購房人的信用風險，也就是關于借款人的違約問題。信用風險又稱違約風險，是指借款人由于各種原因以各種方式未向銀行履約付款而給銀行帶來損失的可能性。

在按揭貸款合同領域，借款人違約主要表現在如下幾個方面：

1．惡意違約

惡意違約通常可以分為兩種情形：第一，借款人借款的初衷是正當合法的，主要是為了融通資金，貸款買房。但是，社會經濟的發展日新月異，借款人購買的商品房也會隨著種種原因在價格上出現波動。一旦商品房價格大幅度下降，甚至低于借款人未還款金額，一些誠信意識不強的借款人往往會放棄商品房，并停止向銀行還款；第二，一些惡意借款人以借款買房為幌子向銀行借款，其真實目的是詐騙金錢，實現其非法的經濟利益。

2．被迫違約

這種情形主要是指借款人由于失業等經濟上的原因或者意外事件、疾病等導致死亡、傷殘、喪失勞動能力，引起的客觀上無力還款。

（四）按揭業務的流動性風險

按揭業務的流動性風險，是指貸款銀行持有的按揭貸款債權不易變現而可能遭受的損失。

二、關于按揭貸款合同風險的防范措施，在吸收前人研究成果的基礎上，筆者認為宜從以下幾個視角入手

（一）貸款人視角的風險防范

1．完善金融體制、積極推進操作的規范化

雖然我國的金融體制改革獲得了很大的成效，尤其是一些法律法規的相繼頒行，如《中國人民銀行法》、《商業銀行法》、《票據法》、《保險法》以及《擔保法》，但是現代金融體制尚未建成，我國金融體制的完善與健全尚需時日。在金融體制的完善領域，一方面，我們要注重相關法律法規的設定和配套，完善金融立法，并盡量做到法條細化，以避免在實踐操作中缺乏操作性；另一方面，銀行也應當充分發揮主動性，根據自身的具體情況制定相應的規章制度。

在貸款合同的操作層面，一方面，貸款人必須能夠充分了解和熟練應用相關的金融法律、行政法規以及銀行內部關于借貸的規章制度，以使貸款流程規范化，從而減少信貸風險；另一方面，在我國目前的金融體制中，銀行在借貸實踐領域仍然承擔著一部分金融管理權和信貸監督權。銀行應當積極地運用相應的經濟和行政制裁的手段，確保借款人按照貸款合同的約定按期還本付息，以減少銀行的壞賬率和呆賬率，維護國家信貸資金的安全。

2．進一步落實貸款人責任制

我國《商業銀行法》和《貸款通則》中都規定了貸款的基本規則，《貸款通則》中還規定了貸款管理責任制，一些專業銀行還制定了適應自身實際情況的關于借款合同的詳細規則。

3．培養銀行的自主意識和風險防范意識

在我國貸款合同的實踐領域中，很多風險都與銀行自主意識的缺失有關聯。銀行等金融機構應當在自主經營理念的培養上下足工夫，對于影響銀行貸款自主權的行政干預行為，應當自覺勇敢地抵制，積極維護其合法的經營自主權。

（二）房地產開發商視角——由房地產開發商承擔保證責任

在商品房按揭實務中，從商品房買賣合同的簽訂到商品房的交付，有一段不短的時間。這就意味著作為抵押權人的銀行將存在著極大的風險，很可能無法實現其抵押權。從本質上看，銀行的抵押權是一種期待權。而所謂期待權，“自消極意義而言，取得權利尚未發生；自積極意義而言，權利之取得，雖未完成，但已進入完成之過程，當事人已有所期待”。但是，從銀行風險的角度考慮，這種期待權的未來之實現與否還是一個未知數。其能否得到實現，表面上看是取決于購房人對所購房屋所有權的實現與否，實際上是取決于房地產開發商的行為。

（三）購房人視角——簽訂按揭保險合同

中國人民銀行在《個人住房貸款管理辦法》第25條中規定：“以房地產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內，保險單由貸款人保管?！备鶕艘幎ㄒ约盀榱烁玫胤婪顿J款風險，銀行通常要求借款人到其指定的保險公司辦理抵押物的保險，把貸款人作為受益人，保險期不得低于貸款期限，投保金額也不得低于商品房的價值，且在抵押期內保險單由貸款人保管。此種保險在我國的保險實務中通常被稱作“個人抵押貸款房屋保險”或“商品房按揭財產保險”。通過商品房按揭財產保險合同的簽訂，大大降低了因意外事件、自然災害等因素導致的商品房價值減損或消滅所導致的按揭貸款風險。綜上所述，商品房按揭貸款合同中的風險的確很多，但只要我們認真加以防范，就可以大大降低風險。

參考文獻

[1]劉清娟《住房按揭潛在的風險及防范對策》，載于《新疆財經》，1998年第3期

[2]蔡耀忠《中國房地產法研究》，法律出版社2002年版

[3]王澤鑒《民法學說與判例研究》（一），中國政法大學出版社1998年版