住房抵押貸款保證保險制度的完善

　　[摘 要]建立完善的住房抵押貸款保證保險制度，切實發揮其在房地產發展中的作用，需要平衡銀行、保險公司、抵押貸款的借款人三者的利益，貫徹風險共擔的原則，利益偏向任何一方產生的不平衡問題都會損害整個房產市場的良性發展。
　　[關鍵詞]貸款；保證保險；完善
　　[中圖分類號]DF438.4 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2008)52-0222-02
　　
　　1 完善住房抵押貸款保證保險外部環境
　　
　　1.1 法律環境的完善
　　在目前我國的法律體系中并沒有對這一問題做出明確的規定。2003年發布的《最高人民法院關于審理保險糾紛案件若干問題的解釋》（征求意見稿）規定的《保險法》和《擔保法》的雙重適用的原則會給法院在案件的判決上帶來諸多的不便。解決住房抵押貸款保證保險的糾紛關鍵是要構建完善的法律環境。第一種辦法，盡快出臺有關保證保險的司法解釋，對保證保險的性質、法律適用等問題進行明確，解決現實中存在的糾紛。第二種辦法，就是在條件成熟時，通過對《保險法》的修訂把保證保險這一特殊險種的基本原理通過立法的形式鞏固下來。
　　1.2 加強政府的監管和扶持
　　政府作為市場的監督管理者，應利用國家信用發展住房貸款的保證機制，對開辦住房抵押貸款保險的商業保險公司給予政策性扶持。沒有政府的扶持，住房抵押貸款保證保險在保費的設計、追償責任等方面就不可能有突破性規定，也就減弱了其化解房地產市場風險的作用。如此，房地產證券化的道路也會變得遙遙無期了。發揮房地產抵押貸款保證保險在房地產中的作用，具體思路是：一方面，可以借鑒西方的做法，政府通過設立政策性的房地產抵押貸款保險公司，以政府信用為基礎，扶持抵押貸款保險的發展；另一方面，政府通過給予住房保險某些單項優惠，如減免營業稅、所得稅、擴大保險資金的運用范圍等，對保險公司經營住房抵押貸款保險的政策傾斜，提高保險公司的盈利水平和償付能力。
　　1.3 建立個人信用體系
　　個人信用應建立個人信用體系，通過信用法律體系和信用制度的合理構建予以保障。目前我國開展的銀行存款實名制業務可以說是在個人信用體系的建立上邁出的可喜一步，但是我國的個人信用制度僅僅是處于起步階段。沒有完善的個人信用體系，無論是對于銀行貸款業務的開展還是對于保險公司承保的風險都會大大增加，從根本上阻礙住房抵押貸款市場、不動產保險市場的發展。因此，建立完善的個人信用體系，使得保險公司能準確掌握投保人的信用狀況，核實資信證明材料的真實性和準確性，這對于保險人控制風險，降低成本，完善保證保險市場大有裨益，從根本上為住房抵押貸款保證保險發展提供外部保障。個人信用體系的建立可謂是住房抵押貸款保證保險發展的基石。
　　
　　2 銀行和保險公司業務的優化和設計
　　
　　2.1 銀行
　　銀行是住房抵押貸款保證保險的被保險人，銀行的經營模式影響著抵押貸款風險的大小以及人們申請抵押貸款的積極性，是抵押貸款保險制度運行中重要的一環。在整個住房抵押貸款保證保險制度中銀行應該加強對借款人的資信審核力度，設計更合理的貸款產品，保證該制度的健康發展。
　　2.1.1 設計多樣的住房抵押貸款產品
　　目前，保險公司推出的《個人購置住房抵押貸款保證保險條款》中規定，個人住房抵押貸款保證保險和其他的房屋財產保險捆綁銷售，期限為整個貸款期間，擔保金額為全部貸款，保費一次付清，首付款的比例為30%。銀行要求借款人購買保險，卻沒有給予借款人由于自己信用等級增加而帶來的利益，這造成了實際中購房人對這種業務的不理解，借款人不能自主選擇保險公司，認為該要求有強制保險之嫌，遏制其投保的積極性，也阻礙了保證保險業務的開展。所以銀行應針對借款人的資信以及其投保保證保險的情況，設計不同的住房抵押貸款產品。對于風險較高、首付款額較低的借款人可以提高利率；對于資信較好的借款人，適當放寬貸款期限，提高貸款額度，降低利率。可將購買保證保險作為優惠貸款的條件，給予投保人降低貸款利率、延長貸款期限、降低購房首付款比例等利益，按照采取靈活的還款方式鼓勵貸款和購買住房保險。
　　2.1.2 加強對借款人的資信審查
　　銀行發放住房貸款時是以所購房屋作為抵押的，對投保人的資信信息更容易獲得和控制，從節約社會成本的角度，由銀行來履行對借款人資信審核的義務更加的合理。所以，在保證保險的制度設計中應該體現銀行的審貸責任。如果銀行在對借款人的資信審核中有重大過失，當貸款不能清償時，應承擔因自己過失而帶來的不利。這樣既符合民法公平的原理，也有利于保險公司開展保證保險業務，利于保證保險市場的健康發展。
　　2.2 保險公司
　　保險公司在整個保證保險體系中扮演著重要的角色。擔負著住房抵押貸款保險險種開發、營銷以及理賠的任務。保證保險具有不同于一般財產保險的風險性，因此保險公司應該細化風險控制，對資信調查、理賠追償等環節予以重視。
　　2.2.1 提供更多的保證保險險種
　　在西方房地產保險市場上，同樣是以借款人的信用為保險標的，根據投保主體的不同，區分為房地產信用保險和房地產保證保險兩種。所謂房地產信用保險是貸款銀行作為投保人以購房者的信用為保險標的投保的保險，由于購房者不能如期付款而造成銀行損失時，由保險人予以賠付。房地產保證保險則是由購房者作為投保人以自己的信用為保險標的，在由于客觀原因無法還款時，由保險人代為還款的保險。這樣的保證保險形式就克服了我國目前保證保險險種中的權利義務失衡的現象。購房者支付一定數額的保費，當其因失業等問題而暫時無力償還貸款時，由保險公司負責支付，購房者有收入時償還保險公司墊付的資金，明確了權利和義務，可以提高購房者購買保險的積極性。
　　2.2.2 合理設計保險金額、保費
　　確定保險金額時，最好低于根據《抵押貸款合同》借款人貸款的本息，讓債權人即銀行自己承擔一部分風險。這樣一方面降低了銀行抵押貸款風險，另一方面也防止了債權人濫放貸款，促使銀行建立起有效的風險約束機制，貫徹風險共擔的原則。在太平洋保險公司《個人購置住房抵押貸款保證保險條款》中規定了25%的絕對免賠率，這種條款一定程度上起到了合理分配保險公司和銀行風險的作用。
　　2.2.3 建立完善的風險防范機制
　　住房抵押貸款保險關系到人們安居樂業，風險防范問題就顯得格外重要，否則一旦無法償付，勢必對經濟和社會的穩定造成重大的影響。因此，各保險公司必須建立完善的風險防范機制以分散風險。一方面，即使確立了銀行對借款人資信審核的責任，由于銀行本身缺乏調查的動力，各保險公司還是不能忽視自身對投保人信用狀況的調查，從借款人（投保人）的工作單位、職務、年齡、學歷、家庭狀況、居住狀況、歷史信用記錄等方面評估借款人的個人信用水平，從而確定是否承保以及保險費率；另一方面，可以通過建立住房抵押貸款保證保險風險儲備基金、利用再保險制度應付隨時可能發生的各種風險。
　　
　　參考文獻：
　　何惠珍.現階段我國個人住房抵押貸款保證保險的困境與對策分析[J].商場