房貸“新政”各行其是

房地產市場的膠著狀態，甚至在政策面上也引發了顯性化的分歧。

10月22日，作為改善民生、刺激內需的配套政策，財政部和中國人民銀行分別發布了放松商業性個人住房按揭貸款條件的“房貸新政”，明確規定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20％。

在“新政”發布近半個月之后，多數商業銀行仍未拿出實施細則。

10月24日，銀監會一則關于加強住房貸款風險管理的通知，將“新政”范圍明確界定為“首次利用貸款購買自住房者”。相比央行的規定，這一限制顯然要遠為保守。

對于這份實際操作中賦予銀行較多“自主權”，又令多數銀行感到無所適從的“新政”，最終將何去何從，仍是未知數。

一種政策，兩種表述

10月22日，財政部、央行分別在各自的網站上發布了“房貸新政”。央行明確自今年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20％，同時下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分之點。

對于存量房，央行表示金融機構應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在利率空間內自主定價。央行同時要求，商業銀行在10月27日前完成細則的制定。

與此同時，財政部還規定，自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房者，契稅稅率暫時統一下調到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

根據中金公司的一份研究報告測算，以100萬元20年期的按揭貸款為例，新政將使月供減少8％左右。而如果把此前降低相關契稅的政策，與降低首付比例和調低按揭貸款利率的政策，綜合評估，初步推算，首次購買者的購房成本將下降9％，二手房購房成本則會降低10％。

不過，由于當前房價收入比仍處于較高水平，“新政”能否改變人們對房價回落的預期仍是未知數。

政策出臺后，光大證券的研究報告認為，央行新政回避了對“二套房貸政策”的調整——按照原有的相關政策，第二套住房貸款的首付款比例高達40％。報告進一步指出，新政策首次明確提出了“改善型普通自住房”的新概念。光大證券認為，“有意思的是，邏輯上‘首次購買’和‘改善型普通自住房’是存在一些矛盾的。因為大多數居民都是通過第二次購房才能擁有‘改善型普通自住房’的。”

報告稱，這說明，相關部門雖然不愿意明確調整“二套房貸政策”，實際上已經認可了改善型購買的合理性。

就在一些商業銀行為難以界定何為首次購房者、對央行賦予的“自由裁量權”心存疑慮之時，10月24日，來自銀監會的一則緊急通知，對這一“自由裁量”的尺度進行了明確。

這一名為《中國銀監會關于加強個人住房貸款風險管理的通知》要求，商業銀行將向“首次利用貸款購買自住房”的借款人給予優惠貸款利率，并且貸款首付比例將按照風險可控原則合理確定。其余類型借款人一律按照去年央行和銀監會聯合下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（又稱359號文）以及補充通知規定予以明確。

按照359號文，對已利用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例為40％。

該通知還明確表示，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應當提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。

在實際操作過程中，對于第二套房，商業銀行現在已趨向嚴格執行359號文，即利率是基準利率的1.1倍、首付最低40％。

兩部委分頭發布的貸款“新政”不無沖突，令不少商業銀行感到左右為難。

“相比之下，銀行肯定會更愿意按照銀監會的口徑去執行房貸新政。”10月29日，一位股份制銀行個貸負責人對《財經》記者表示，多數銀行都愿意選擇暫時觀望的態度。“最佳的做法是兩個部門聯合就房貸政策下發通知，統一意見。”

接近決策的權威人士表示，央行“新政”是貨幣政策司根據宏觀調控的要求制定的，而過去專門負責相關政策的金融市場司下屬的房地產金融處在其中只是發揮了輔助作用。分析人士認為，“新政”即使在央行內部亦有不同看法。

戲劇化的細則

率先出臺“新政”細則的農行，出現了戲劇化的一幕。

10月28日，農業銀行發布細則，明確稱30萬元以上房貸利率可自動下調。當日晚些時候，農行電話通知各媒體，由于收到監管部門新的政策要求，將收回此項政策。更為蹊蹺的是，翌日，農行重新發布的新聞稿內容并未發生變化。

10月28日，農行再次公布的新聞通稿中表示，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20％；貸款最低執行利率，調整為同期同檔次基準利率的0.7倍。

在農行早先的聲明中表示，對于存量個人住房貸款的利率調整，農行表示將采取兩種方式進行。其一是自動調整，即對初始貸款發放金額在30萬元（含）以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，原則上通過銀行內部的計算機系統自動調整利率，無需借款人申請，貸款執行利率自明年1月1日起即統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。另一種方式是手工調整，即對不符合自動調整標準或由于其他方面的原因無法進行自動調整的貸款，須由借款人主動提出書面申請。

農行表示，將根據客戶和所購房屋用途的不同，對首付比例和貸款利率進行差別定價。具體而言，對于自住購房能否適用最優惠利率將綜合購房類別、借款人信用記錄和還款能力等風險因素進行考慮；若借款人購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25％；若借款人購買非自住房的，首付款比例一律不得低于30％，購買非普通住房的，貸款利率原則上不下浮；嚴格控制借款人一次性申請多筆個人住房貸款。

農行的這一新政細則，較之央行政策有著明顯的靈活尺度，與銀監會通知則多有相悖。

此后，交行也推出了實施細則。細則規定，對新增客戶首次利用貸款購買普通自住房的，貸款利率可執行基準利率的0.7倍，首付比例20％。其他客戶首付比例和利率政策繼續執行央行359號和452號文件規定。已利用貸款購房又申請購買第二套以上住房的，貸款首付不得低于40％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。交行同時表示，對存量客戶利率如何調整正在研究制定中。

不過，迄今為止，發布實施細則的仍屈指可數。一家國有銀行的相關負責人就表示，他們暫時還沒有細則可資出臺；但在實踐中，恐怕多數銀行都會根據“央行的政策，銀監會的解讀”來執行。

對于千呼萬喚始終難出的房貸細則，全國人大財經委副主任委員、前央行副行長吳曉靈表示，“現在之所以各家商業銀行不肯出手細則，是因為怕出臺嚴格的細則后，把客戶擠走，如果細則太松，又不符合新政策規定。”吳曉靈認為，商業銀行其實不必出臺房貸新政的執行細則，而是應該根據每個客戶的情況，自主決定對客戶的優惠利率。這顯然是對房貸新政進行了更趨向于利率市場化改革方向的一種解讀。

“價格戰”來臨？

“此次政策就是犧牲銀行利潤補貼房地產市場，進而刺激經濟。對銀行而言，間接的支持力度不夠，直接的損傷卻清晰可見。”安信證券一份名為《雪上加霜》的分析報告稱，按揭貸款的10％參與重新定價，對銀行凈利潤的影響在0.2％－1.5％之間。而其影響程度，取決于存量貸款的調整程度。所謂參與重新定價，就是將此前執行的6.6555％的下浮利率，降低至5.229％左右，二者的利差達1.4265個百分點。

中金公司的報告則預測，“新政”對銀行利潤的影響可能在3％－15％左右。

“（存量按揭貸款利率調整）我們是最擔心的。一旦放開的話，會嚴重擠壓銀行房貸業務的利潤空間。”一家股份制銀行個貸負責人表示。

不過，恰恰在存量按揭貸款利率調整問題上，銀監會通知未有明確交待。

海通證券金融行業核心分析師邱志承認為，增加按揭貸款下浮比例，將會使銀行的息差縮減5個－15個基點。他進一步分析，房貸新政不僅會影響新發放按揭貸款的利率，存量按揭貸款的利率也會相應下浮。即使銀行不下調存量按揭貸款利率，那么原有貸款客戶還可以通過轉按揭的方式重新貸款，享受更多下浮的利率。

以農行出臺的房貸“新政”細則為例。盡管聲稱將以30萬元為界調整存量按揭貸款利率，但業內人士認為，這最終將走向全部調整。“30萬元以上可以調整，20萬元的客戶也會要求調整；如果不調，客戶就會進行轉按揭操作。”該人士稱，只要農行開了一個口子，其他銀行肯定會跟進。銀行會否由此引發“價格戰”，已是業內最為關注的話題之一。