特色房貸產品弱市受青睞

隨著降息、下調首付等利好，公積金貸款上限也調至80萬元，這對購房者意味著什么?為此，記者采訪了中國農業銀行北京分行個人業務部的馬曉霞女士。

在當前情況下，由于房價走勢下降預期明顯，一般購房者可繼續謹慎觀望，而對于有較強剛性需求的購房者來說，拐點的出現使得他們獲得了暫時的“買方市場”地位，有了更多選擇。

馬曉霞指出，樓市低迷，使得各大銀行的房貸業務量受到了不同程度影響，但是一些特色房貸產品，如農業銀行的個人住房組合貸款和置換式個人住房貸款等，在弱市中反而受到了更多歡迎。

個人住房組合貸款

房貸的首選無疑是公積金貸款，然而其申辦難是長期存在的問題。究其原因主要是辦事程序復雜、時間過長、獲得高限額貸款不容易等，這制約了商品房買賣雙方申請辦理公積金的積極性，尤其在樓市高企時，開發商往往以各種借口將公積金貸款拒之門外。而現在這種情形就不存在了，無論開發商還是銀行，對公積金貸款業務的積極性大為增加，北京市住房公積金管理中心的申辦效率也有所提升。

馬曉霞介紹說，個人住房組合貸款是公積金貸款和商業貸款的有效組合形式，購房人申請貸款的總額往往超出了公積金貸款的總額，其額度不足部分，可以向銀行申請商業性住房貸款。其主體仍然：是公積金貸款，因此優點非常突出，首先，它針對純公積金貸款的額度限制問題，較好地滿足了購房者均融資需求。其次，它為客戶提供更為優惠的住房貸款利率，可以降低借款成本。

王女士40周歲，以1.5萬元／m²的價格購買了一套100m²的商品房，總價150萬元，其公積金每月繳交500元，配偶42周歲，每月繳交2500元，向銀行申請個人住房組合貸款。由于是第一套房，最低首付比例為20％，王女士申請的最高房貸總額為120萬元。

王女士可申請的公積金貸款年限：根據公積金貸款規定，借款人年齡加貸款年限不得超過法定退休年齡5年，王女士最長貸款年限為55+5-40=20年，其配偶最長貸款年限為60+5-42=23年，則王女士可申請到的最長貸款年限為20年(就低原則)。

王女士可申請的貸款額度：申請人及共有權人月繳存公積金總額×12月×可貸年限×2=(25OO+500)×12×20×2=144萬元>80萬元(北京市當前公積金貸款最高額度)，則其公積金貸款額度為80萬元，商業性貸款額度為4077元。

公積金貸款2 0年的基準利率為4.59％，商業性貸款2O年的基準利率為7.2O％。采用等額本息法，則王女士月還款額為5100.14+3149.40=8249.54元，20年的償還利息總額大致為424034.23+355855.33=779889.56元。

馬曉霞指出，如果王女士完全采用商業貸款的方式，則20年等額本息法的月還款額為9448.19元，20年償還利息總額為1067565.98元。組合貸款法每月節省了1198.65元，20年合計節省利息287676.42元，節息效果非常明顯。

置換式個人住房貸款

置換式個人住房貸款是由農行獨家推出，是向購買商品住房時全額付款的借款人發放的用于置換其前期購房非貸款類債務的住房抵押貸款。

馬曉霞介紹說，與普通住房貸款業務相比，置換式個人住房貸款共有3大特點：一是營銷不受房地產開發商的制約，無需簽訂樓盤按揭協議，無需開發商提供階段性保證擔保；二是先購房辦證，后辦理貸款；三是可以選擇存貸雙贏、循環貸款、固定利率房貸等多項配套個人住房貸款產品和其他個人金融服務。辦理置換式個人住房貸款時，在首付比例、期限、利率、貸款額度、月還款額和還款方式上，都可以享受個人住房按揭貸款的同等條件。

2006年12月，鄭先生購買了一套住房，總價值120萬元，一次性付款可享受9.8折優惠，他向朋友借了100萬元，一次性付了房款。2008年8月，朋友要與人合股開公司，急需一筆注冊資金，鄭先生一時籌不到那么多錢，經人介紹，他申請了農行的置換式個人住房貸款。農行工作人員了解情況后表示，以購房時的交易價格為準，鄭先生可以申請的最高貸款成數是7成，即84萬元，最長貸款年限為30年。因為他購買的是第一套普通商品房，同時信用狀況良好，可以享受基準利率下調15％的優惠，即為7.20％×(1-15％)=6.12％。最后鄭先生申請了20年80萬元的貸款，月還款為5786.97元，20年還款總額為1388872.57元。

馬曉霞認為，置換式房貸與抵押消費貸款有相似之處。

首先，置換式房貸同抵押消費貸款相同，都是將房子抵押給銀行，然后借到所需資金，緩解資金周轉緊張。其次，二者都要求房子是完全產權，不能處于抵押中，但辦理置換式房貸的房屋要一次性付清房款，而抵押消費貸款沒有這方面要求。

與抵押消費貸款相比，置換式房貸的優勢非常明顯。在貸款年限上，目前抵押消費貸款各銀行的規定雖不盡相同，但貸款的最高年限一般不超過10年，利率也都要高于普通商貸，在貸款成數上一般不超過6成。

而置換式房貸的貸款成數、利率、期限都與現行個人住房貸款相同，如果申請人購買的是一手房，則貸款總額以辦房產證時的原始契稅票據為準。如果是二手房，則參考交易價和評估價，取兩者的最低價為準。一般情況下，最高的貸款成數是7成，最長貸款年限為30年，貸款利率與普通個人住房貸款執行相同標準，而且還可享受優惠利率。