房地產供求曲線的經濟學分析及政策啟示

摘要：本文通過對傳統供求均衡理論的局限性分析為起點，梳理馬歇爾經濟學對于供求曲線的多種型態的論述，通過多年數據的實證分析得出房地產業的供給曲線是效益遞減型態的，傳統供求均衡理論不能適用于對房地產業的供求關系的規律的解釋。針對性地對房地產供給曲線進行經濟學分析，并提出對下一步房地產業調控政策的建議

關鍵詞：房地產供給曲線； 房地產價格； 調控政策

中圖分類號：F293.30 文獻標志碼：A

在經濟學里有一個著名的“供求定理”，被廣泛用于分析房地產市場，然而通過對多年房地產市場交易數據的觀察，發現與“供求定理”所說的情形大相徑庭。有必要重新梳理經濟學理論對于供求的全面認識，同時回顧我們所親歷的房地產市場。

一、“供求定理”存在的局限性

所謂供求定理是西方經濟學入門教程里的一種說法。“供給定理是認為在其他條件相同時，一種物品價格上升，該物品供給量增加的觀點”。“需求定理是認為在其他條件相同時，一種物品價格上升，該物品需求量減少的特點。” [1]

這種定義容易引起誤解，稱之為“定理”寫進教科書讓人以此作為一種普適的分析工具，廣泛應用于各種行業、各時間和各地域。值得仔細思考的是“在其它條件相同時”的限定，并沒有說明是哪些其它條件與什么條件相同。是一般的正常條件？那么什么是一般正常？行業與行業之間，一個時間點與下一個時間點之間發生的變化算不算異常？還是像有些學者概括的“四無”狀態：無新投入，無新競爭者進入，無技術進步，無收入提高？就像一個定理限定在真空條件下存在時，在不存在真空的真實經濟生活中適用必然引起歪曲。

馬歇爾曾經反對把問題簡單化、定型化，在他的《經濟學原理》第五篇需求供給與價值的一般關系中，他明確地說：“靜態均衡理論只是經濟研究的入門；甚至對于那些報酬遞減趨勢的工業的進步和發展的研究來說，也是一種開始。此理論的局限性經常受到那些特別是從抽象觀點進行研究的人的忽略，結果就使這種理論出現了完全定型的危險。”他還說：“因為雖然只有靜態討論能使我們有明確的思想，從而比較直觀地將社會看作是一個有機體的必由之路，但那僅僅是一個開始而已。” “因此，在現實世界里，任何一種關于生產成本、需求和價格之間關系的簡易學說都必然是錯誤的。越巧妙闡述，越會使它顯得易懂，而害處也就越大。”[2]

關于供求定理還有另外一點內容值得注意：認為供給隨價格增加而增加的觀點。即是一種觀點，就不是對問題的全面系統地論述，因此，不應把它當作普適性的規律來應用。用馬歇爾的話說那是一種“靜態的虛構”。[2]301

經濟學教科書里以短期、靜態為限定條件，闡述一種理想狀態下的供需與價格的關系之變動模型。還進一步分析了人口、收入、技術等因素對均衡狀態的影響，以及分析均衡變化的三個步驟。影響因素變量表如下：

以靜態短期均衡為限定條件，以供求均衡為起點。考察影響因素對均衡的影響，經濟學教程里給出三個分析步驟是：①確定該事件是移動供給曲線還是需求曲線（或是兩者都移動）；②確定曲線移動的方向；③用供求圖來說明這種移動如何改變價格和產量。（曼昆）

顯然，這里所講的供求定理對經濟生活的分析，是限定于靜態短期的均衡的假設之理想條件之下的。仍舊是一種簡化、精煉的模型。供給曲線在這里僅僅是移動而已。這里所說的變動僅僅是供給曲線本身的變動（如圖1）或沿供給曲線的移動（圖2），顯然，這里把供給曲線本身即從左下向右上的曲線，是固型的。

二、馬歇爾經濟理論對實際經濟生活中多種型態的供求曲線的概括

就像靜態模型、短期模型不能解釋生活中存在著壟斷、存在著邊際效益遞減、不變或遞增、存在著稅收與補貼等條件下的供求與價格關系一樣，供求曲線也不僅限于從左下到右上的一種型態及其變動。（如圖3-圖5）

經濟學在試圖對非靜態、非理想條件下的真實經濟生活進行理解時，演變成了復雜的學說和理論體系。從馬歇爾的理論中，可以發現他的供求理論的重心是放在真實世界的重大現象的理解上。它關注著土地這種生產要素的特殊性，關注壟斷條件下供求關系，關注不同類型的產業的不同型態的供給曲線，關注著時間在供需關系變動中的影響，關注著稅收對供求變化的影響的效果。如果把視野打開，放這些真實的條件的作用力進入我們的視野，就會發現，不僅是供求曲線本身發生移動和沿供求曲線移動之變動，而且會產生供求曲線本身的諸多變型。

在馬歇爾的經濟學中就曾經花大量篇幅論述了多種型態的供給曲線。

這里馬歇爾分別給出三種型態的供求曲線。從分析中可以看出，供給曲線可以有多種變型，可以是平行于x軸的，也可以是從左下到右上上揚的，也可以是從左上到右下下降的，更多的實際情況則是曲線波動的。

之所以有很多變型的供應曲線是因為現實生活中生產要素投入的多種不同類型和投入的不同數量造成的，投入中最基本的要素是土地、資金、勞動、技術等。由于土地與技術在生產要素中屬于不同類型，在生產中的作用不同，反映在供給曲線的型態上亦不同。馬歇爾說：“土地的這一特性雖然還沒有得到十分重視，但卻是所有經濟學家對于土地和其他東西不得不進行區別的最后原因。這個特性是經濟學中許多最有趣而且最難的問題的基礎” 。“換言之，我們可以概括地說：大自然在生產上所起的作用表現出報酬遞減的傾向，而人類所起的作用則表現出報酬遞增傾向。”[1]127，263

在經濟學教程中講述的經典的理想狀態下的供求定理時，供求曲線的移動是對除了土地要素及其必然引發的連帶的壟斷性質之外的影響因素在外的各種情況的概括，而真實世界里任何產品都難于排除土地這一特種要素對成本的影響，因此，供給曲線在真實的世界里不可能符合供求定理的假設條件。

由于土地作為生產要素的產業必然要受到土地壟斷性的制約，可改變的要素投入只有勞動和資本及技術。在技術不變的條件下，遲早都會發生由于一味增加勞動和資本這兩個要素，而不增加土地和技術要素導致的要素配比失調帶來的邊際效益遞減的傾向。因此，可以斷言，大多數產業的供給曲線是向下的，不僅是以土地為主要生產要素的產業，如農業、建筑業、采礦業等，甚至工業制造業都有可能是邊際報酬遞減式的供給曲線型態的。[4]

三、對房地產供給曲線的實證研究

對近年來房地產市場數據的觀察也可以發現，房地產業這個以土地為主要生產要素的產業的供給曲線的確是一種變型的曲線。即酷似馬歇爾所說的邊際報酬遞減型的供給曲線（見圖6）。它與供求定理中的供給曲線的型態是相反的。他不但不隨著價格上升而增加，甚至是隨價格上升而下降的。適用多年的房地產市場上市量、銷售量與成交價格的真實數據進行回歸分析就可以發現供給量與價格呈負相關關系。不僅如此，還可以發現，不同年份的供求曲線呈現的型態不同，所有年份的供應曲線都是從左上向右下下降的型態，遞減型供應曲線。從需求曲線來看，需求與價格呈現負相關，即價格上升，需求下降。

如果分為一年一年來觀察，會發現大多數年份的供給表現為隨價格上升而下降，需求表現為價格上升，需求也上升，這與供求定理的情況也是相反的。

關于需求曲線的類型，有人解釋為房地產作為投資品性質，價格上升反倒刺激了投資需求。這里人們的預期起直接作用，只有當預期價格上漲帶來的收益遞減時，他才會進行投入。另外還要預計土地成本不會再上升的條件下。這就是說大多數年份的需求曲線的邊際效用是遞增型的。

總之，供求曲線成本在不同產業、不同時期是不同的，幾乎可以說每一個別的人、企業或產品就有一個自己的供求曲線。這里市場時期的概念十分重要，把時間引入不同產業、產品的特殊市場，也就等于把時間、土地要素的價格、稅收、技術改良與創新等因素含帶進來了。

把各種條件、時間、壟斷性、稅收、土地稀缺性、人們進行創新和改良遭遇的困難、不利和阻力等這些要素都考慮進來的話，我們就能理解，為什么房地產業供給曲線是下降的，價格上升反而供給量下降。

這里馬歇爾有兩句原話可以作為直接解釋。“如果商品遵循的是報酬遞減規律，則價格會下跌很少，因為那時伴隨著生產增加的種種困難將會有抵消供給的新增加的便利趨勢。反之，如果商品遵循的是報酬遞增規律，那么生產增加將會帶來更多的便利。而這種便利將與那些因供給的一般條件的變動而產生的新的便利共同發生作用，二者一道能使生產有很大的增加從而使價格有下降。”

也就是說，在房地產業這種報酬呈遞減規律的行業中，遞減的報酬給增加產量造成很大的阻力。當報酬遞減的阻力大于提高供給量的動力時，企業唯一的選擇是減少產量。也就是說不僅不增加供應以降低價格，反以減少產量以提高價格，保持壟斷的利潤。

那么問題是為什么會報酬遞減呢？房地產業在技術上謀求改良和永久性改善的動力是極其有限的，土地使用期限（40-70年）應該是有足夠的時間進行技術的改良，然而土地的開發期限卻很有限（2年不動工就要作為閑置土地來處理），開發商沒有長期投入、追加資本以尋求永久的長期的改良，在技術這個要素不變條件下，單純向土地一味追加資金和勞動的投入，擴大規模，簡單復制，行為短期化，急功近利地促銷，人海戰術加上欺哄瞞詐，市場空間自然不會擴大反而必會減少。

再加上土地所有者對于土地的壟斷、價格的提高，即生產成本提高。稅收也根據項目收益按比例提高，對壟斷者的稅收是定額（如手續費）或定比例收取（如營業稅）都不會引起產出量的縮少。但一旦是按產量的比例收取稅收（如土地增值稅）的時候，產出就會出現供應縮小。關于這一點馬歇爾也有過針對性的論述：“相反，與產量成正比的稅會誘使壟斷者減少產量并提高價格，因為他這樣做可以減少費用。”

四、對房地產業調控政策的建議

綜上所述，可以得到以下結論：

1.在現有的條件下，房地產價格下降是很困難的。最大的可能性是供應量減少，價格上升，甚至有價無市。

2.以經典的供求定理作為理論基礎指導房地產業的宏觀調控政策的方向是有風險的。即是：為降低房價對買賣雙方收稅，減少資金的投入。以達到抑制投機和投資需求的目的，最終降低房價。希望如圖8那樣達到抑制房價的目的，但供求曲線是變型的，并不會依政策制定者的初衷所料的那樣，相反出現了價格上升，供給下降，需求增加的后果，適得其反，原因就在于對于經典理論的理想和應用上出現了問題。

3.對土地這種生產要素對于生產成本、價格變動及供求關系的影響的特殊性認識不充分，按一般均衡理論進行供求調節是不可取的，原本旨在降低房價，讓老百姓能買得起房的初衷是好的，但由于問題癥結的理解偏差，反而造成不僅價格沒降反而無房可售的后果。如果由于政策原因使供應量和需求量全面下降，價格不再上升甚至出現下降，看似是宏觀調控達到了政策之目標，但也可能是以導致資金從房地產業轉移為代價。房地產業及相關產業將會面臨經濟衰退的時期。

4.宏觀調控的政策影響不可能是完全不引發市場振蕩和起伏的，正如當前市場已經表現出來的情形是供求量都下降，需求大于供應，但價格已連續幾個月呈現下降趨勢，房地產業的不景氣狀況已經十分明顯了。短期內宏觀調控的代價必然是房地產業的不景氣。也就是調控必然以整個行業及相關行業出現不景氣為代價，不調價格又不斷上升。看似沒有出路的惡性循環。

5.如何從長期著眼改變房地產業效益遞減的狀況。要走出這種報酬遞減，供應下降，價格難下降的困局，只有鼓勵房地產開發經營企業從長計議，放緩土地開發的量，提高產品開發的品質，提高行業的技術投入，從向效益遞減的企業增收土地增值稅到向經營持有、改良房地產品的企業進行補貼。鼓勵創新，鼓勵建筑生產企業永久性的改善、增加投入，改善設計。用人為的因素克服土地對投資的報酬遞減。變房地產業的報酬遞減為報酬遞增。使房地產業從以土地為主要生產要素的行業變為以資金技術為主要生產要素的行業。

參考文獻：

[1] [美]曼昆.經濟學原理（原書第三版）[M].梁小民譯，北京：機械工業出版社.

[2] [美]阿弗里德·馬歇爾.經濟學原理[M].廉運杰譯，北京：華夏出版社，2005：302-372.

[3] 李瑾.競爭與買方市場條件下實際短期供求均衡模型構建——對傳統供給法則的思考[J].陜西教育學院學報，2007，(8).

[4] 董明堂.西方主流經濟學中的兩個偽問題——評均衡價格與經濟均衡[J].河北學刊，2003，(5).

[5] 羅運貴.微觀經濟肋供給與需求理論新見[J].改革與戰略，2007，(5).

（責任編輯吳曉妹）