貨幣緊縮下的商業(yè)地產(chǎn)投資分析

秦　虎

摘要：自從2006年以來，政府不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，以控制不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格。隨著企業(yè)融資困難的加劇，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了一定程度的動蕩。在貨幣緊縮的政策下，商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，需要更謹(jǐn)慎的進(jìn)行投資。

關(guān)鍵詞：貨幣緊縮；商業(yè)地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)

1國內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

2006年以來，政府加大了調(diào)控力度，收緊“銀根”、“地根”，限制外資炒房，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使商品房開發(fā)節(jié)奏逐漸放緩。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款和購房貸款余額增幅自2007年12月末開始逐步下降，分別由2007年12月末的30.6％和33.6％下降至2008年3月末的25.7％和29.8％。與此同時(shí)，商品房銷售面積同比有所下降，2008年第一季度，全國商品房銷售面積1.04億平方米，同比下降1.4％。

自2007年11月萬科掀起降價(jià)風(fēng)暴，許多城市都或多或少出現(xiàn)了房價(jià)下跌的現(xiàn)象。成交量的持續(xù)下降和低位徘徊，使整個(gè)樓市一片凄涼。

2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的概況

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的消費(fèi)需求因收入水平的提高而出現(xiàn)了新的變化。消費(fèi)者在購物時(shí)不僅追求方便、可選性和個(gè)人品味，同時(shí)也注重整個(gè)購買經(jīng)歷是否愉悅。這一趨勢，促成了對大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的需求不斷增強(qiáng)。自中國加入世界貿(mào)易組織后，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均加快了進(jìn)軍中國市場的步伐，一些新興的商業(yè)類型也推動了國內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。2003年以來，國內(nèi)一些大中城市商業(yè)類物業(yè)拍賣聲迭起，而且賣價(jià)頗高，令人咋舌，許多城市爭相興建“商業(yè)一條街”及大型購物中心。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著外資連鎖商家的不斷涌入，將有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如SHOPPING—MALL、OUTLETSTORE(工廠直銷店)、各類零售超市、特色商業(yè)街等，成為商業(yè)地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。隨著此類項(xiàng)目的陸續(xù)建成，加之國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式和管理技術(shù)不斷成熟，也將逐步迎來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的黃金時(shí)代。

2005年和2006年商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求，2007年基本供求平衡。若從供應(yīng)和需求兩方面分別考察，就會發(fā)現(xiàn)2004年以來聯(lián)系4年上海的商業(yè)用房成交量非常穩(wěn)定，保持在210萬平米左右，這說明市場需求處于比較理性的區(qū)間。

3商業(yè)地產(chǎn)投資與城市商圈的互動

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與商圈關(guān)聯(lián)度極高，商圈規(guī)劃可指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的合理布局，有效避免不均衡發(fā)展現(xiàn)象。反過來，在城市周邊發(fā)展水平不高的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將帶動這些區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的購物需求，促進(jìn)城市商業(yè)向外擴(kuò)展，從而促進(jìn)城市商圈重新布局。以成都市為例，成都新興商業(yè)形態(tài)和次商圈還不發(fā)達(dá)，傳統(tǒng)商圈主要集中在城中心，然而隨著市民消費(fèi)品購買力逐年提高，以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級速度明顯加快，更多的商圈因此迅速成熟，并不斷消化這樣的消費(fèi)力，成都商業(yè)物業(yè)的投資潛力逐漸釋放。

4商業(yè)地產(chǎn)投資的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)

在上海五大商務(wù)圈中，陸家嘴區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量較大，但高昂的價(jià)格讓許多投資客望而卻步，而且頂級寫字樓多只租不售。隨著城市副中心的建設(shè)，真如、五角場會有一批寫字樓推出，從投資門檻和發(fā)展空間分析，具有較高的客投資性。另外，部分遠(yuǎn)郊區(qū)域的企業(yè)總部產(chǎn)品也可以考慮，因?yàn)檫@些物業(yè)性價(jià)比比較高，而且隨著工業(yè)地產(chǎn)“招拍掛”制度的實(shí)行以及土地監(jiān)管嚴(yán)格化，低成本開發(fā)商企業(yè)總部項(xiàng)目將越來越少。

在當(dāng)前貨幣政策下，商業(yè)地產(chǎn)投資的關(guān)鍵在于投資什么樣的產(chǎn)品。市中心商鋪風(fēng)險(xiǎn)性和回報(bào)率都不錯(cuò)，但投資門檻較高，單價(jià)和總價(jià)偏高，而且供應(yīng)量較小，郊區(qū)大型樓盤或許有許多商業(yè)配套用房，價(jià)格也較低，問題在于需用一段時(shí)間來養(yǎng)鋪，而且未來租金水平也很難預(yù)測。所以在商業(yè)地產(chǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存，一定要謹(jǐn)慎行事。