投機行為與房地產價格

資產市場交易中的投機行為不僅表現在純投機性交易行為，也表現在正常供需雙方的交易中，它們的交易策略會因對價格的預期而變化。房地產與股票、外匯等資產相比具有流動性差、交易成本大的特點，房地產買賣雙方一般都不具有很多專業知識和經驗，使房地產市場相對其它資產市場更缺乏有效性。房地產市場在交易過程中交易行動受價格的預期的影響比較大， Case and Shiller（1988，2003）考察了美國四個城市的房地產價格變化，借助對購房者的問卷調查，認為在一些城市存在明顯的房地產價格泡沫，而這與房地產市場上的投機行為密切相關， Brettell(2001)也認為英國房地產市場發展中存在明顯的由投機行為帶來的房地產價格泡沫。

本文主要分析房地產投機行為的具體表現及與價格發展的關系，并分析其在我國的具體表現。

一、房地產市場投機行為的普遍性

房地產市場上投機行為可分別表現在供給方與需求方。從供給方看，如果預期到價格上漲，它們會推遲交易，反之在價格下降中則會加快交易。供給方又可分為開發商和存量房擁有者，在價格上升過程中，當開發商不存在資金流轉困難時，會采用放慢建設速度和上市速度，利用虛假銷售等形式來推遲銷售。對于存量房的持有者來說同樣會推遲房屋上市的速度，或在報價上有意高于當前市場的交易價格以獲利。供給方的投機行為會帶來供給量的相對減小或放大。

從需求方看，可分為單純為獲利在短期買進和賣出的需求者，為自住而購買第一套住房的需求者和為改善居住條件而賣舊買新的需求者三類群體，在預期價格上升的過程中三類需求群體都會表現出投機行為。……