逆流而上？

作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬科代表著地產(chǎn)股“最后一點顏面”。股指大幅下挫時，地產(chǎn)股是被基金率先拋售的股票。更重要的是房地產(chǎn)行業(yè)可能正面臨著真正的調(diào)整，中國一線城市的房地產(chǎn)市場成交量大幅萎縮，深圳房價已率先回調(diào)。萬科將是房地產(chǎn)行業(yè)衰退的一個縮影，還是會成為逆流而上的特例?

牛

國泰君安 孫建平

跑贏行業(yè)

作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，雖然行業(yè)銷售平淡，但該公司成長速度繼續(xù)超出行業(yè)平均水平，在很多區(qū)域市場占有率快速上升到5％左右，反映出了行業(yè)集中速度加快的趨勢。萬科2008年已經(jīng)實現(xiàn)了總計479.4億元的待結(jié)算收入，相當(dāng)于我們預(yù)測數(shù)據(jù)的85％。

二季度，萬科地價成本下降很快，1－6月累計拿地461萬平方米，其中，二季度新增項目地價相比一季度至少下降了45％。

公司今年主推的中小戶型很好切合了市場需求和政策要求，預(yù)計下半年銷售業(yè)績將主要來自于此。即使房地產(chǎn)行業(yè)維持今年前6個月的低迷增長一直到2009年，由于行業(yè)集中度加快和優(yōu)異的管理能力，預(yù)計該公司2009年仍可維持凈利潤35％增長，這與2000－2004年房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)增長時公司的利潤增速基本相當(dāng)。我們認為公司在熊市也能維持12倍左右市盈率，建議增持。

熊

銀河證券 丁文

銷售放緩

該公司1～6月累計銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億，分別比2007年同期增長15％和38 1％。但在6月，萬科銷售面積和金額同比下降了38％和22.8％。

從數(shù)據(jù)上來看，2008年1－5月，全國商品房竣工面積10772.9萬平方米，同比增長18.7％；而銷售面積17914萬平方米，同比下降了6.5％，供不應(yīng)求的局面正在改變。目前房地產(chǎn)市場正處在開發(fā)商和消費者僵持的階段，價格維持在高位，但交易量萎縮。

6月份銷售面積和金額兩項數(shù)據(jù)雙雙下降，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易量嚴重萎縮的局面已經(jīng)影響到萬科的銷售。由于市場觀望氣氛濃厚，預(yù)計萬科未來兩個月的銷售壓力很大。若交易量持續(xù)下滑，不排除萬科有推出其它促銷活動的可能性。