梧桐樹下的老宅恩怨

十月的上海，秋意仍未濃，在上海市徐匯區房地局的三樓會議室里，正在進行著一場談判。窗外梧桐樹片片染金，在風中搖曳生姿，而室內的談判氣氛卻顯得有些凝重，只有空調的冷氣呼呼作響。這里正進行著圍繞建國西路248弄34號房屋拆遷補償紛爭的第二次談判，上一次則是2007年6月，時隔一年半，事態依然糾結。一說到“到底是侵權，還是合法拆遷”這個繞不開的問題時，雙方立時劍拔弩張起來，開發商香港嘉華國際集團有限公司（以下簡稱“嘉華公司”）的代表甚至一度拂袖而去。

那么這段公案到底該從哪里說起呢？

老宅的前世今生

上海市徐匯區解放前為法租界，這里除了有浪漫的梧桐樹，更發生了許多浪漫的故事，建國西路248弄34號就是一個見證。1939年，李愛金與當時在法租界警察局任職的法國人安德烈·奧古斯特·費耶哈莫相愛結婚后，于民國35年（即公元1946年），在建國西路248弄34號共筑愛巢，相關檔案記載為“西式二層樓房二幢計四間”，占地面積0.374畝（249.333平方米），其中花園面積108.80平方米，業主則為李愛金，當時的李愛金已經入籍法國，婚后育有一子羅吉·費耶哈莫。

解放前后羅吉隨其父母移居法國后，該房屋由宋阿二居住。隨著李愛金夫妻的相繼去世，羅吉成為其父母遺產的唯一合法繼承人，也即本案的當事人一方。但是，2006年10月，羅吉回到上海，卻發現其部分房屋已被拆遷人破壞，當即他便攜翻譯到徐匯區房地局反映情況，要求行政機關履行監管職責，阻止拆遷人的非法行為。徐匯區房地局接到羅吉的反映后，于2006年10月23日向管理該房屋的永平物業公司發出了《凍結通知書》。

這里需要說明的是，建國西路248弄34號作為私有房屋曾在20世紀50年代和“文革”期間被社會主義改造，但因錯誤改造而被徐匯區房地局分兩次落實政策發還私有產權：1987年1月發還部分“二層樓二間使用面積35.3平方米”，和2007年3月發還剩余全部“底西前間、底西后間、底東前間加陽臺、二層后間，建筑面積121.4平方米”。

然而，早在2002年8月，該房屋所在的建國西路68號地塊被列入“新建商品房”項目拆遷范圍，拆遷人為上海嘉兆房地產開發經營有限公司，拆遷實施單位為上海中房房屋拆遷公司（以下合稱“拆遷人”）。2006年，隨著隆隆的拆除聲，老宅消失在了歷史的塵埃中。

尷尬的“落政通知書”

雖然，該發生的發生了，但不該發生的也發生了。2007年3月，徐匯房地局終于簽發《（徐）字（天）落證第001號〈落實私房政策通知書〉》，將該房剩余部分產權發還羅吉。但此時的房屋已經連一磚半瓦都看不見了，取而代之的是該地塊上一片欣欣向榮的新工程，或曰，現如今即將開盤的“梧桐雅苑”。

羅吉怎么也接受不了這樣的事實，明明該房屋是自己所繼承的、產權明確的私有財產，拆遷人在與實際居住人簽署的補償協議中也注明了私有產權人李愛金的姓名，為什么拆遷人還敢任意拆除。并且在落政前，該房屋相關權屬關系尚未明確的情況下，沒有履行協商簽訂補償協議或者勘察、公證以及提存等法定程序的情況下還公然拆除，根本就是無視自己作為產權人的權利。

對于拆遷方表示“拆遷系根據空房交接單而為”的辯解，羅吉認為，未經與產權人協商簽訂補償協議的拆遷是未經法定程序的違法拆遷，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》及《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》的規定，私有住房的被拆遷人（同時為“受補償人”）是房屋的“產權人”，而非“實際居住人”！ 而“空房交接單”只是屋內“實際居住人”（而非“產權人”）騰空房子的單據。

羅吉再一次找到了作為管理部門的徐匯區房地局，要求制止拆遷人的侵權行為，并要求對相關責任人進行查處。房地局則認為，是否屬于侵權行為應該由法院來認定，羅吉于是輾轉至徐匯區人民法院提起訴訟請求停止侵權，但法院認為此系拆遷案件，應該先由房地產部門進行行政裁決而拒絕受理。而根據《上海市城市房屋拆遷行政裁決若干規定》（滬房地資拆［2004］286號文）第九條的規定，房屋已經滅失的，房屋裁決機關不予受理裁決申請。因房屋的滅失，造成羅吉喪失了行政和司法救濟的途徑，羅吉才不得不通過不斷向政府部門信訪的方式來解決此案。2006年11月28日，羅吉給上海市韓正市長信箱寫信，請求保護其合法權益，據電子回復稱所反映問題已轉徐匯區人民政府閱處。終于，在2006年12月18日，羅吉收到了徐匯區房地局電子回函稱“該房屋性質為公房，但屬于落政范圍，請帶好資料辦理落證手續；且拆遷實施單位表示會按照相關政策給予補償”。 接著，羅吉趕回法國辦理所需證明資料等相關手續，在此期間則委托律師與徐匯房地局、徐匯區僑辦等部門保持聯系，明確所需具體材料及內容。

2007年3月，獲得落政通知后，羅吉又委托代理人主動與拆遷人、拆遷實施單位聯系，要求對該事件進行解決，拆遷方則表示“落實政策分為兩次，這當中的拆遷部分不予賠償”。 難道落政通知就只是一紙空文嗎？羅吉想不明白了。

“花園住宅”或“新式里弄”

就這樣，在拆遷雙方冷戰了一年半之久依然僵持的情況下，2008年10月，雙方回歸到了談判桌上，這就出現了文章開頭一幕。這次，大家似乎愿意前嫌盡棄，直奔主題。只是到底該支付多少拆遷補償費呢？象征著“好的開始”的和解協議，會帶來一個皆大歡喜的結局嗎？

既然提到拆遷補償，那么，不能不確定的則是房屋的面積和拆遷補償單價，這樣補償總額自然就確定了。但羅吉的委托代理人葉律師給出的可接受的補償底線，與嘉華公司給出的數額差距懸殊。

葉律師的拆遷補償底價：根據則是其檢索的相關信息：建國西路沿線，老洋房，包括花園住宅和新式里弄，總價2300萬元－6000萬元，單價8萬元－14萬元；以及“徐匯區房地局出具的《信訪答復》（2007年5月）中記載的：建國西路248弄34號住宅一幢，建筑面積171平方米”。而此次拆遷方也終于“略微松動”，“大方”地表示，可以將1987年落政的面積也提高到2007年后的“新式里弄”評估標準計算，嘉華公司的景姓代表表示，這已經充分考慮了“合情性”。但是，羅吉仍然接受不了這樣的“腰斬價格”。

那么，建國西路248弄34號究竟是“新式里弄”還是“花園住宅”呢？這與拆遷補償單價息息相關。據相關檔案記載其為“西式二層樓房二幢計四間”，占地面積249.333平方米，其中花園面積108.80平方米。根據《上海市房屋建筑類型分類表》(滬房[1990]規字發第518號)的規定，“花園住宅”指“四面或三面臨空的獨立式或和合式住宅”；“新式里弄”指“聯排式住宅”。根據《關于調整本市房屋建筑類型的通知》（滬房地資市[2003]141號文件），“聯列住宅”指“多單元(三個或三個以上)聯列的，具有分單元住宅形態，各有門牌號及專門出入，成單元獨用的連接式低層住宅”； “花園住宅”指“四面或三面臨空，并附有一定花園空地，具有成幢獨用住宅形態的獨立式或和合式低層住宅”。

羅吉的另一位委托代理律師認為，建國西路248弄34號房屋是四面臨空，并有面積為108.8平方米的花園，完全成幢獨用的二層住宅，符合花園住宅的分類特征，并不符合聯列住宅的特征。根據房屋建筑類型認定的相關規定，該房屋應該屬于“花園住宅”，而房屋管理部門卻將其認定為“新式里弄”，有些說不過去。根據上海市相關方面的專家學者咨詢意見，同樣也認為該房屋的房屋類型應當屬于“花園住宅”。

據此，羅吉先后向徐匯區房地局、上海市房地局等有關部門請求依照相關規定，將建國西路248弄34號的房屋類型由被錯誤認定的“新式里弄”變更為“花園住宅”。但是徐匯區房地局并未在法定期間對房屋建筑類型變更的申請做出“予以變更”或“不予變更”的答復。徐匯區房地局在《信訪處理意見書》中表示：“經查閱檔案，建國西路248弄34號房屋類型為‘新式里弄’。”上海市房地局也在《信訪復查意見書》中認為“對于該房屋的建筑類型認定不適用于滬房地資市[2003]141號文第一條的規定”。由此，拆遷方則認為自己評估也沒錯，“此房雖然四面臨空，但登記建筑類型是新式里弄，所以要按照新式里弄進行評估”，所以房屋補償單價仍按“新式里弄”的補償方式計算，與葉律師提出的“花園住宅”的補償標準，顯然又一次相距甚遠。

鏈接

西諺有古語云：風能進，雨能進，國王不能進，講的就是公民財產權的法律保護，也是本案中所揭示的法律問題。城市房屋動拆遷是城市化、現代化進程中不可避免的過程，為了避免房屋拆遷過程中的糾紛，減少拆遷矛盾，首先需要確立的原則是拆遷方應當嚴格遵守法律的規定開展拆遷工作。羅吉現在對拆遷方心存怨言的爭議焦點在于，拆遷方在沒有與其進行充分協商之前，就拆除了他的房子。這對任何一個正常人來說，心理上都是無法接受的。

不得不重提的是，重慶市政府部門在2007年轟動一時的重慶“史上最牛釘子戶”事件中的作為，體現了法律對公民私有財產保護的精神。我們還可以看到，在日本東京機場旁邊，也有一塊私人空地，也是因為產權人不同意拆除才保留到現在。中國臺灣地區引以為傲的101大廈的旁邊，居然還有一塊不小的菜地，據說就是因為政府與菜地的所有人沒有達成拆遷的補償協議，所以這塊菜地才一直伴隨在全亞洲最高建筑旁邊。應當說，在法治社會中，商業性拆遷就是拆遷方和被拆遷方協商議價的過程，遵循的是意思自治的原則，如果協商不成，公民的私有財產不可侵犯。

本案還折射出在對公民財產權的保護上程序正義的問題。本案中，如果是拆遷方以外的第三人拆除了羅吉的房屋，那么很容易就會被認定為侵權，但是拆遷方的拆除行為卻可能會使人產生一種模糊的認識，認為房子早晚都是要拆的，拆了之后也可以談補償，拆遷人的違法行為并不嚴重。但是，需要明確的是，程序正義不一定能夠實現實體正義，但是如果沒有程序正義，就肯定不能實現實體正義。羅吉私房被拆遷的案子，拆遷房具有房管部門下發的拆遷許可證，羅吉房屋被列入拆遷房是不爭的事實，如果拆遷方當時嚴格依照程序拆除房屋，那么和被拆遷人討論的就是拆遷補償的問題。但是，拆遷方并未遵守正當程序，就構成了侵權。■