非常置業(yè)

新一輪房產(chǎn)低谷期中你可參考的新投資之道。

靠近北京西長(zhǎng)安街的玉淵潭臨湖地帶，三幢紅色大體量高層建筑自西向東依次沿湖岸矗立，這里的300套豪宅從2006年開始銷售，但只有受邀或者預(yù)約貴賓才能參觀展示單元。這個(gè)名為“緣溪堂”的樓盤中大多數(shù)公寓可以鳥瞰整個(gè)王淵潭。湖景和地段曾使其成為北京價(jià)格最高的公寓，每套價(jià)格接近千萬元。據(jù)說，購(gòu)房者名單中不乏政，商界名流或其后代。

2008年中國(guó)樓市陷入10年以來最大的動(dòng)蕩之中。但緣溪堂銷售總監(jiān)楊宏浩并沒有感覺到災(zāi)難來臨。“唯一的區(qū)別在于投資者考慮的時(shí)間長(zhǎng)了，但最終他們還會(huì)購(gòu)買。某著名投資銀行亞洲區(qū)總裁剛剛成為這里的普通住戶。”

在北京，這樣“隱于市”的房產(chǎn)非常稀有。因此，為好房子一擲千金者大有人在。傳媒大亨魯伯特·默多克與妻子鄧文迪在北京靠近紫禁城的地方花500yY美元購(gòu)入一棟保存完好的四合院——他和妻子每年在此居住不會(huì)超過一個(gè)月。楊致遠(yuǎn)和高盛公司前總裁約翰·桑頓也曾費(fèi)心搜尋過心儀的四合院。四合院在北京僅存的只有3000座，且尋覓過程異常艱辛，對(duì)于少數(shù)可以花100萬美元以上擁有一座四合院的幸運(yùn)者來說，這與收藏古董無異。

當(dāng)豪宅成一種符號(hào)，居住的需求已隱沒在擁有權(quán)的背后。此時(shí)“精神占有”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了遮風(fēng)蔽體的生活需要。這種豪宅“沙文主義”使得少數(shù)好房子成為金字塔塔尖的昂貴標(biāo)簽，幾乎不受大眾市場(chǎng)左右。

事實(shí)上，自2005年以來，宏觀調(diào)控之下別墅項(xiàng)目和高檔豪宅遭遇最嚴(yán)格的審查。北京、上海等大都市的核心地段土地日漸稀少，與此同時(shí)，卻有大量熱錢涌入中國(guó)。

據(jù)戴德梁行的觀察，自2008年以來，北京的高檔住宅市場(chǎng)價(jià)升量增，表現(xiàn)與普通住宅市場(chǎng)截然不同。奧運(yùn)期間對(duì)服務(wù)式公寓需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)使公寓租金持續(xù)上漲。

對(duì)于沒有實(shí)力買入上述“尤物”的投資者來說，情況則要復(fù)雜得多。溫州人如蝗蟲般掃入普通住宅，快速出售攫取暴利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。不動(dòng)產(chǎn)在最近的流動(dòng)性差弊病暴露無遺。投資者必須選擇新的方式或工具。

在飽受次級(jí)債肆虐的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，不動(dòng)產(chǎn)共同基金意外地表現(xiàn)良好。地產(chǎn)類基金今年回報(bào)率大概在6％左右，而標(biāo)普500的投資回報(bào)率中顯示的是5.3％的虧損率。

6％的收益率對(duì)于中國(guó)那些急于宣泄的熱錢來說本無吸引力，但奈何中國(guó)股市和房市均無短期回暖的跡象。選擇在更糟糕的美國(guó)市場(chǎng)炒底，或許是一個(gè)不錯(cuò)的主意。而投資房產(chǎn)信托基金顯然要比親赴海外狩獵要合適得多。

不過，房產(chǎn)信托基金也有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其大部分收益來源兩方面：投資單一形態(tài)物業(yè)和利用資本杠桿投資。因此無論是獲利還是損失，杠桿效應(yīng)都會(huì)被放大。

信托基金的另一個(gè)啟示是，回避過熱的住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)普爾信托基金分析師Robert McMillan傾向高端的商業(yè)中心地產(chǎn)。他認(rèn)為零售商人都是會(huì)長(zhǎng)期簽訂租約，并不會(huì)輕易關(guān)掉商鋪。

來自戴德梁行的數(shù)據(jù)也顯示，2008年北京和上海的寫字樓和商鋪市場(chǎng)依然是呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)。多年來，這一市場(chǎng)受益于中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者的熱情，一直未有大起大落，遠(yuǎn)比住宅市場(chǎng)要成熟。更重要的是，從2005年來的所有宏觀調(diào)控政策幾乎從未觸及商業(yè)地產(chǎn)。

深諳其中的SOH0中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹10年來開發(fā)了大量用于零售的商業(yè)或商住兩用樓盤。其代表作SOHO現(xiàn)代城的底商投資者在1年之內(nèi)就可憑借豐厚租金收回投資成本。

潘石屹曾手拿鉛筆給本刊演示其投資秘訣：由建國(guó)門、東直門、亮馬橋、大望橋構(gòu)成的不規(guī)則四邊形，是其心中的黃金環(huán)線。10年來，潘石屹幾乎從未在環(huán)線之外開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。

但這并非簡(jiǎn)單的地段論。有人堅(jiān)定而頑固地認(rèn)為北京3環(huán)內(nèi)的房子不會(huì)跌。潘石屹則指出地段之中仍有3條黃金法則。

一是，必須是經(jīng)過市場(chǎng)百般檢驗(yàn)，被證明一向堅(jiān)挺。如CBD；二是，一定是有一個(gè)被公眾所認(rèn)可的概念——三里屯經(jīng)過10年才沉淀出城市符號(hào)意義；三是，比周邊的社區(qū)一定要有很明顯的差異性，比如東直門的使館區(qū)。

深信黃金環(huán)線理論的不止潘石屹一人。緣溪堂的開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合新加坡主權(quán)基金GIC，遵照他們認(rèn)同黃金環(huán)線理論，在北京的東、西三環(huán)、東四環(huán)上投資了一系列豪宅項(xiàng)目。

如果上述指標(biāo)還稍嫌繁縟。租金回報(bào)率則是能夠穿越一切泡沫，直抵價(jià)值深處的指標(biāo)。在房?jī)r(jià)高漲之時(shí)，人們對(duì)租金視而不見。當(dāng)被迫長(zhǎng)期持有選擇出租時(shí)，低廉的租金意味著要么這個(gè)區(qū)域同類房子太多了'要么就是這個(gè)區(qū)域根本吸引不了人。

所以，不要輕信任何人的蠱惑——拿著計(jì)算器到租賃市場(chǎng)才能看到房子的真正價(jià)值。可悲的是，北京、上海這樣的房?jī)r(jià)高漲之地，最好地段的住宅租金回報(bào)率往往不超過4％，遠(yuǎn)跟不上通貨膨脹的速度——泡沫可見一斑。隨著房?jī)r(jià)的下跌，這一指標(biāo)也許會(huì)逐漸變得漂亮起來。

困難在于你無法在一個(gè)進(jìn)入下跌通道的市場(chǎng)里判斷底部。“如果是長(zhǎng)線投資就不必等大家都一哄而上再次進(jìn)入的時(shí)候。”楊宏浩認(rèn)為。相反，“如果沒有充裕的資金，不是投資黃金地段，沒有長(zhǎng)期投資的打算，那么還是謹(jǐn)慎為好。”