暴殄天物是行業大忌

2008年，沒有人再爭論拐點的真假。理論上，我是一個徹底的勝利者；實際上，我絲毫沒有勝利者的喜悅。兩者之間，我滿心都是反省。

2008年6月份，我關閉自己的博客之后，踏上一條反省與取經之旅。這條旅程有兩條主線：一條是去美國，一條是去日本。

考察與反省這一路，讓我有很多觸動。我們看到，世界各國在空前統一地對抗金融風暴。過去，我們反思這場危機歸結為過度泛濫的金融創新；現在我們發現，次貸只是危機爆發點，房地產過熱才是危機的根源。

次貸說到底也是一種產品，只不過人們稱之為金融衍生品。在完全的市場經濟體系中，每一種產品的誕生，對應的都是一種新需求。那么，次貸對應的新需求并不是媒體所稱的“幫助無力購房的人實現從無產者到有產者的美國夢”。次貸真正對應的新需求是房地產公司，是幫助它們消化已經過剩的供給。

美國次貸產品泛濫的程度與美國房地產業過熱的程度高度一致，次貸危機正是房地產業暴殄天物的惡果。

誰都知道，暴殄天物的后果是災難性的，甚至有可能讓整個行業斷子絕孫。在2006年與2007年，中國房地產業也出現了過熱，暴利的誘惑極大地透支了中國消費者的購買力與住房夢，我曾用過一個詞叫“心驚肉跳”。現在，我更有了暴殄的感覺，這是一個行業的大忌。一個健康發展的產業絕不能為了“非理性繁榮”而集體理智，這正是我當時拋出拐點論的重要原因。

當然，中國房地產業與美國至少還有兩段的差距。第一段是從拿地競爭升級到質量與品牌競爭，變成一個真正成熟的市場。第二段是在成熟的市場上，房地產巨頭與個性化的專業小公司共存競合。以中國的房地產業來衡量，這個成熟的門檻仍是1000億元。

到那時，如果中國房地產業再出現過熱，那就容易出現類似美國當前的次貸危機。我希望，中國能活到那時的房地產公司能保持一份理智，把美國的次貸危機當做前車之鑒。

中國房地產業目前正處于寒冬，然而，只是困境并非絕境。拐點與寒冬只會打亂中國房地產市場走向成熟的節奏與陣容，但絕不會改變方向。作為一家優秀的企業，冬天其實應該是反思、磨牙與苦練內功的好時候。

作為萬科來講，我們前兩年也同樣喪失理智犯了忌，拿了好幾個地王，搞得當前的資金鏈比較緊張。但我們真正要做的不僅是如何度過當前的危機，還要形成一套機制來保持公司的理智與穩健，避免因暴殄而狂熱。

暴利很容易讓人狂熱，一旦狂熱則后果慘重。市場是公平的，是會報復人的，當一個行業賺錢太容易，這個行業離災難就不遠了。所以，1992年我明確提出“萬科超過25%的利潤不做”，當時房地產業正火得一塌糊涂，一片嘩然地嘲笑我們無能，但這個無能讓萬科躲過了1993年的危機，在房地產泡沫破裂時得以幸存。

今天，我把萬科今后的法則總結為四個基本點：（1）萬科不做看起來風光的紀念碑，很容易變成公司的墓碑。（2）萬科不回避暴利，但絕不能把暴利當做追求，因為暴利往往暴斃。（3）萬科手里錢越多越要冷靜，很多公司不是窮死而是富死。（4）萬科絕不跟政策對著干，也不搶著當政策試驗田，集中精力于提升自身專業能力。

這一次，萬科能在整個行業狂熱時較早地恢復理智，提前過冬，這是值得慶幸的。