防止總需求過快下降

如果住房需求和投資低迷持續更長時間，其他投資需求不能有效補充，總體經濟下滑將會過于厲害

8月，金融機構新增居民中長期消費性貸款（主要是住房貸款）236億元，比去年9月高峰的1084億元下降了近八成，比去年同月也下降了超過六成。從這些數據的走向看，居民購買住房還有近一步下降的傾向。

在過去幾年，因為房價漲幅大，總需求調控的一項重要內容是抑制房價過快增長。調控了幾年，住房需求和房價在去年底之前依然高速增長。現在的政策還是在限制一些方面的購買，在需求繼續下降并對整體經濟產生大的影響以后，不僅控制政策可能松動，而且可能出臺一些刺激政策。不過，很可能如過去幾年的抑制政策未能抑制需求過快增長一樣，未來一段時間可能的刺激政策也難以改變需求的下降。

在居民需求中，住房需求對預期通貨膨脹和利率的敏感性遠大于其他需求，而通貨膨脹預期本身在很大程度上就是由利率決定的，所以，利率至關重要。

實際利率過低導致住房需求猛烈增長的情況，在過去幾年已經發生了，但是，實際利率偏高對住房需求的抑制作用在中國還沒有經驗，因為居民住房需求成為總需求重要部分的情況只有幾年歷史，還沒有發生過居民住房需求大幅度下降導致總需求嚴重萎縮的情況。

過去利率調整中的一個現象是，在通貨膨脹上升的過程中，利率的變化遠小于通貨膨脹率和預期通貨膨脹率的變化，使得實際利率不斷下降，而在通貨膨脹率下降的過程中，利率下調速度又太慢，使得實際利率上升，有時候，上升到對實際經濟產生嚴重危害的程度。……