勿夸大降息對房貸的利好

經(jīng)過9月15日、10月8日和10月30日連續(xù)3次降息，加上10月22日出臺(tái)的房貸利率優(yōu)惠政策，目前房貸利率走出了一個(gè)明顯的下降通道，接近了4年前的水平。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這是利好因素，但有些人在不明就里中進(jìn)行了過分解讀，對購房者產(chǎn)生了一定的誤導(dǎo)。

某國內(nèi)知名網(wǎng)站在《降息震動(dòng)樓市、股市、債市生活到底改變了什么》一文中說：

來給要貸款買房的人算一筆賬，貸款60萬元買房，期限20年。今年(2008年)年初月供是4528.5元，利息總計(jì)486847元。而經(jīng)過連續(xù)降息后，月供僅為；3973元，月供節(jié)省了555.5元，利息總計(jì)可節(jié)省133326元。

某晚報(bào)在《再降息“房貸族”減負(fù)30萬房貸15年能省4萬多》一文中則認(rèn)為：

今年接連降息，讓“房貸族”樂開了懷。……以一筆30萬元的15年期房貸為例，如按照下浮15％的優(yōu)惠利率計(jì)算(采用等額還款方式)，3次降息前月供為2639.04元，降息后月供為2551.06元，減少了87.98元。而如果近期出臺(tái)的房貸新政付諸實(shí)施，符合條件的首套或改善型住房貸款享受到下浮30％的7折優(yōu)惠利率5.04％，月供更是將降至2578.64元，較3次降息前銳減26O.4元。15年累計(jì)下來，共計(jì)能節(jié)省利息支出4.6877元。

一個(gè)說房貸60萬元省息13萬，一個(gè)說房貸30萬元省息4萬多元，諸如此類的報(bào)導(dǎo)還有很多，看起來都是讓購房者眼睛放光的數(shù)字。然而，降息帶來的利好真的有這么大嗎?

誤把約定俗成當(dāng)教條

華夏銀行總行的涂樂天指出，從時(shí)間上看，降息對房貸的影響可以分為中短期和長期，但由于利率只是一種中短期政策工具，所謂的長期影響并不存在。也就是說，在20年期或15年期內(nèi)節(jié)省利息總額為多少的說法是沒有依據(jù)的。

中短期影響就是降息后每月減少的月供，以及在此次降息周期之內(nèi)減少的房貸利息總和。從歷史數(shù)據(jù)來看，每一個(gè)降息通道的持續(xù)時(shí)間通常不超過3年。把不超過3年的降息效果擴(kuò)展到通常為20年甚至30年的房貸期內(nèi)，顯然是進(jìn)行了夸大。

涂樂天認(rèn)為，夸大產(chǎn)生的原因，在于忽略了一個(gè)基本事實(shí)：絕大部分房貸采用的是浮動(dòng)利率法而不是固定利率法。在房貸期內(nèi)，每期采用的房貸利率都是可能變化的，現(xiàn)在的降息并不意味著整個(gè)房貸期內(nèi)利率的降低。

在銀行房貸業(yè)務(wù)中，有時(shí)候會(huì)以按揭時(shí)的房貸利率為購房者計(jì)算出一個(gè)按揭期內(nèi)大致需要償還的利息總額，這是業(yè)內(nèi)的一個(gè)約定俗成，主要是為了給購房者提供較為直觀的感受。但是如果把預(yù)定俗成當(dāng)成了教條，不明就里地加以套用，就會(huì)得出錯(cuò)誤的結(jié)論。

降息對房貸影響有限

不要過度夸大降息對房貸的影響，以5年期以上房貸利率為例，從2008年初的7.74％下調(diào)到現(xiàn)在的7.20％，從政策角度來說，下調(diào)的力度不可謂不小，但這下調(diào)的0.54個(gè)百分點(diǎn)與作為基數(shù)的7.74％相比，前者只有后者的7％。也就是說，降息后減少的月供額(此處特指利息)僅約相當(dāng)于年初時(shí)月供總額中利息額的7％，還不是月供總額的7％，這個(gè)數(shù)值是相當(dāng)小的。以一個(gè)降息周期3年計(jì)算，一個(gè)額度60萬元、期限20年的房貸，真正能夠節(jié)省下來的利息大約只有1萬多元，與此次房貸新政中契稅下調(diào)帶來的利好大致相當(dāng)。