０７年末的地產寒冬

07年的歲末無疑又是一個暖冬，然而對于這幾年順風順水的房地產開發商來說，卻是一個難熬的寒冬。

07年的歲末無疑又是一個暖冬，然而對于這幾年順風順水的房地產開發商來說，卻是一個難熬的寒冬。源于深圳樓市的降價潮，似乎正在向其他城市蔓延。近日，萬科在廣州、深圳乃至上海樓盤的降價，給年末正在爭議中的房地產市場，增加了空方的砝碼；與此同時，在貨幣政策從緊的預期下，房地產股也開始遭受“冷遇”。

房價漲幅趨緩 調控措施開始奏效

12月20日，國家發改委在其網站上公布了11月全國70個大中城市房屋銷售價格指數。統計顯示，11月，70個大中城市房價同比上漲10.5%，為兩年來單月最大漲幅；與此同時，環比上漲0.8%，漲幅比上月低0.8個百分點，連續第二個月出現明顯下降。

根據國家發改委和國家統計局的調查數據，10月，70個大中城市房價環比漲幅自2006年8月以來出現首次下挫，環比上漲1.6%，漲幅比上月低0.1個百分點。

細察部分具全國風向標意義的中心城市，其11月房價漲幅則有升有降。其中北京房價環比上漲1.2%，漲幅比上月略高0.3個百分點；上海房價環比上漲0.7%，漲幅比上月低1.2個百分點；廣州房價環比上漲0.5%，漲幅比上月略高0.1個百分點；深圳房價環比上漲1.6%，漲幅比上月略高0.1個百分點；重慶房價環比上漲0.3%，漲幅比上月大幅下降4.4個百分點。

另一個值得注意的趨向是，11月，全國70個大中城市中，有10個城市房價環比指數低于100（以上月價格為100），房價絕對值下降明顯。這十個城市分別是沈陽、南昌、鄭州、昆明、徐州、溫州、惠州、北海、三亞和瀘州。如此大面積的城市房價下跌現象，為2006年以來所僅見。

分析人士指出，11月全國房價一方面出現兩年來同比最大漲幅，表明今年前三季度，房價上漲速度明顯過快；另一方面，環比漲幅連續第二個月出現明顯下降，表明房價漲幅已經明顯趨緩，加速度有所放慢。

中國樓市自去年6月以來持續“高燒”。今年以來，全國70個大中城市房價同比漲幅呈逐月加快之勢。迫于房價上漲壓力，管理部門陸續出臺了一系列金融“速凍”政策。9月27日，央行和銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（12月11日出臺了補充通知），從嚴收緊房地產開發信貸，大幅提高購買第二套房的認定標準、首付比例和利率標準，投資性需求得到一定程度的遏制。

9月28日，國土資源部發布最新修訂的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，明確規定開發企業只有繳清全部土地出讓金后，才能獲得土地使用權證，直接封堵了此前房地產行業普遍存在的“邊繳費、邊拿證、邊融資、邊開發”漏洞。

除了直接的金融和土地杠桿調控措施，今年8月，國務院出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，正式將保障性住房建設納入到各級政府公共服務的范疇，并列出了明確的時間表。雖然從建設方案出臺到形成真正的市場供應尚需一個過程，但是市場上對保障性住房的心理預期卻越來越強烈，客觀上分流或推遲了一部分自住需求。

2007年中央經濟工作會議確定了“雙防”調控目標和從緊的貨幣政策。雖然此次會議決議通篇沒有出現“房地產”和“房價”的字樣，但是業內人士深信，無論是決議提出的“嚴格控制新開工規模，防止投資反彈”，還是“進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的重要作用，嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏”，均將對來年房地產行業發展產生重大影響。

自此之后，主管部委高官們措辭強硬的調控言論屢屢見諸報道。12月11日，中國人民銀行副行長劉士余在加強商業性房地產信貸管理專題會議上公開表示，中國房地產市場存在泡沫，要求各商業銀行吸取美國次貸危機等教訓，控制房貸增長規模，堅決取消轉按揭、加按揭貸款。

國土資源部亦持續保持土地執法高壓姿態，并有望征收土地閑置費，以抑制部分房地產開發企業大量囤積土地的行為。另有消息稱，中國證監會亦已加入到調控行業，近期已加強對房地產上市企業的監管，收緊房地產上市企業的配股、發債等再融資行為。

在多重調控措施的滯后作用和“雙防”態勢高壓下，市場上“拐點”之論漸起。在12月13日舉行的一個論壇上，中國最大的房地產開發企業萬科集團董事會主席王石承認，深圳、廣州樓市已經出現了拐點。不過他同時認為，中國幅員廣闊，不同地區的城市處于不同的房地產周期，不能一概而論。

據北京、上海、廣州、深圳等地房地產交易管理網的統計數據，雖然部分城市房價仍在高位徘徊，但是成交量銳減，市場觀望心態濃厚，“房地產市場即將步入拐點”的心理預期正在形成。

萬科領跌房價

12月17日，在一連串的宏觀調整、信貸緊縮的背景下，市場傳出了萬科在廣州、深圳、上海等城市低價出售新盤的消息，當日，A股、H股市場內地主要上市房地產公司暴跌。其中，A股市場中的“萬保招金”地產“四大天王”分別下跌9.52%、6.30%、7.59%、6.82%，泛海建設等跌停;H股上市的SOHU中國、遠洋地產等也未能幸免，跌幅分別為6.78%、7.68%。

作為國內最大的房地產公司之一，萬科對政策敏感度的把握亦被業界認同。此次，萬科的低價銷售踏著前期密集的房地產調整政策而來，萬科董事長王石認為深圳、廣州房地產市場出現拐點的說法并非泛泛而談。

而萬科的突然出手不僅再次引發了房地產市場是否已經出現拐點的討論，同時也將其他房地產企業置于兩難的被動局面——跟還是不跟，跟則要看有無足夠的降價資本，不跟則房子可能變存貨，把自己套牢。

無論如何，政策趨緊的導向已日益明顯，地產調控已經進入強力做空階段， 拐點已現?

12月9日，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤，均價在14000元/平方米，遠遠低于宣傳階段的20000元/平方米均價，也要低于周邊樓盤17000至18000元/平方米的售價。該樓盤開盤不到兩個小時，首次推出的156套單元即全部售罄，銷售金額逾2.1億元。

此外，萬科在廣州的其他樓盤以及在深圳、上海的部分樓盤也出現了不同程度的降價銷售，而降價甚至在10月底就已經開始了。隨后，招商地產、金地集團等大型開發商也紛紛跟進。

盡管萬科宣稱上述樓盤的降價多為尾樓，但在一系列降價動作的背后，應是萬科對行業趨勢的判斷。王石日前亦明確表示，對于深圳、廣州的樓市“同意出現拐點的說法”。雖然他也認為，“中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區城市處于不同的房市周期，不能一概而論。”

深圳市國土資源和房產管理局提供的數據顯示，2007年前10個月深圳市住宅銷售面積為463.76萬平方米，比2002年的735.36萬平方米縮水了200多萬平方米。結合11月、12月房地產交易持續低迷的現狀，業界預測，2007年深圳住宅房屋銷售面積將退回到2002年的水平。

對此，保利地產董秘岳勇堅表示，“萬科一天就賣完了那些房子，是不正常的速度，正說明其定價偏低。不過這批房子的量不大，位置也不算特別好。我不認為房價會出現大的逆轉，只是現在進入一個調整期，上漲勢頭會下降，或者說價格到膠著期。”

來自置業國際研究中心的統計表明，12月1-7日之間，深圳市新盤全市成交均價為13741元/平方米，環比下降25.49%，不僅一手樓盤在以明降或暗降的方式不斷調低房價，二手樓未能幸免;在廣州，各大樓盤則從11月中旬開始打折促銷，最引人注目的是富力地產旗下5個樓盤全部實行送60年物業費，送全額住房稅費等活動，而廣州市國土房管局最新披露的11月份樓市成交數據顯示，廣州房價猛降千元，降幅近10%，與之伴隨的是成交量的大幅萎縮，同比下降41.1%;在上海，進入12月份以來，商品房和商品住宅成交量雙雙下滑，相關數據顯示，11月30日至12月6日，全市商品房成交量環比大幅下降20.99%，僅為35.26萬平方米，商品住宅成交量更是環比下降23.34%，為25.78萬平方米，當周，商品房和商品住宅供求比分別為1:0.76和1:0.90;而在北京，雖然樓盤降價銷售狀況還未明顯出現，但根據北京市房地產交易網統計數據顯示11月份全市期房網上日均簽約463套，其中，住宅日均簽約363套，相比10月份期房住宅平均日簽約404套的交易量明顯萎縮。

而在近期，由于信貸、土地、保障性住房等政策的頻繁出臺，特別是在央行聯合銀監會下發《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》后，機構對房地產行業的態度已開始悄然轉變——由之前的強烈看多變為“謹慎”甚至“回避”。

萬科相關人士表示，廣州樓盤的定價是與萬科一貫堅持的快速開發、快速銷售的經營策略相吻合。

按照王石的說法，萬科反對囤地、反對捂盤，走的是快速開發的路子。由于房地產行業的資金占壓比較多，周轉比較慢，通過提高周轉率利潤率雖然可能低一點，但是資產回報率卻更高。數據顯示，2006年萬科的總資產周轉率是0.56，而行業平均水平是0.32。

在此前相當長一段時間的房價持續上漲周期中，萬科快速周轉的策略對其他房地產企業并沒有什么威脅，因為他們即使開發周期長，周轉慢，但彼時信貸環境較為寬松，房價仍在不斷上漲，亦可獲得高額利潤。

然而，在目前房地產行業走勢處于十分微妙的關口，萬科的低價銷售、快速回籠資金的做法則可能將其他房地產企業特別是實力稍弱的中小房地產企業置于兩難的境地。

一位房地產上市公司高管表示，萬科的降價售房，是其在面對可能的行業轉折所采取的一種策略。萬科主動壓縮利潤空間，加速資金回籠，契合目前政策調控的目的，能獲得一個較好的形象。而關鍵的問題是萬科拿地成本低，手中現金多，耗得起一段時期內的價格戰。而行業內多數公司會很被動，無法跟進，而且股市一跌，融資環境改變，地產公司未來的資金困境可能加劇。

而對于在今年高價拿地的“地王”們則不會有這么幸運了，由于土地成本居高不下，鎖定了房價下調空間，在萬科低價賣房的打擊下處境尷尬。

上述人士表示，在調整政策的配套打壓下，不僅房地產企業在銀行已難以獲得貸款，而且在資本市場上，無論是股權融資還是發行債券，房地產上市公司的融資審批也差不多被暫停了。在這種情況下，如果其他房地產企業死扛價格，極有可能在未來房價下跌時砸在自己手里變成存貨，從而造成資金鏈周轉困難。

“一旦出現這種局面，對萬科而言則是好事。既可以在行業低潮期其他企業面臨困難時開展并購，也可以趁著其他企業手中沒錢時趁機低價獲得土地。”

廣州地價“塌陷”

一直領跑全國房地產價格的珠三角地區，最先出現了征兆。先是深圳房價從下半年就開始下跌，接著更厲害的是，廣州低價的塌陷。

12月6日，廣州市舉行今年最后一次大規模的賣地會，推出的9幅住宅地塊竟然有4幅底價成交，其他5幅競投也不算激烈。值得關注的是，該次賣出的金沙洲、花都和番禺地塊地價都大幅降低，金沙洲和花都地塊地價更比之前的區域內“地王”地價低了一半以上。業內人士認為，在樓市淡靜期業界都以這次賣地會的成交情況來預測未來樓市走勢，這次賣地結果顯示開發商對未來樓價走勢看法謹慎，所以不敢再高價拿地。

當日土地拍賣現場，雖然座無虛席，但是看客居多，舉牌卻并不激烈。該次賣地會共推出12幅地塊，其中3幅商業地塊，僅一幅位于番禺的商業地塊底價6.4729億元成交，另外兩幅金沙洲商業地塊流拍。推出的9幅住宅地，有4幅底價成交，其余競價也不激烈。僅一幅番禺住宅地叫價53次，其他地塊都是叫了幾口價就成交了。原定需要兩個下午進行的賣地會僅在一個小時內就完成所有交易，這與之前三四幅地塊推出都要競投一個下午的情況大相徑庭。

由于9月底金沙洲曾賣出地價高達8769元/平方米的“地王”，因此該次賣地會推出的4幅金沙洲住宅地備受關注。但是時隔不到三個月，金沙洲地價縮水近5500元/平方米。

據悉，保利集團首先以底價1.0804億元取得B3708B07地塊，樓面地價僅3324元/平方米，與“地王”地價相差5445元/平方米。

其余三幅地塊都是保利與越秀城建進行競爭。其中B3709B07地塊和B3709B08地塊兩開發商都是舉了兩三次牌就成交，最終越秀城建分別以2.65億元和2.58億元取得兩地塊，樓面地價僅3889元/平方米和3628元/平方米。

金沙洲第四幅地B3702A05地塊更是與9月賣出的金沙洲“地王”緊鄰，兩者僅是非江景地和一線江景地之差。保利和越秀城建也只是舉牌5口價，最后被保利以3.21億元取得地塊，樓面地價4241元/平方米，比“地王”地價還是低了一半有多。

花都地價跳水幅度比金沙洲還要大。這次推出4幅107國道住宅地塊，全部與近日賣出的花都限價房地塊緊鄰。因此，推出的4幅地塊有3幅A、B、C地塊被雅居樂地產以底價取得，樓面地價分別為1482元/平方米、1522元/平方米和1829元/平方米。第四幅E地塊則是由雅居樂和保利兩開發商競爭，舉牌17口價最終被雅居樂以2.51億元取得，樓面地價也僅2173元/平方米。

據悉，今年9月花都賣出的“地王”地價5659元/平方米，而該次賣地地價最高還不到2200元/平方米。難怪雅居樂負責人奪得地塊后笑著說“價格很抵”。

在賣地會上，競投最激烈的屬于賣地會上唯一一幅番禺住宅地。該地塊與9月賣出的番禺“地王”相近，高層單位能望江景。參與競投的開發商有保利廣州公司、合生、中頤集團和奧園。四開發商都有參與舉牌，但競爭主要來自保利和合生，最后合生以3.5億元奪得地塊，樓面地價4048元/平方米。其地價同樣比番禺“地王”低了2182元/平方米。據悉，這是合生首次在廣州賣地會上奪得地塊。合生相關負責人在拿地后承認地價比較理想。

因近期廣州樓市成交慘淡，樓價更有回落的跡象，所以業界都以這次賣地會作為預測明年樓市走勢的方向標。這次賣地會地價跳水，無疑影響開發商和市民對明年樓價走勢的信心，明年廣州樓價可能有所回落。

分析人士指出，今年下半年廣州樓價漲得太快了，甚至透支了明年的樓價。而今年樓價急升的一個原因是受地價屢創新高的刺激，這次地價跳水也將影響開發商和市民對樓價的信心，導致樓價降低。

合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江則表示，今年樓價的急漲是因為高價位大戶型單位占市場主導，而隨著90/70政策的實施，明年樓市大多是中低價位中小戶型單位，該批產品的推出必將拉低整體樓市均價。但明年樓市還會是相對平穩的，因為市民購房需求還是很大的。

廣州市國土房管局相關負責人表示，該次賣地地價地價回落是市政府調控房地產市場的結果，最關鍵的是加大了住宅用地的供應量，改善了市場供求關系，有效消減了土地市場泡沫風險。據悉，今年以來廣州已經實際供應商品住宅地2.75平方公里，已批準預售624.9萬平方米商品房住宅，另外還有0.8平方公里住宅用地正在公告出讓。

分析人士指出，本次拍地出現地價回落是正常的現象，而之前地價成倍飆升反倒是異常現象。一方面表明政府穗七條加大土地供應、平抑房價的措施開始收效；另一方面也反映開發商對樓市未來的預期和走向沒有之前那么樂觀。

土地年底放量

臨近年底，持續吃緊的各大城市房地產開發用地開始了井噴式的供應，京穗寧杭等城市紛紛打開閘門，供應土地。

但隨著國家采取從緊的貨幣政策以及央行二套房貸細則的出臺，各地的土地市場開始出現分化：北京土地仍延續供不應求的狀況，而廣州等地的土地市場已開始降溫。

12月供地高潮將為北京全年供地劃上圓滿句號。廣渠路15號地、南沙灘東路3號地等一批土地將在年底陸續推出。

廣渠路15號地塊原系北京化工廠所在地，規劃建筑面積約42萬平方米。該地塊位置較好，周圍的配套設施比較完善，因此備受開發企業關注。

根據最新規劃，朝陽區廣渠路15號地塊將配建2萬平方米廉租房，該項目至少可以提供400套廉租房。

去年，北京市國土局推出了18塊入圍今年兩限房的商品房備選地塊，廣渠路15號因被視為“距離CBD最近的兩限房”而備受關注。而今年，北京陸續推出的兩限房都選擇了相應的地塊，因此廣渠路15號地塊回歸商品房地塊。

另一備受關注的南沙灘東路3號地塊位于北京北四環和北五環之間，規劃建筑面積約8 萬平方米，將配建1萬平方米廉租房。該地塊曾于2006年入市，但在拍賣前被緊急叫停。

據統計，截至12月12日，北京正在交易的地塊達26塊，總用地面積約410公頃。

事實上，北京只是一個縮影，近期國內其他城市也呈現土地集中放量的態勢。12月6日，廣州市政府部門一口氣推出12塊地，是今年以來該城市第二次大規模集中出讓土地。同一天，南京也公開出讓了9幅土地，總面積逾150萬平方米。

而隨著年關臨近，杭州市也將再度開閘放出近800畝土地，以回應地荒論調。

據杭州市國土資源局的最新公告，12月24日，杭州將有9幅土地掛牌出讓，區域涉及濱江、西湖、江干、拱墅四個區域。

盡管部分城市年底土地集中供應，但市場反應卻呈現分化。

一位總部在香港的上市公司高管表示，北京年底集中推地肯定是“僧多粥少”，免不了一場惡戰。“我們對北京即將推出的地塊已研究過了，規劃、市場、財務、法務等各個部門都參與了調查，最后形成公司高層的決策意見，已報到了總公司，供他們決策參考。”這位高管說。

顯然，北京年底集中上市的土地并未改變市場競爭激烈局面。此前曾有一位業內人士表示，北京現在的房價是前幾年地價的顯現，因為幾乎每個地塊的成交背后，都有著不見硝煙的“惡戰”。

北京房價到了十字路口

深圳商品房環比目前已是量價齊跌，廣州也有多個樓盤低價入市或打折促銷。下一個，會是北京嗎?近幾年，每當有新的政策出臺，很多人都期望房價會下降，結果卻證明這只是購房人的一廂情愿。但是，在今年多項調控政策的累積壓力之下，北京房價走勢是否會發生某種逆轉?

根據北京市房地產交易管理網統計的數據，11月以來，住宅期房每周成交量呈連續下滑趨勢，有價無市的表征已經出現。多個高檔樓盤開始打折促銷售，最低折扣為8.82折，部分樓盤開始贈送實物促銷。雖然成交量連續下降，但北京房價仍持續呈現較大的漲幅。

二手房方面，北京中原三級市場部研究中心的數據顯示，11月份的成交量相比10月下降了9%左右，但房價相對平穩，依然具備高位向上的趨勢。

這顯然是支持看漲派的論據之一。北京地產中介機構的觀點似乎一致偏向看漲，但都認為房價的上漲幅度會放緩。

“到目前為止北京供不應求的矛盾沒有得到緩解，所以房價上漲至今。雖然今后將加大限價房等中低價位住宅的供應，但至少兩年內還很難從根本上改變住宅市場的價格格局。”中原地產華北地區總經理李文杰說。

北京思源顧問董事長李國平認為，在北京供不應求的前提下，樓盤的銷售量降低，可能只是市場的供應量減少所致，北京整體房價仍將上漲，但不排除部分超高端的樓盤項目出現轉折，新推出的超高端樓盤可能降價出售，在售樓盤也可能會加大打折和促銷力度。

近日，21世紀不動產一位已經和買方簽訂合同的業主臨時悔約；記者一位朋友看中的一套二手房，第一次見面談定的價格，第二次見面坐地漲價15萬元。

“市場依然看好樓市上漲，才會出現上述毀約案例。我們認為北京供應量太少，開發商又不希望手里的房子賣得太快，因此北京房價下降的可能性非常小。加上北京城市地位特殊，對價格有很高的支撐位。”21世紀不動產中國區域副董事長盧航表示。

“北京目前成交量下降、價格不降的情況，在今年4月、5月的時候也出現過，但隨后銷售量就開始了反彈”，世茂集團華北地區總裁宋垚是高地價決定高房價論的支持者，“關鍵還是土地供應量不足。”

北京萬年長興置業房地產公司總經理黃璽慶認為，未來北京住宅市場中70%以限價房和中小戶型為主的中低價位住宅，價格不會有太多的上升，而占30%的大戶型為主的高端住宅將出現供不應求、快速上漲的局面，從而使北京樓市整體進入一種穩中有升的發展趨勢。

樂成國際副總經理張榕推測寫字樓和商業可能會將是下一個上漲的物業類型。這兩類物業價值此前被大幅低估。

目前，物業稅已經在10個城市進行試點，但具體何時“正式落地”尚無定論。而物業稅能否出臺，則是張榕對房價下行的唯一擔心。“如果物業稅正式出臺，房價可能有一個下行過程，因為很多房子會被迫集中放量。但一旦消化完畢這些房源，房價還是會繼續上漲。”張榕說。

中國住宅與房地產研究會副會長顧云昌也認為，北京的供不應求沒有得到解決，房價還處在上漲通道中。

今年房地產調控措施的出臺十分密集，先后五次加息，9月末又提高第二套以上住房抵押貸款的首付比例和利率。對于高總價房產的持有者而言，連續加息后的租金收益與利息支出相抵，投資風險正在加大。

因此，北京的房價將出現觀望和調整似乎也在情理之中。

國務院發展研究中心市場所研究員廖英敏就認為，政策疊加所顯示出的殺傷力不容忽視，目前北京樓市正處于各方力量博弈的敏感點，只要政策在落實時不打折扣，開發商肯定是扛不住的。

北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新也認為，從2001年開始的這一輪房地產熱已經接近尾聲。如果深入貫徹執行政府的調控措施，屆時房價預期改變，市場需求下降，供求矛盾將會趨于緩解，北京的房價必將出現拐點，只不過北京的觀望期可能會更長一些。

北京市土地儲備中心評標專家庫成員之一的劉新虎，對當前房地產形勢的判斷是： “現在手里多余的房趕緊賣吧，以后可沒這么好的機會了。”

在開發商中，對房價走勢看淡，判斷北京房價有可能觀望調整的人似乎不多，天潤集團副總裁王哲則是最早說出“樓市冬天來了“的地產商之一，他認為北京房價已到了危險時期，隨時可能出現調整。

虎杰投資機構首席分析師張寅說，目前房價漲勢可持續到2008年一季度，二季度后，多項調控政策的效應開始顯現，而經濟適用房、限價房等供應量加大，北京房價可能出現持平甚至可能小幅下降的局面。

某研究機構的一份分析報告預計，由于房價過高及奧運會后投資者的投資轉移，所以需求會有所減少，房價漲幅明顯降低，且奧運周邊區域的房價會出現區域性的小幅回落。

一位見證了北京樓市15年變遷的資深業內人士，為北京的房價繪了一個走勢圖，即成交量下降——觀望情緒很快蔓延——預期開始影響房價，房價漲幅放緩——有價無市，交投再次清淡——漫長的等待期——房價再次開始上漲。

也許，北京樓市真的走到了一個十字路口，在買賣雙方力量的博弈中，哪方力量稍有變化，房價都會波動。