廉租房：知易行難

面對房地產調控政策頻頻出臺，孰優孰劣的討論紛繁復雜，但有一點卻得到了專家學者、政府人員的一致認同，那就是“完善全面的住房保障體制是解決目前居住矛盾的核心”。在多種保障住房中，廉租房的功能受到普遍認同，然而，廉租房涉及的財政困境、土地成本上升、政府管理難度等眾多問題，其能否達到令社會滿意的效果仍受到普遍擔憂。

高層重視廉租房

當廉租房制度被賦予了“應保盡保”的使命時，該項政策的任何微調，已經事關至少2200萬低保人口的安居大計。

當今年的財政支出首次明確安排了廉租房投入資金時，建設部明確表態，廉租房是今年房地產宏觀調控重點。

建設部政策研究中心副主任秦虹表示，調整結構、均衡供求、加快廉租住房建設是今年房地產調控中最重要的政策之一。

在我國的住房保障體系中，廉租房是具有保底意義的關鍵一環，去年5月17日，國務院出臺的“國六條”中，第一條就是“應切實調整住房供應結構，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房”。此后，九部委《意見》又明確要求，“落實廉租住房資金籌措渠道，各城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。”不久，國家又提出了廉租房建設“應保盡保”的目標，也就是說，廉租房建設要能對符合入住標準的低收入群體實現“全覆蓋”。根據民政部的統計，符合這一標準的城鎮人口總量為2200萬。

鑒于此，建設部已經下達了死命令，今年6月份起將考核新建住房套型結構比例落實情況，對未有效控制房價漲幅、廉租房建設滯后的地區，要限期整改并追究領導責任。各省級建設行政主管部門要在今年上半年全面開展達標驗收工作，7月30日前，要將達標驗收報告報建設部備案。研究房地產的人士認為：政府高層已下定決心在解決居民住房問題上要大刀闊斧地采取一些針對性強而有效的措施。

建設資金癥結難解

雖然建設部等相關部門的負責人在多種場合多次強調地方建立廉租房制度的最后底線，然而，廉租房在運作過程中也存在一些無法逾越的障礙，業內人士介紹，在廉租房建設的諸多問題中，核心的問題是錢。地方政府不愿意建廉租房最大的問題是資金問題。據了解，2006年，全國開工建設和收購廉租住房5.3萬套，建筑面積293.68萬平方米——僅完成計劃的1/3左右，其中一個很重要的原因，就在于財政預算安排資金不足。

建設部公布的資料顯示，按2005年的發展水平，全國用于廉租住房建設的資金約有200億元，但實際使用的資金僅為40億元。目前全國291個地級以上城市中只有278個建立并實施了廉租住房制度；36個直轄市、省會城市及計劃單列市中，有10個城市財政預算中沒有廉租住房資金安排。很多未建廉租房的城市給出的理由都是資金問題。

“但目前我國除個別城市外，多數是從住房公積金增值收益中提取部分資金，或者由政府主管部門自籌解決部分資金。公積金增值收益在提取風險準備金、支付管理費用后，剩余資金有限，不足以支持廉租住房制度建設。”一位建設部行政負責人說，“因此，財政資金支持不足、來源渠道不規范、資金不穩定成為建立廉租住房制度面臨的最突出問題。”

地方與中央的博弈

正因為看到了廉租房落實不力的主要原因，建設部在提出“應保盡保”原則后，又對廉租房建設資金問題進行再次明確。財政部會同建設部、國土資源部發出通知，從土地出讓凈收益中安排一定資金用于城鎮廉租住房建設。具體按照當年實際收取的土地出讓總價款扣除實際支付的征地補償費、拆遷補助費、土地開發費以及土地出讓業務費后余額的5%左右核定。

但是這貌似簡單的“比例”，卻給許多城市帶來了大大的“難題”：據今年2月14日建設部對2006年城鎮廉租住房制度建設情況的通報，目前仍有166個地級以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設的比例；絕大多數城市還沒有開始將土地出讓凈收益實際用于廉租住房制度建設。

有業內人士認為，自1994年實行“分稅制”以來，土地出讓金一直作為地方政府最主要的一項預算外收入，我國各級政府的賣地收入約占地方政府預算外收入的60%以上，屬于地方投資擴張的主要驅動力，這也是大家不愿意明確“比例”的主要原因。不少專家則表示，廉租房建設的資金來源應該通過多種途徑解決，如地方政府發行公債，或嘗試房地產信托投資基金等，利用政府以外的財力，共擔風險、共享收益。

去年建設部曾就住房、住房制度改革和房地產市場進行專題調研，在關于完善廉租住房制度的研究報告中，特別提出要進一步強化地方各級政府住房保障職能以及職責，加強監督檢查，落實現行的廉租住房政策，完善住房租賃補貼方式，逐步擴大廉租住房覆蓋面等政策建議。

保障性住房找到突破口

目前，全國各主要大型城市的住房保障體系都已加速健全。

北京在保障性住房方面的各種嘗試性大動作如火如荼進行。公眾期待已久的“兩限（限制價格、居住面積）普通商品房”終于進入實際操作階段。除了限價限戶型外，北京首塊“兩限房”地塊標書中還規定須配建建筑面積為1.95萬平米的廉租房，等到廉租房開發建設完成后，由北京市建委按4000元/平米的價格進行回購，“廉租房產權歸市、區（縣）政府所有，廉租房的后期管理按屆時政府出臺的北京市保障性住房后期管理辦法執行”。北京市國土資源局副局長曾贊榮表示，“兩限房”的銷售價格將比該地區同質普通商品房下浮10％至15％。

但“限價”出臺，并沒有贏來期待中的一片叫好，很多限價房的期待者—政策制定的目標人群的第一反應是：“太貴了！”

“由于目前商品房價格已經處于投機拉動下的失控狀態，而且還在不斷上升，如果限價房的價格綁定周邊商品房，也肯定會水漲船高。”中國社會科學院國際投資研究中心研究員曹建海博士表示。

雖然被認為“貴了”，但很多商品房購房者期待，大面積的限價房入市，會對北京始終高企的商品房房價起到抑制作用。據了解，今年第二季度，北京市將基本完成今年300萬平方米的“限價”土地供應任務，其余少量剩余項目將在第三季度全部推出。

“總體看，由于限價房和商品房價格的聯動作用，限價房的推出不可能真正降低房價。”曹建海說。在他看來，“政府限價房只能是一種很短暫的過渡形態。未來政府組織房地產開發的重點，應是以政府放棄土地經營為前提、以經濟適用房為主體的住房體系建設。”而建設部副部長劉志峰表示，總體來看，多數城市的廉租房制度建設還剛剛起步。因此首先要做好的工作是：對最低收入家庭基本住房情況調查摸底，全面掌握需求狀況，建立保障對象檔案；以財政預算安排為主，切實落實廉租房資金來源，逐步擴大廉租房制度的覆蓋面。

限價房難解房價壓力

廉租房、經濟適用房、住房公積金，再加上新的限價商品房，我國的住房保障品種和住房保障體制的確在不斷優化與完善。而在業內人士看來，限價房其實是介于商品房和經濟適用房之間的一種特殊歷史背景下的產物。商品房價格太高，中低收入者買不起；經濟適用房門檻太高，且管理失序。于是，一個“夾生層”產生了——限價房的歷史使命似乎就是拯救這一購房無望的階層。只是，如果不好好規劃思路并加以落實，限價房很可能變成“夾生飯”。

上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭也指出，“現階段推進住房保障建設的重點首先是廉租房，其次是優化經濟適用房，再次才是限價房，且比例不要太大，但可執行度要高，切實讓老百姓得到實惠。”

建設部政策研究中心的一位專家向記者強調，在他看來，廉租房、經濟適用房、限價商品房等保障性住房的增量供給是否能立竿見影地在房價上發揮作用，還有待觀察。看來，被提升到“市場調控”首要位置的住房保障制度能付給老百姓帶來福音，還需要一個過程。