房地產市場的健康發展應以房地產稅改革為引導方向

摘 要：國家雖多次出臺宏觀調控措施來保持房地產市場持續健康發展，但房地產市場的正常發展還是只能靠稅收、市場的調節。文章對我國現行的房地產稅收體系進行了分析，指出我國房地產市場的健康發展應以房地產稅改革為引導方向。

關鍵詞：房地產市場 房產稅 改革 方向

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2008）10-186-01

黨中央、國務院高度重視房地產市場的持續穩定健康發展，近幾年，針對發展中出現的突出矛盾和問題，及時采取一系列調控措施。如中央果斷采取嚴把土地、信貸兩個閘門，提高房地產開發項目資本金比例，控制城市房屋拆遷規模等措施。隨著各項調控政策的實施，房地產市場調控取得初步成效。但房地產市場發展中的一些突出問題還沒有得到根本解決。如住房供應結構性矛盾仍十分突出，適合當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房供應不足。抑制投機行為，引導合理消費的政策措施不到位，房地產開發、交易、中介等行為不規范問題仍很突出。要使我國房地產市場走向持續健康發展的軌道，應以房地產稅改革為引導方向。我國目前直接以房產為征稅對象的稅種主要有土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、契稅五個稅種，我國現行的房地產稅制復雜而不合理。隨著房地產市場的迅速發展，為解決房地產市場存在的問題，改善住房供應結構，增加中低價位、中小套型的普通商品住房供給，物業稅的征管提上了議事日程，將現行的房產稅制轉化為統一收取的物業稅是完善我國現行不動產稅制的必由之路，也是引導房地產市場健康發展的明確方向。

一、我國現行的房地產稅收體系不合理

我國現行的房地產稅收體系基本涵蓋了房地產業的各個環節的課稅，包括土地使用金、房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅等。該體系雖然對房地產市場實現多稅種、多環節的征稅，但對私有財產的繼承，轉讓及贈與缺乏相應的稅收征管。我國的房地產市場稅收體系有以下問題亟待完善。

1.稅收體系結構不合理。1994年稅制改革以來，雖然我國對房地產稅收體系做了一定程度的完善，但是稅、費種類繁雜，稅種設置少，收入規模小，聚財功能不強。從計稅環節來看，我國現行的房地產稅制在房地產流通環節稅費偏高，而在保有環節和使用環節率偏低，抑制了土地的流動和市場交易，削弱了房地產稅收的調控作用，同時，稅費負擔過重。據統計，北京2006年對房地產征收的各種名目的稅費達30多種，有的省市甚至更多。據一些專家分析，在目前的房價中，稅費和開發商利潤占到55%，建筑成本只占到45%，從而加重了房地產行業的負擔，很大程度上影響了房地產業的健康發展，損害了普通百姓的切身利益。

2.征稅范圍不合理。現行的房地產稅實際是一種有條件的、局部范圍征收的不完整的房地產稅，稅基狹窄，房產稅和城鎮土地使用稅征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮、工礦區。隨著經濟的發展，許多新增的開發項目為了躲避稅收都盡量設在非課稅區——農村，占有了農村大量耕地，同時，房產稅在城市的免征范圍也很大，國家機關、軍隊、國家財政撥款的事業單位用房及個人所有的非營業用房都屬于免稅范圍，導致能征稅的房產項目比例很小，稅收調節作用受到很大限制。

3.計稅依據不合理。我國現行房地產稅的計稅依據是從價計征，從租計征、從量計征（以土地面積為依據）多種方式并用。房產稅和城市房地產稅是以房產的原值或租金收入為計稅依據，城鎮土地使用稅是以土地面積為依據計稅。這種計稅依據無法體現對土地級差收益的調節，計稅依據與財產的現有價值嚴重背離。稅收收入不能隨著土地價值的提升而增加，無法起到促進集約利用土地資源的作用。而且同一房地產用從價法和從租法計算的稅額差異很大，失去了征稅的合理性，稅收調節失控。

另外，我國的土地使用制度也不合理。我國目前的土地使用制度是批租制，期限一般是40年至70年，其中，大部分稅費是在取得土地時一次性支付的，因此，房價中包含了土地批租期限內的幾乎所有房地產稅費。地方政府獲得大量的批地收入，大大緩解了地方政府的財政壓力，使其對土地交易樂此不疲，由于土地資源的稀缺性，大量批地，使今后的土地資源越來越少，其結果自然是土地使用失控，金融風險急劇攀升。

二、引導房地產市場健康發展的稅收政策建議

綜上所述，要保證我國房地產市場的健康發展，必須以房地產稅費改革為先行方向，改革房地產稅收體系，我國房地產稅收體系應該以“寬稅基、簡稅制、低稅率”，為基本方向，加強房地產保有環節和轉讓環節稅的稅收管理，實行內外統一的公平稅制。

1.減輕流轉環節稅負，提高保有環節稅負。減輕流轉環節稅負，提高保有環節稅負是解決目前房地產市場諸多問題的治本之策。稅負較多的集中在不動產保有環節，是國際社會的普遍做法。許多發達國家的地方稅收收入主要來自對房屋等不動產征稅。以英國為例，直接來自于房地產轉讓的稅收（指個人而不包括公司）僅占全國總稅收的1%~2%，而來自房地產保有的居住用不動產稅和經營性不動產稅占總稅收的30%。這樣的稅種結構極大地鼓勵了不動產的流動，減輕供給者的成本。我國如果能提高保有環節的稅收負擔，減輕流轉環節稅收負擔，則能抑制房價上漲過快，同時也可以打擊囤積房屋，占用多套房屋的行為，刺激不動產的經濟供給。

需要指出的是，將來改革不動產保有環節稅收應該是有區別的，對保有環節稅收調控應首先從空置不動產入手，而對普通居住用的不動產在很長時間里免稅。對現行空置的不動產征收比較重的保有環節的稅收，增加投機者的持有成本，減少投機收益，使整個不動產市場供給量有所增加，緩解供求矛盾和房價上漲的趨勢。對目前百姓消費居住不動產實施合理的免征額，在很長時間不應增加他們的稅負，因為他們在買房時已承受了沉重的稅負。

2.加快推進物業稅的改革。筆者認為，逐步將房地產稅收的重點由目前的對供給方征稅轉向對需求方征稅，應是下一步調控房地產的稅收政策選擇的方向。對需求方征稅也就是對保有環節征稅。我國目前雖然有房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等保有環節的稅種，但是對個人住宅房地產的保有環節事實上沒有征稅，因此在個人占有這部分房地產時，只要不轉讓交易，仍然是零稅收成本占有房地產。所以，多占有住宅房地產以保存財富的成本就非常低。這樣，目前在交易環節設置的稅收政策和制度便無法對抑制房地產投資需求產生作用。為了促進房地產業的健康發展，必須建立和完善房地產業的稅制體系，物業稅的改革是當前首要的任務，物業稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產的市場價值，而房產的市場價值是通過房地產交易或評估得出的，因此，建立和完善我國房地產評估體系將成為物業稅征收必須面臨的一大課題，另外，物業稅計稅稅率的確定、計征時間的確定、稅收收入的使用等都是必須考慮的因素。在住宅保有環節征稅，將會進一步有利于房地產業的健康、平穩發展。

（作者單位：湖南商務職業技術學院 湖南長沙 410005）

（責編：若佳）