[建筑設計公司的華麗轉身]房地產企業的“兩張半表”(連載之二)

陳陽(ADU企業管理咨詢公司首席顧問)

本文關鍵字 財務報表 房地產

A地產公司的困境

A地產公司的總經理楊旭在08年遭受行業滑坡、銷售不利，陷入了資金困頓的窘境，向集團申請周轉資金未果。困境中，楊旭意識到現金流對地產公司的重要性，他要多花點時間在財務上，好好研究他一向不重視的財務報表。可是報表復雜又難懂，難以一目了然。于是楊旭指派財務部經理把報表做成簡單直觀的形式給他看。

沒有經驗的康永只能向在另一家地產公司工作的弟弟尋求幫助。

簡化后的“兩張半表”

康永弟弟應承了下來。過了三天，他把一張紙拿給康永，上面只畫了一個圖。

康永看到只有一個圖就急了，“花了三天時間只畫了這么個圖，叫我怎么去向老板交代!” 康永弟弟笑瞇瞇的在紙上比劃起來，康永將信將疑的聽起來，哪知一聽就被吸引了。

這個圖是以單個地產項目為對象來考量的，和傳統的財務報表有些差異，因為是給企業內部使用的，所以無需嚴格考究財務細節，同時為了簡化圖示，橫軸表示time，縱軸表示money，假設初始階段資產為零，竣工后住宅全部售完。

拿地的時間點有現金流出，即負現金流起始端的縱坐標就是拿地的支出。從開始動工到預售前的這段時間內，現金流出不斷增加，現金流入為零。預售即開始售樓之后，因工程還未結束，現金流出繼續增加，同時售樓的收入帶來現金流入，正現金流迅速增加，如圖2。

正負現金流一疊加，就形成了凈現金流(圖3的綠實線)。可以看出，凈現金流在開始銷售的一段時間后才變成正值，也就是說在這個時點上項目才真正開始賺錢，凈現金流線末端的縱坐標就是該項目的利潤;如果凈現金流線始終沒有超過T軸，則代表這個項目是虧本的。這兩張圖反映了現金流量表和利潤表的基本信息，在實際中，需要按照具體數據來描繪線條，因此會是很多點拼成的曲線，而不是現在圖上所示的直線。

“就這么簡單么?這就兩張表啦?”康永有點不屑。

“就這么簡單!但是你敢說事實不是這樣么?不要把簡單的問題復雜化，透過表象看到本質才是最重要的!”康永弟弟依舊笑瞇瞇的回答。

下面來分析資產，資產負債表復雜一些。如圖4所示，從拿地開始，拿地的成本就記入總資產，隨著土地的開發，開發相關支出款項都記入總資產，總資產會不斷增加，且增加趨勢與負現金流變動趨勢一致。開始售樓之后，銷售收入帶來的資產增加會呈現更大的上升趨勢，上升線斜率越大，代表銷售業績越好，不同項目之間銷售業績的比較也可以通過比較不同項目資產線的斜率，從而形成初步的較為直觀的結論。

會計準則規定企業在發生交易時必須按照初始成本入賬，比如說土地，應該按照土地的購入價格入賬，若非特殊情況此后土地升值的數據變動不反映在報表上，因此圖中的總資產線在預售這個時點上會有一個明顯的拐點，代表著銷售收入對資產的影響從這個時點開始反映。但是如果是企業自用的管理報表，則可以采取公允價值計量的方法，不斷評估土地的市場價值并及時反映在資產線上，理想狀態下，用這種方法畫出的總資產是一條平滑上升直線，中間沒有明顯的拐點。這樣做的目的是為了更為準確的衡量企業的資產狀況，尤其是當企業需要決策是否賣地時，這種計量方法就更為有利，當然這種方法也存在缺點:評估土地市場價值的頻率和修正總資產的頻率明顯增多，在一定程度上增加了管理的難度。

康永想了一下，“公允價值計量法并不是什么新鮮的東西，只不過因為財務政策的限制，企業無法在對外的報表上體現，不過如果是內部自己看還是不錯的，我相信不少企業目前也是這么做的，只不過沒有反映在紙上，也沒有用一個模型去持續的關注和對比。好比你買了一套房子，無論是自住還是投資，你都會有意無意的瞄兩眼樓下貼的中介售房廣告。”

“對，其實我今天提的很多都不是新鮮東西，但是把這些點串起來形成一套完整的理論和模型，我認為還沒有人嘗試過，我就是第一個吃螃蟹的人。接下來講負債。”

先前我們的假設條件是企業自有資金為零，因此負現金流線同時也是負債線，假設貸款利息并入貸款本金中一起計量，都反映在負現金流線上。

總資產減去負債(負現金流線)是凈資產，即所有者權益，如圖5所示。

對于用于出售的土地，上面的圖基本可以涵蓋財務三張表的范疇，但是因為該圖的假設條件較為理想，不能完全反映所有財務信息，如管理費用、稅金等，故稱之為“兩張半表”。