發(fā)展住房抵押貸款證券，防范存貸款期限不匹配的風(fēng)險(xiǎn)

我國商業(yè)銀行存貸款期限不匹配問題日益突出

近年來，隨著中國房市和股市的活躍，我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債期限結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些變化。主要表現(xiàn)在商業(yè)銀行資金來源短期化，資金運(yùn)用長期化趨勢明顯，存貸款期限不匹配問題日益突出。

我國商業(yè)銀行存貸款期限不匹配問題在2007年的上半年表現(xiàn)得尤為突出，這主要體現(xiàn)在：(1)在資金來源方面，金融機(jī)構(gòu)存款增速回落，企業(yè)和居民更加傾向于活期存款。(2)在資金運(yùn)用方面，金融機(jī)構(gòu)貸款增長較快，并呈長期化趨勢。

未雨綢繆，發(fā)展住房抵押貸款證券

針對當(dāng)前存貸款期限不匹配問題，我國商業(yè)銀行必須引起重視，未雨綢繆，采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，傳統(tǒng)的解決方法有：吸收中長期存款、低準(zhǔn)備率、央行再貸款、同業(yè)拆借以及票據(jù)市場等。但在目前情況下，這些方法都有不同程度的缺陷：存款市場競爭越來越激烈、銀行準(zhǔn)備金率不斷調(diào)高、央行再貸款利率上調(diào)、同業(yè)拆借和票據(jù)市場不發(fā)達(dá)，這就需要尋求一種新的方法來解決當(dāng)前存貸款期限不匹配問題。 住房抵押貸款證券是資產(chǎn)證券化的主要品種之一。它是將符合一定標(biāo)準(zhǔn)的、數(shù)量龐大的住房抵押貸款組合包裝，形成資產(chǎn)池，再經(jīng)過巧妙的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安排后，在資本市場上發(fā)行的以資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐的證券。發(fā)展住房抵押貸款證券解決商業(yè)銀行存貸款期限不匹配問題，有其不可替代的優(yōu)勢：(1)克服了吸引存款的激烈競爭；(2)提高銀行的資產(chǎn)收益率；3)避免央行再貸款的限制；(4)改善資產(chǎn)一負(fù)債管理；(5)避免市場空間不足的限制；(6)繁榮債券市場，改善我國的證券市場結(jié)構(gòu)。

商業(yè)銀行發(fā)展住房抵押貸款證券的幾點(diǎn)建議

1 堅(jiān)持住房抵押貸款一級市場的擴(kuò)大和規(guī)范化。目前，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“短缺和過剩”的相悖現(xiàn)象，一方面是廣大中低收入者擁有龐大的市場需求，卻無錢買房的窘境；另一方面是房地產(chǎn)商追逐高額利潤，大量開發(fā)高檔次、大面積的商品房，從而出現(xiàn)住房供求結(jié)構(gòu)矛盾較為突出。針對這一現(xiàn)象，政府應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)采取積極的宏觀調(diào)控措施是：以經(jīng)濟(jì)手段為主，行政手段為輔抑制用于高檔商品房的住房抵押貸款，增加自住普通商品房的住房抵押貸款。要實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化，就要實(shí)施住房抵押貸款產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括：抵押貸款的年限、付款的方式、首付款的比例、合同文本、抵押生效時(shí)間、利率、擔(dān)保方式和抵押信用評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等，通過推行示范合同和標(biāo)準(zhǔn)條款，使其成為同質(zhì)的證券化產(chǎn)品。

2 建立住房抵押貸款證券的標(biāo)準(zhǔn)化操作模式。我國住房抵押貸款證券化應(yīng)當(dāng)遵循“標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，操作簡便，制度規(guī)范，分散風(fēng)險(xiǎn)”的原則，科學(xué)地制定住房抵押貸款證券的操作標(biāo)準(zhǔn)。首先，選擇固定利率的抵押貸款，使得現(xiàn)金流計(jì)算簡便，數(shù)量穩(wěn)定。第二，各筆抵押貸款的利率、期限一致、到期期限大致接近，便于對抵押貸款進(jìn)行合理地定價(jià)。第三，各筆貸款在審核程序、合同條款和保險(xiǎn)等方面要符合共同的標(biāo)準(zhǔn)，以降低抵押貸款集合的管理成本，盡量減小潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者的利益。第四，抵押貸款在貸款總額、借款人職業(yè)年齡抵押房產(chǎn)抵押時(shí)間、地域分布上不宜集中，以保證住房抵押貸款證券化的順利進(jìn)行。

3 建立和健全住房抵押貸款市場的信用保險(xiǎn)。整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款市場的運(yùn)轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持，因此在發(fā)展住房抵押貸款證券時(shí)，必須進(jìn)一步完善現(xiàn)有的信用保險(xiǎn)體系，并設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)。要進(jìn)一步完善現(xiàn)有的信用保險(xiǎn)體系，就必須加強(qiáng)信用制度建設(shè)，包括個(gè)人信用制度和企業(yè)信用制度的建設(shè)，從而提高貸款者和抵押品的信用等級，增強(qiáng)抵押貸款的清償能力，以減少銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。因而，應(yīng)當(dāng)組建房地產(chǎn)專業(yè)保險(xiǎn)公司，以利于房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的開展和長遠(yuǎn)的發(fā)展。

4 建立住房抵押貸款證券運(yùn)行所需的SPV(特殊目的組織)。SPV是住房抵押貸款證券的運(yùn)作機(jī)構(gòu)，它應(yīng)該是獨(dú)立的法律主體。一方面，它應(yīng)完全獨(dú)立于銀行、開發(fā)商和服務(wù)商等之外，避免受這些實(shí)體破產(chǎn)的影響；另一方面，運(yùn)作僅限于資產(chǎn)證券化的范圍，業(yè)務(wù)范圍獨(dú)立，這樣才能使SPV遠(yuǎn)離破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離，保護(hù)廣大投資者的經(jīng)濟(jì)利益。

5 建立健全住房抵押貸款證券化的法律體系。首先要制定《住房抵押貸款法》、《住房抵押貸款保險(xiǎn)法》等一系列與抵押貸款一級市場相關(guān)的法律法規(guī)，使住房抵押貸款證券化有法可依，保障貸款機(jī)構(gòu)的利益；其次，要適時(shí)地修改現(xiàn)有法律、法規(guī)中與抵押貸款證券化要求相悖的條款，排除其法律障礙，補(bǔ)充其缺陷。明確商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、社會(huì)保險(xiǎn)基金、住房公積金和證券投資基金等機(jī)構(gòu)投資者可以購買住房抵押貸款證券；明確住房抵押貸款證券化過程中的會(huì)計(jì)處理、稅務(wù)處理等相關(guān)規(guī)定，從而保障相關(guān)主體的利益，為住房抵押貸款證券化的推行創(chuàng)造良好的法律制度環(huán)境。

6 培育住房抵押貸款證券承銷商。證券承銷商的職能是代替SPV銷售證券，是在證券上市流通之初國家連接證券化機(jī)構(gòu)與投資者的紐帶。SPV可以指定一家或多家證券商為其負(fù)責(zé)證券的上市流通，通過以較低價(jià)格向承銷商批量出售抵押證券，使資金很快回籠，使SPV只從事資產(chǎn)的證券化工作。證券承銷商還承擔(dān)著向投資者推薦抵押貸款證券、提供研究信息和投資咨詢的工作。我國現(xiàn)有的證券公司、信托公司以及財(cái)務(wù)公司等金融機(jī)構(gòu)，只要符合央行對其凈資產(chǎn)等方面的要求都可以成為住房抵押貸款證券化的承銷商。