我國物業(yè)管理的問題與發(fā)展

物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場體系的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度，為滿足廣大業(yè)主需要萌生的一種必然產(chǎn)物。物業(yè)管理也是新興的第三產(chǎn)業(yè)，是城市管理由行政管理轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)管理，直接管理轉(zhuǎn)向間接管理的一個必然。物業(yè)管理行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中具有不可替代的地位和作用，它不是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的附屬物，而是房地產(chǎn)市插向縱深發(fā)展的標(biāo)志。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，城市現(xiàn)代化的程度越高，對物業(yè)管理的內(nèi)在需求越強烈。隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，以及由土地資源緊缺直接導(dǎo)致人們對社會存量資產(chǎn)保值增值并使其處于最佳運作狀態(tài)的要求，使物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的重要性突顯無疑。同時物業(yè)管理業(yè)務(wù)的發(fā)展可以增加許多就業(yè)機會。

一、我國物業(yè)管理發(fā)展過程中遇到的問題

1、對物業(yè)管理行業(yè)的性質(zhì)認(rèn)識不清。由于業(yè)主觀念陳舊，許多業(yè)主多年來習(xí)慣于接受傳統(tǒng)房管部門的管理和無償服務(wù)，接受不了物業(yè)管理有償服務(wù)，造成了物業(yè)收費過低或業(yè)主拒不交費，這直接為物業(yè)公司的正常運作和發(fā)展帶來了嚴(yán)重的影響，打壓了行業(yè)的快速發(fā)展勢頭，并為以后的物業(yè)管理工作埋下了隱患。其次，物業(yè)管理沒有得到其應(yīng)有的行業(yè)地位，把物業(yè)管理看作是清潔保衛(wèi)一類的簡單工作。完全曲解了物業(yè)管理的真正內(nèi)涵，忽視了物業(yè)管理作為一項朝陽產(chǎn)業(yè)的重要性。

2、低質(zhì)量的管理，低質(zhì)量的服務(wù)，低質(zhì)量的收益。由于問題一給物業(yè)管理帶來的資金不足和地位曲解問題，使得物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的短期行為現(xiàn)象，即：低質(zhì)量的管理，低質(zhì)量的服務(wù)，低質(zhì)量的收益。這就導(dǎo)致了一種惡性循環(huán)，嚴(yán)重阻礙了行業(yè)的健康發(fā)展。

3、專業(yè)人才才缺乏，管理技術(shù)落后，管理成本高。導(dǎo)致問題二的原因還有：專業(yè)人才的缺乏和管理技術(shù)的落后。從業(yè)人員素質(zhì)不高，教育培訓(xùn)體系未能建立，職業(yè)化隊伍尚未形成。物業(yè)管理是一門知識面廣的新興學(xué)科，要求從業(yè)人員具有建筑、房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)管理、法律等方面的專業(yè)知識。但由于我國物業(yè)管理起步晚，物業(yè)管理定位不高，發(fā)展時間短，發(fā)展速度快，物業(yè)管理的人才培養(yǎng)跟不上物業(yè)管理的發(fā)展速度和發(fā)展要求。目前，我國物業(yè)管理行業(yè)還是一種勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員學(xué)歷低，物業(yè)管理知識不全面。此外，目前我國高校對物業(yè)管理這門學(xué)科還不大重視，至今全國還沒有物業(yè)管理的本科。大學(xué)物業(yè)管理方面的優(yōu)秀教師也特別缺乏。同時，在管理手段上，主要的還是靠手工操作，管理技術(shù)落后，技術(shù)含量不高，這也造成了管理成本過高，物業(yè)管理難以提高水平。

4、物業(yè)管一企業(yè)體制落后，機制不活。物業(yè)管理發(fā)展歷史短，束縛其發(fā)展的問題還沒有完全解決，再加之我國自身企業(yè)的改革還處于攻堅階段，因此對于此類新興行業(yè)的運作體制還不是非常了解。大多數(shù)企業(yè)存在著體制不顧、機制不活、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊、內(nèi)部管理薄弱等問題。

5、物業(yè)招投標(biāo)不規(guī)范，市場化程度低。目前我國的物業(yè)管理招投標(biāo)雖然取得了一定的成績，但總體上物業(yè)管理仍然處于自建自管狀態(tài)。通過招投標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)所占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物業(yè)。物業(yè)管理的招投標(biāo)還存在諸多問題，物業(yè)管理實行招投標(biāo)的體制并沒有真正建立起來，物業(yè)管理的市場化程度不高，部分地區(qū)還存在暗箱操作的行為，這都嚴(yán)重影響著物業(yè)的后期管理。

6、物業(yè)關(guān)系不顧以及由此導(dǎo)致開發(fā)“后遺癥”。物業(yè)管理是多方面的綜合服務(wù)，其本身就同社會有關(guān)部門形成了密切的關(guān)系。主要有以下三個層次：首先，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系；其次，物業(yè)管理企業(yè)與交通、環(huán)境、衛(wèi)生、市政、園林、教育、水電、燃?xì)獾炔块T的關(guān)系；最后，物業(yè)管理公司與街道、居委會、派出所的關(guān)系。

其中，物業(yè)公司與業(yè)主及房地產(chǎn)開發(fā)商的三者之間的權(quán)責(zé)利關(guān)系就很難處理，同時它還與后面兩種關(guān)系混合在一起，這就導(dǎo)致了工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，工作效率低下，這就給物業(yè)管理帶來了不少不必要的麻煩。由于關(guān)系沒有理順，開發(fā)后的后遺癥問題就非常突出，相當(dāng)一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)利益，設(shè)計規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量不到位，造成大量的遺留問題，由于權(quán)責(zé)利關(guān)系處理上的不當(dāng)，又進(jìn)一步導(dǎo)致了關(guān)系方之間相互扯皮和推諉。

7、行業(yè)法制建設(shè)滯后，完善的物業(yè)管理法規(guī)體系尚未建立。物業(yè)管理是一種建立在契約基礎(chǔ)上的商業(yè)服務(wù)行為，是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，涉及到物管企業(yè)之間，物管企業(yè)與政府之間，物管企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間，以及物管企業(yè)與業(yè)主之間等眾多主體之間的責(zé)權(quán)利關(guān)系必須以完善的法規(guī)體系來規(guī)范和制約。目前我國雖然出臺了不少物業(yè)管理法規(guī)，但從總體上看，物業(yè)管理的法規(guī)體系還不健全，且過于宏觀。在物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入、招投標(biāo)、行為規(guī)范、權(quán)利義務(wù)、糾紛處理、法律責(zé)任等方面缺乏具體性、可操作性。物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾和糾紛因無章可循往往得不到及時解決。

二、中國物業(yè)管理發(fā)展的對策

1、加強宣傳力度，提高業(yè)主的消費意識，強化業(yè)主自主管理和物業(yè)公司專業(yè)化管理相結(jié)合。通過宜傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，增強業(yè)主對物業(yè)管理活動支持，調(diào)動業(yè)主參與業(yè)主自治管理的主觀能動性，改變業(yè)主對物業(yè)管理的消費習(xí)慣，提高業(yè)主對物業(yè)管理消費的有效需求。同時，積極引導(dǎo)和培育業(yè)主委員會進(jìn)行物業(yè)管理的招投標(biāo)，規(guī)范業(yè)主委員會的招投標(biāo)行為，促進(jìn)物業(yè)管理市場化的進(jìn)程。讓業(yè)主充分參與物業(yè)管理的日常工作中，提高業(yè)主的積極性，保護(hù)業(yè)主的合法利益，協(xié)調(diào)相互間的關(guān)系。

2、引入現(xiàn)代化行業(yè)技術(shù)，提高服務(wù)質(zhì)量，大力進(jìn)行物業(yè)業(yè)務(wù)的開發(fā)和延伸，增加企業(yè)利潤。物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的新型的管理模式，其管理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營化、現(xiàn)代化特點。提高服務(wù)質(zhì)量一方面要從員工做起，但管理理念、管理手段、管理技術(shù)的現(xiàn)代化也同樣重要，例如應(yīng)用物業(yè)管理軟件進(jìn)行小區(qū)管理，采用智能監(jiān)控進(jìn)行安全管理，在房屋維修中采用新材料新工藝，引進(jìn)新管理方式，采用新管理標(biāo)準(zhǔn)，使從業(yè)人員具備高的業(yè)務(wù)素質(zhì)等等。通過上面的現(xiàn)代化管理可以帶來成本的下降，還可以積極拓展物業(yè)業(yè)務(wù)，增加收入。在物業(yè)管理開展較好的地區(qū)，物業(yè)公司可以考慮承擔(dān)一些特約服務(wù)、專項服務(wù)、特色服務(wù)，將服務(wù)延伸到業(yè)主的各個方面。

3、加強物業(yè)理論研究，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，建立一支職業(yè)經(jīng)理人隊伍。物業(yè)管理這個學(xué)科發(fā)展的歷史還不長，理論還不成熟，我們必須加強對物業(yè)管理基礎(chǔ)理論的研究，同時更要加強對物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的新問題和熱點問題進(jìn)行研究。歸納和總結(jié)理論，創(chuàng)建完整的物業(yè)管理理論體系。我國目前的物業(yè)管理從業(yè)人員已逾200多萬人，但其中80％是從事基礎(chǔ)工作的專業(yè)技術(shù)人員，管理人員嚴(yán)重缺乏。因此，國家應(yīng)該加強物業(yè)管理教育體系的建立，在更多的院校中開設(shè)物業(yè)管理的課程，使物業(yè)管理學(xué)科達(dá)到專科和本科水平，力求開設(shè)物業(yè)管理的研究生教學(xué)。加強物業(yè)管理的實務(wù)培訓(xùn)工作，努力形成一支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人隊伍，推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

4、推動物業(yè)管理企業(yè)體制改革。積極推動物業(yè)管理企業(yè)從其所屬的房地產(chǎn)企業(yè)中剝離出來，以獨立的方式進(jìn)入市場。對國有的物業(yè)管理企業(yè)要通過股份制、產(chǎn)權(quán)私有化等形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)多元化改造。同時要引導(dǎo)、培養(yǎng)股份制的、私有的、個體的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場，參與市場競爭，在物業(yè)管理行業(yè)中形成產(chǎn)權(quán)多元化的競爭格局，推動物業(yè)管理企業(yè)的改革，從而推動物業(yè)管理的發(fā)展。

5、實施物業(yè)管理的招投標(biāo)，推動物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。政府應(yīng)在物業(yè)管理立法、政策引導(dǎo)、對外宣傳等方面，積極推動物業(yè)管理的招投標(biāo)，推動物業(yè)管理市場化進(jìn)程，從而推動房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理業(yè)的分業(yè)經(jīng)營。

6、理順物業(yè)管理中各方關(guān)系，準(zhǔn)確劃定各方的權(quán)責(zé)利。由于關(guān)系不協(xié)調(diào)導(dǎo)致的物業(yè)管理過程中的問題嚴(yán)重降低了管理工作的效率，在實際工作中，特別是物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司與業(yè)主之間一定要做好物業(yè)的接管和驗收工作，一定要留有書面憑證，各方應(yīng)遵守國家的有關(guān)法律和法規(guī)以及雙方簽署的有關(guān)協(xié)議，盡量做到各方權(quán)責(zé)利明晰化。

7、加快物業(yè)管理行業(yè)的立法進(jìn)程，規(guī)范物業(yè)管理的行業(yè)行為。讓物業(yè)管理發(fā)展有法可依是這個行業(yè)健康發(fā)展的首要條件，也是我們必須首要解決的問題。政府物業(yè)管理主管部門和法律部門必須從國家法律的角度制定有關(guān)權(quán)威性的、統(tǒng)一的物業(yè)管理基本法律、法規(guī)及實施細(xì)則，建立一套完整的物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，為物業(yè)管理的健康發(fā)展提供良好的法制環(huán)境。

(作者單位：南昌大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院)