南京郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟(jì)的影響

摘要：改革開放以來，在郊區(qū)化的背景下南京郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)獲得較快發(fā)展，郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系日益密切，對南京城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響。郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展對城市人口分布、城市土地利用結(jié)構(gòu)以及整個城市經(jīng)濟(jì)都發(fā)揮著積極作用，而兩者關(guān)系非協(xié)調(diào)發(fā)展對郊區(qū)土地利用和生態(tài)環(huán)境都造成負(fù)面影響。只有全面認(rèn)識郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的影響作用，才能揚(yáng)長避短，使其更好地服務(wù)于南京城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：南京；郊區(qū)化；郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)

南京位于我國三大經(jīng)濟(jì)圈之一的長江三角洲地區(qū)，是江蘇省省會和南京都市圈的中心城市。改革開放以來，在市政府舊城改造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和住房商品化改革等政策推動下，以城區(qū)人口、工業(yè)企業(yè)和部分城市功能向郊區(qū)擴(kuò)散為主要內(nèi)容的郊區(qū)化現(xiàn)象開始出現(xiàn)。在此背景下郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)獲得較快發(fā)展，而郊區(qū)化的發(fā)展又離不開郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的物質(zhì)空間，郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系成為南京現(xiàn)在和未來城市經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容，兩者關(guān)系的協(xié)調(diào)與否對城市經(jīng)濟(jì)會產(chǎn)生不同的影響。

一、南京郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展對城市經(jīng)濟(jì)的積極影響

（一）促使城市人口分布趨于合理

雖然郊區(qū)化過程中南京城區(qū)的人口密度在大多數(shù)年份都有增無減，由1998年的9451人/平方公里增加到2002年的10805人/平方公里，但隨著城區(qū)原有部分人口向郊區(qū)遷移，對城區(qū)過密的人口起到了梳理作用，使整個城市人口分布趨于合理。這主要表現(xiàn)在人口郊區(qū)化與郊區(qū)住宅開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展為人口在城區(qū)和郊區(qū)間重新分布創(chuàng)造了可能性和現(xiàn)實(shí)條件，人們居住的區(qū)位選擇變得靈活多樣。在南京舊城房屋拆遷過程中，得到貨幣補(bǔ)貼的原住戶可以自行購房，而享受房屋補(bǔ)貼的原住戶，往往一律遷往城郊的新住宅區(qū)，促進(jìn)了居住郊區(qū)化。工業(yè)郊區(qū)化的發(fā)展使郊區(qū)工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會增加，一些郊區(qū)工業(yè)企業(yè)的職員為了方便上班而在郊區(qū)買房居住，這也促進(jìn)了人口郊區(qū)化的發(fā)展。郊區(qū)普通商品住宅開發(fā)相對于城區(qū)同類住宅往往價格較低，這對于城區(qū)人口尤其是工薪階層有較大的吸引力，一些在城區(qū)上班的人也選擇在郊區(qū)購房。郊區(qū)自然環(huán)境相對較好，又有四通八達(dá)的公路與城區(qū)相連，一些高收入者傾向于購買郊區(qū)別墅，乘坐私家車往返于城區(qū)和郊區(qū)。

（二）優(yōu)化了城市土地利用結(jié)構(gòu)

城市土地有償使用制度和住房商品化改革使得地價和房價成為配置城市土地資源的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，從而影響城市工業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的區(qū)位選擇。城區(qū)土地總量相對于需求更為稀缺，土地價格往往比郊區(qū)同類土地高出許多，商業(yè)、金融和貿(mào)易企業(yè)有著更高的收益率從而有著更強(qiáng)的租金負(fù)擔(dān)能力。相比之下，工業(yè)和倉儲企業(yè)收益率相對較低，往往又需要占用較多的土地，于是，在市場機(jī)制作用下，城市中心區(qū)的工業(yè)企業(yè)遷往土地較充裕而地價較低的郊區(qū)。郊區(qū)各類開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)有著比較完善的配套設(shè)施，這對工業(yè)企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力。而城市中心區(qū)的退出工業(yè)和倉儲用地被商業(yè)、金融、貿(mào)易企業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用，從2000年年初到2003年年底，主城區(qū)退出工業(yè)企業(yè)累積114家，退出工業(yè)用地面積達(dá)97.34萬平方米，可以改變以往舊城區(qū)人口過密、交通緊張、房屋陳舊、設(shè)施落后和環(huán)境質(zhì)量惡劣的狀況，并調(diào)整城市用地，提高土地利用效益，增強(qiáng)了新街口地區(qū)作為南京CBD的功能。工業(yè)郊區(qū)化和商貿(mào)企業(yè)在城市中心區(qū)的集中只有通過房地產(chǎn)開發(fā)才能順利實(shí)現(xiàn)，可見，房地產(chǎn)開發(fā)是城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要手段，有利于優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高整個城市土地利用效益。

（三）郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一方面郊區(qū)化使郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場需求增加，另一方面城區(qū)工業(yè)外遷和房屋拆遷也為城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)提供了大量土地，帶動了整個城市房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，而房地產(chǎn)開發(fā)有力地促進(jìn)了南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展。《南京房地產(chǎn)年鑒》的相關(guān)資料顯示，2001年南京房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到47.8億元，占GDP的比重為4.2%，推動經(jīng)濟(jì)增長一個百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售還為政府提供了大量稅費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，對勞動力吸納量大，房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)了城鄉(xiāng)居民就業(yè)，2001年南京房地產(chǎn)開發(fā)、評估、經(jīng)紀(jì)咨詢服務(wù)和物業(yè)管理等各類企業(yè)直接帶動城市就業(yè)約30萬人，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還帶動建筑業(yè)和裝飾裝修業(yè)就業(yè)的增加。住宅開發(fā)帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套，改善了居住條件，優(yōu)化了人居環(huán)境，南京城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由2001年的20.65平方米增加到2003年的22.97平方米。

二、南京郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)非協(xié)調(diào)發(fā)展對城市經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響

（一）郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的過度擴(kuò)張導(dǎo)致郊區(qū)土地利用矛盾突出

1．郊區(qū)土地非農(nóng)開發(fā)和郊區(qū)耕地保護(hù)的矛盾。南京的工業(yè)郊區(qū)化發(fā)展較快，而工業(yè)企業(yè)通常要占用較多土地用于產(chǎn)品生產(chǎn)和原材料、產(chǎn)成品的儲備以及道路的鋪設(shè)，這也會造成郊區(qū)耕地的減少。2000年到2003年，南京耕地面積從302.84千公頃減少到250.51千公頃，共減少52.33千公頃，耕地面積的大幅減少導(dǎo)致同期南京糧棉油總產(chǎn)量的波動。相對于城市人口持續(xù)增加對農(nóng)副產(chǎn)品、鮮活副產(chǎn)品的龐大需求，南京耕地更為稀缺，耕地保護(hù)壓力十很大，而耕地過少反過來就會制約郊區(qū)化和郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展。

2．郊區(qū)土地非農(nóng)開發(fā)內(nèi)部的矛盾。這一方面表現(xiàn)為國家建設(shè)征用土地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地之間的矛盾。在郊區(qū)土地主要為集體所有的條件下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地比較容易得到滿足，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展往往使郊區(qū)土地非農(nóng)開發(fā)十分分散，不利于土地資源的合理利用和土地產(chǎn)出效益的提高，也不利于基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)和環(huán)境污染的綜合治理。另一方面表現(xiàn)為南京郊區(qū)高級大戶型住宅的供需矛盾。對南京房地產(chǎn)市場的相關(guān)研究指出，戶型大型化是目前南京房地產(chǎn)市場中的重大誤區(qū)，這類住宅開發(fā)沒有重視郊區(qū)土地資源的稀缺和人們的實(shí)際購買能力，往往空置率很高。

（二）郊區(qū)化中居住和就業(yè)不一致造成郊區(qū)交通設(shè)施供給相對不足

距離是衡量區(qū)位條件的常用指標(biāo)，由于路況、交通擁擠和時間對人們?nèi)找鎸氋F等原因，交通時間距離越來越重要，區(qū)位條件的好壞日益取決于交通的便捷性。南京的工區(qū)郊區(qū)化發(fā)展較快，郊區(qū)商業(yè)發(fā)展相對滯后，人口郊區(qū)化主要集中在近郊區(qū)；中心區(qū)作為城市商業(yè)中心的功能不斷增強(qiáng)，人口流動以向城區(qū)的加速集中為主，城區(qū)發(fā)達(dá)的生活服務(wù)設(shè)施對人口吸引力較強(qiáng)。這種居住和就業(yè)不一致的非同步郊區(qū)化過程使南京產(chǎn)生了職工白天和晚上在城區(qū)與郊區(qū)之間往返的通勤方式，通常在上下班的高峰期城區(qū)與郊區(qū)道路擁擠嚴(yán)重，交通時間成本較高，城市交通負(fù)擔(dān)加重。

目前一些公路建設(shè)實(shí)行封閉運(yùn)輸，區(qū)位條件改善的只是那些擁有公路出入口的地方，其他地方并不能享受現(xiàn)代交通的便捷，這限制了郊區(qū)交通設(shè)施效益的發(fā)揮。南京郊區(qū)公共交通之間的換乘等聯(lián)系不夠密切，偏重于城區(qū)的軌道建設(shè)對郊區(qū)交通便捷性的提高十分有限，城區(qū)和郊區(qū)之間的通勤壓力未得到緩解。

（三）郊區(qū)化的簡單做法與郊區(qū)房地產(chǎn)不合理開發(fā)使郊區(qū)生態(tài)環(huán)境遭到破壞

在郊區(qū)化過程中，城區(qū)人口和工業(yè)企業(yè)在郊區(qū)不斷重新集中，對郊區(qū)生態(tài)環(huán)境的影響也日益增強(qiáng)。尤其是一些污染擾民的工業(yè)企業(yè)直接從城區(qū)外遷到郊區(qū)，沒有進(jìn)行減少污染的技術(shù)改造，這些工業(yè)企業(yè)有相當(dāng)一部分規(guī)模小、技術(shù)水平較低、經(jīng)濟(jì)效益不高，污染嚴(yán)重，其對環(huán)境的破壞作用也轉(zhuǎn)移到郊區(qū)。郊區(qū)住宅開發(fā)在滿足住房需求的同時，也使日常生活垃圾不斷增長。與此同時，郊區(qū)由于缺少污水處理設(shè)施，使得生活污水和工業(yè)廢水未經(jīng)處理或不達(dá)標(biāo)直接排入郊區(qū)河道水網(wǎng)，導(dǎo)致水體的污染。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了使物業(yè)增強(qiáng)吸引力，選擇在依山傍水的地帶進(jìn)行開發(fā)，不但影響了周圍的自然景觀，對植被也造成一定破壞，導(dǎo)致山體滑坡和泥石流等地質(zhì)災(zāi)害的加劇。2005年南京環(huán)保污染治理投資只占全市GDP的0.12%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊城市，有限的環(huán)保污染治理投資難以滿足南京保護(hù)和整治環(huán)境的實(shí)際資金需要。

三、南京郊區(qū)化與郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)非協(xié)調(diào)發(fā)展負(fù)面影響的解決對策

（一）加強(qiáng)對郊區(qū)土地利用的規(guī)劃引導(dǎo)，嚴(yán)格保護(hù)耕地

把郊區(qū)土地利用規(guī)劃納入南京城市總體規(guī)劃和各項具體規(guī)劃中加以考慮，并強(qiáng)化郊區(qū)土地利用規(guī)劃的指導(dǎo)作用，郊區(qū)非農(nóng)開發(fā)用地要嚴(yán)格限制在規(guī)劃用地的范圍之內(nèi)。這既要考慮滿足現(xiàn)期郊區(qū)非農(nóng)開發(fā)的需要，又要具有一定的超前性，以增強(qiáng)對郊區(qū)土地供求關(guān)系的調(diào)控能力。郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)適當(dāng)向工業(yè)園區(qū)集中，發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，統(tǒng)一安排道路、通信、水電等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的配套建設(shè)，這有利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)污染治理和提高郊區(qū)土地利用的集約化程度。同時應(yīng)著力保護(hù)郊區(qū)有限的耕地資源，尤其是加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)，嚴(yán)格征用基本農(nóng)田的審批制度，不得隨意調(diào)整基本農(nóng)田，嚴(yán)肅處理亂批、亂占、濫用耕地的行為。其中，對開發(fā)區(qū)占而不用的耕地，要限期恢復(fù)農(nóng)業(yè)用途。加強(qiáng)住宅市場土地供應(yīng)調(diào)控，加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅的土地供應(yīng)。

（二）加大郊區(qū)交通設(shè)施投資力度

為了充分發(fā)揮道路交通的聯(lián)動輻射作用，建設(shè)“內(nèi)連外接”的城市道路網(wǎng)絡(luò)，并進(jìn)行交通節(jié)點(diǎn)和區(qū)域道路的改造，優(yōu)化當(dāng)?shù)貐^(qū)位條件，這有利于使土地價格和沿路開發(fā)的房地產(chǎn)價值都得到提升。推進(jìn)“一小時都市圈”建設(shè)的進(jìn)行，建設(shè)寧杭高速公路南京段、寧淮高速公路南京段以及沿江高速公路，增強(qiáng)城區(qū)與江北郊區(qū)的聯(lián)系。加強(qiáng)城區(qū)與外圍重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)的道路聯(lián)系，繼續(xù)加快仙林、東山和江北等新市區(qū)的道路設(shè)施建設(shè)，尤其是在城區(qū)與上述新市區(qū)間建設(shè)一兩條軌道交通線，并且使軌道交通線路與公交站點(diǎn)合理銜接，以有效提高交通網(wǎng)絡(luò)的整體效率。努力增加郊區(qū)就業(yè)崗位，強(qiáng)調(diào)郊區(qū)居住和就業(yè)的平衡，形成配套設(shè)施完善的綜合社區(qū)，減少對城區(qū)的依賴，增強(qiáng)郊區(qū)的相對獨(dú)立性，密切郊區(qū)內(nèi)部以及鄰近郊區(qū)之間的交通聯(lián)系，以緩解郊區(qū)與城區(qū)之間交通瓶頸壓力。

（三）保護(hù)郊區(qū)生態(tài)環(huán)境

良好的生態(tài)環(huán)境是郊區(qū)化和郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)長期發(fā)展的重要前提，應(yīng)切實(shí)重視保護(hù)郊區(qū)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)郊區(qū)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1．促使工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中，統(tǒng)一治理郊區(qū)環(huán)境污染。南京江北化工園區(qū)的建設(shè)正是為了促進(jìn)石油化工產(chǎn)業(yè)的集中，對江南的一些化工企業(yè)進(jìn)行搬遷，并實(shí)施油、化、纖、塑一體化建設(shè)，優(yōu)先采用低消耗、低污染的清潔生產(chǎn)工藝。這既有利于化工企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行配套設(shè)施的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，也可以從源頭上控制郊區(qū)環(huán)境污染。

2．加大環(huán)保治污投資力度，強(qiáng)化企業(yè)污染排放標(biāo)準(zhǔn)。政府應(yīng)增加郊區(qū)環(huán)保和治污投資，建立污水處理廠等。同時加強(qiáng)環(huán)保治污科研投資，提高工業(yè)廢品和生活垃圾的回收處理能力，盡可能變廢為寶，提高廢舊物的再次利用。提倡工業(yè)企業(yè)采用節(jié)能環(huán)保的生產(chǎn)工藝，并引進(jìn)環(huán)保設(shè)施，做到廢水、廢氣的達(dá)標(biāo)排放，對不符合環(huán)保要求的工業(yè)企業(yè)在媒體上進(jìn)行定期公示，并進(jìn)行相應(yīng)處罰。

3．進(jìn)行城市綠化建設(shè)。南京政府重視適當(dāng)增加城市建設(shè)中綠化用地的面積，并把綠地建設(shè)分為結(jié)構(gòu)性綠地和便民型綠地，雨花臺已成為結(jié)構(gòu)性綠地的主體之一。增加包括郊區(qū)在內(nèi)南京全城的便民型綠地面積，保證80%以上的居民在10分鐘內(nèi)能夠便捷地到達(dá)一塊公共綠地。此外，市政府還投資在江寧開發(fā)區(qū)秦淮河畔建設(shè)總面積為754公頃的秦淮河濕地公園。這些綠地建設(shè)項目對于調(diào)節(jié)郊區(qū)生態(tài)和美化人居環(huán)境都有著重要作用。

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