“地鐵效應”并非凡買必升

年前，廣州地鐵三號線正式開通，不少投資者瞄準了此時的商機。但是“沿著地鐵投資商鋪”并不是一條永恒的投資金律。“地鐵效應”不是萬能的，投資地鐵周邊商鋪需要警惕風險，并非凡買必升。面對已經炒高的地鐵沿路商鋪，投資者一定分析形勢，進行理性選擇，才能找到有升值可能性的“潛力鋪”。

地鐵三號線全線開通，為廣州地鐵周邊的商業圈添上了更加旺的人氣，不少投資者盯上了地鐵的沿線商鋪，堅信地鐵的開通，帶動人員的流動，必然會牽動該區的消費，從而帶動商鋪的上漲。但是，地鐵效應不是萬能的。滿堂紅置業廣州公司研究部經理周峰提示投資者，地鐵沿線商鋪的升值跟地段、升值周期、經營定位等因素都有一定的關系，投資者在跟風地鐵沿線商鋪時，一定要謹慎投資風險。

不少人熱衷地鐵沿線商鋪是看到前幾年1號線、2號線的一些成功案例。1999年6月28日，廣州地鐵一號線全線投入商業運營。4年后的同一天，二號線正式開通。至2005年年底，廣州地鐵烈士陵園站上蓋的中華廣場的鋪位租金，由最初每平方米200元升至1300元，增值了6倍以上。一些主題商鋪，比如流行前線，2005年平均月租金已達800-1200元/平方米，位于主通道的鋪位更是超過2000元/平方米，比地鐵開通前上升了1倍多。這些商鋪的上漲，有一定的地鐵因素，也在一定程度上依靠了這些地區的消費力日益加強，周邊市政的利好等因素，從而帶動商鋪發展勢頭良好。

其實，幾年來，地鐵沿線商鋪的命運是各有悲喜，只是投資者沒有看到悲觀的一面。投資沿線地鐵關鍵要注重地鐵對商鋪的拉動有一個周期，如果過高炒作，可能就會面臨投資崩潰的風險。

比如此前地鐵1號線的陳家祠，未開通前使該區域的樓市熱了一輪，開通后緊接著一輪新的宣傳方式，宣稱是新的風景區，導致2000年該區的商鋪一度上漲到40000元/平方米。但是陳家祠在經過地鐵效應宣傳后，之后的商鋪價格并沒有再上升，反而回落，現在陳家祠的二手商鋪價格下跌至26000元－28000元/平方米。周峰建議對于投資地鐵周邊發燒區域的商鋪買家來說，要看準入市時機，一旦價格已經被抬到一定高度，風險即將顯現。

地鐵3號線的開通，使得海珠區赤崗、客村區域的商鋪有了明顯的波動。赤崗在地鐵2號線開通時，物業提高了2個檔次，但是當地的商鋪還沒有啟動起來。隨著地鐵3號線的開通，帶動了赤崗商鋪上漲。2006年海珠區地鐵附近的街道商鋪有了明顯的上升，目前赤崗的商鋪價格為20000元－22000元/平方米，而2001年赤崗的商鋪價格只有10000多元/平方米。在地鐵3號線開通帶動的前期3、4年里，投資者投資地鐵周邊商鋪的收益翻了一番，收益確實可佳。

但是在目前地鐵3號線完全開通后，海珠區赤崗、客村等地的商鋪價格已經偏高，再逢高進入就風險較高。周峰分析認為，海珠區赤崗、客村等地的商鋪在2006年能達到如此高的上升，是因為經過地鐵效應前期的鋪墊，到2006年此區的人流量達到了一定的標準，當量變轉換成質變后，必然會刺激當地的消費，從而帶動該區商鋪價格的上漲。但是經過2006年之后，該區的人流量逐漸飽和，之后短期內不可能出現增長。因此，投資者此時再購買海珠區赤崗、客村地鐵周邊的商鋪，收益回報率不會很高，并伴隨著不少風險。投資者不如把目光轉向別的物業或別區的商鋪，可能投資前景更明朗。

另外，地鐵3號線開通，被外界炒的最熱就是番禺的物業。地鐵3號線主要經過大石和市橋。以大石為例，大石集中了不少樓盤。周峰認為，在地鐵3號線全面開通下，對當地的商鋪并沒有多大的利好因素?？梢哉f，地鐵3號線拉動了番禺與市區的距離，乘坐地鐵也在40分種左右也能到市區，反而讓不少番禺人將消費地移到了市區。雖然目前該地的商鋪升值了5%。但是，這不是地鐵帶動的商機效應。因為地鐵3號線的開通，并沒有帶動不可能有外來人員進去該區進行消費。而是該地商鋪之前的價值被低谷，由于樓盤客戶的內部消費拉動，才有了上漲的動力，帶動的上漲，并且這個上漲非常的有限。因此，當消費不能達到一定的程度，很難帶動商鋪價格的上漲。

“沿著地鐵投資商鋪”不是一條永恒的投資金律。面對炒高地鐵沿路商鋪，投資者一定分析形勢，進行理性選擇，才能找到有升值可能性的“潛力鋪”。如果無法把握地鐵沿線商鋪的形勢，建議投資者還是選擇成熟商業旺區的周邊未旺商鋪，以求穩健。