淺議當前廣西房地產市場運行態勢及對策

　　[摘 要]本文根據對廣西今年1-9月房地產運行態勢的分析，得出了廣西房地產增速減緩，商品房銷售面積大幅下降，房屋價格持續走低的結論，并且從土地供應的角度對影響房地產市場的因素進行了分析，提出了進一步搞活廣西房地產市場的對策建議。
　　[關鍵詞]房地產；運行態勢；對策
　　[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2008)52-0186-02
　　
　　房地產業既是國民經濟的支柱產業，也是關乎民生的基礎產業。今年以來，國家宏觀調控政策的作用逐漸顯現，同時受美國次貸危機和國際金融危機的影響，廣西房地產市場觀望氣氛漸濃，房屋銷售面積大幅減少，房屋銷售價格指數持續走低，房地產市場成為了社會關注的焦點。土地供應作為國家宏觀調控的重要手段，與房地產市場的關系非常密切并相互影響。今年1—9月，廣西土地供應量大幅增加，土地交易市場仍然低迷。
　　
　　1 今年以來廣西房地產市場運行態勢的分析
　　
　　今年以來，廣西房地產市場呈現出投資增速減緩，房屋銷售面積減少，房屋銷售價格指數持續走低的運行態勢，具體如下：
　　1.1 房地產投資增速減緩
　　1—9月份，廣西房地產開發完成投資468.28億元，同比增長19.3%，增速比2007年同期減少24.5個百分點。其中，住宅投資完成338.83億元，同比增長25.6%；辦公樓投資完成3.33億元，同比下降48.2%；商業營業用房投資33.42億元，增長1.3%；其他投資92.70億元，增長11.5%。
　　1.2 房屋建筑新開工面積繼續加大
　　1— 9月份，廣西房地產房屋建筑新開工面積達1674.99萬平方米，同比增長14.7%。其中，住宅新開工面積1422.0 4萬平方米，占新開工面積的84.94％，同比增長15.35％；辦公樓新開工面積14.63萬平方米，同比減少50.3％；商業營業用房新開工面積138.53萬平方米，同比增長16.4％；其他用房新開工面積99.80萬平方米，增長26.4％。
　　1.3 商品房銷售面積大幅下降
　　1—9月廣西商品房銷售面積1164.73萬平方米，由去年同期增長48.1％轉為下降4.5％。其中，現房銷售205.21萬平方米，同比下降20.2％；期房銷售959.52萬平方米，同比下降0.3％。商品房銷售額338.21億元，同比增長10.2％。其中，現房銷售額49.05億元，下降l4.7％；期房銷售額289.16億元，增長15.9％。
　　1.4 房屋銷售價格指數持續走低
　　1—9月份廣西房屋銷售價格同比上漲l1.3％，漲幅同比提高4.6個百分點。其中，商品房銷售價格同比上漲11.4％，漲幅同比提高3個百分點，商品房中住宅價格同比上漲14.1％，漲幅同比提高4.8個百分點；二手房價格同比上漲10.4％，漲幅同比提高5.9個百分點。但是，房屋銷售價格指數持續走低。以南寧市為例，今年l—9月份，南寧市各月房屋銷售價格指數分別為115.8、114.8、112.8、112.2、111.0、109.3、107.6、105.9和104.3，房屋銷售價格指數逐月走低。
　　
　　2 今年以來廣西房地產用地供應情況分析
　　
　　根據廣西國土資源廳提供的數據顯示，今年以來廣西房地產用地供應情況如下：
　　2.1 房地產用地供應數量大幅增加
　　今年1—9月，廣西房地產用地供應2328宗，總面積949.3公頃，同比增長93.58％。其中：住宅用地供應2220宗，總面積764.52公頃，同比增長83.25％；商服用地供應108宗，總面積184.79公頃，總面積同比增長140.58％。
　　2.2 房地產用地供應以存量為主
　　廣西房地產用地供應主要以消化存量土地為主。今年l—9月，房地產用地供應總量為949.3公頃，其中存量土地738.52公頃，占供應總量的82.54％，新增土地僅占17.46％。其中，住宅用地使用存量土地649.67公頃，占供應總量的84.98％，新增土地僅占15.02％；商服用地使用存量土地133.85公頃，占供應總量的72.44％，新增土地僅占27.56％。
　　2.3 房地產用地出讓價格下降
　　1—9月，廣西供應的房地產用地出讓成交總價款為60．48億元，比去年同期的34.96億元增加了73％；房地產用地出讓平均成交價格為44.48萬元／畝，比去年同期的52.25萬元／畝下降了14.87％。
　　2.4 土地交易行情低迷
　　1—9月廣西全區也通過招標、拍賣和掛牌共成交土地887宗，流標、流拍和無人摘牌土地共59宗，占總宗數的6.65%。其中，南寧市共成交123宗，流拍3宗，無人摘牌9宗。房地產商取得土地的愿望不強，土地交易行情低迷。
　　
　　3 影響廣西房地產市場的主要因素
　　
　　3.1 國家宏觀金融政策調控抑制了住房投資需求
　　2007年9月，中國人民銀行、中國銀監會下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發[2007]359號)，對房地產開發貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業用房購房貸款進行嚴格管理。其中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30％；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二(含二）套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。首先，受這一政策沖擊的是純投資的人群。因為隨著房貸和首付的提高，資金壓力增大，同樣的資金可以購買的房子套數少了；更嚴重的是政府的打壓政策打擊了投資者對市場的信心。其次，是中低收入人群，這部分人群有著購房的剛性需求，但是經濟條件較差，首付提高后，購買力下降。再次，屬于一些想要換房子的，因為第二套房子門檻提高了，會導致一部分人放棄這一愿望。從連鎖反應來看，這一政策使整個市場三分之二的買主都會受到影響，抑制了住房投資的需求。
　　3.2 土地供應結構不合理
　　今年1—9月，廣西中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應面積為211.10公頃，占房地產用地供應總量的22.25％；經濟適用房僅為22.09公頃，占2.895％；廉租住房用地僅為2.28公頃，占0.30％。而2007年同期，中低價位、中小套型普通商品住房土地供應占房地產用地的比例僅為14.11％；經濟適用房和廉租住房用地合計僅占房地產用地的0.5％。可見，當前土地供應的結構還不夠合理，對中低收入者來講購房壓力增大，適合中低收入家庭需求的中低價位、中小套型普通商品住房不足等矛盾依然突出。
　　3.3 購房者對房地產市場信心不足
　　今年以來在國家不斷加強房地產市場調控政策的作用下，促使住房消費者預期發生變化，住房市場出現一定的觀望氛圍，住房市場供需雙方進行著市場預期的心理博弈。特別是現在全國房地產市場的大環境較差，房價呈現大幅下降的趨勢，使得廣西購房者“持幣觀望”的態度更加強烈。2008年1—9月，廣西住宅新開工面積1422.04萬平方米，同比增長15.35％；同期廣西商品房銷售面積1164.73萬平方米，同比下降4.5％。可見，房屋供應總量仍在保持持續增加，而同期銷售量卻出現了下降，消化壓力越來越大。大多數的購房者認為現在由于樓市消化速度弱化，國家金融政策調整等原因，房價一定會下降，所以購房者現在不急于將手中的現金換成住宅，而是期望房價再降一點才去買，對房地產市場的信心明顯不足。
　　
　　4 進一步搞活廣西房地產市場的對策建議
　　
　　4.1 進一步完善金融政策
　　對住房消費貸款、商業用房購房貸款的貨幣緊縮實行有保有壓，采用不同的信貸政策有區別地對待不同購房者。對購買經濟適用房用地、廉租房用地和中低價位、中小套型普通商品住房的，要給予資金支持，嚴格控制高檔和一般商品房的開發貸款，削弱開發商捂盤堅持房價的能力，促進房價的合理回歸。
　　4.2 進一步完善有關稅費政策
　　進一步加強對有關房地產稅費的調控，對土地取得、房屋建造、房屋交易等各環節的有關稅費適當予以減少，減少房屋建造成本和購房成本，進而在一定程度上改變市場供求狀況，起到促進房地產市場穩定發展的效果。
　　4.3 進一步改善房地產用地供應結構
　　進一步加大經濟適用房用地、廉租房用地和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應量，按照國務院《關于促進節約、集約用地的通知》再次要求優化住宅用地結構，確保不低于70％的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。
　　4.4 逐步恢復市場信心
　　一是通過政府和銀行的雙重作用，抑制樓市的過度投機，逐步化解風險；二是制定和及時公布住房建設規劃，按政策要求合理安排中低檔住宅；三是加快雙限房的建設和入市速度，以此引導市場房價，并增強消費者對穩定未來房價的信心。
　　4.5 加強對已出讓土地的監管
　　有些房地產用地供應出去以后，開發公司沒有按時進行開發，而是把土地進行儲備，土地不能形成對房地產市場的現實供應量，使市場上對房地產的供需失去平衡。需要通過詳細的調查，掌握閑置土地的數量，并通過強有力的手段，促使這部分土地進行合理的開發利