麥當勞叔叔點土成金

麥當勞除了會賣漢堡，還會炒地產，不管你做什么地產投資，請向麥當勞學習炒地發財，回報率可能高達100%。

最近，麥當勞以250萬元～320萬元的特許加盟費，向中國市場全面開放其特許加盟業務，除了餐飲業投資者歡欣鼓舞，熟悉地產投資的投資者也“沒事偷著樂”，那么，麥當勞賣漢堡的同時，又將會給中國房地產投資者帶來怎樣的商機呢？

過去美國麥當勞一向有全美最大的地產開發商之稱 ，只要有麥當勞之處， 必定帶來人潮及錢潮， 隨后而來的就是“麥當勞商圈”，以及房地產價格的飛漲。 通常，麥當勞到每個中大城市發展初期會以旗艦店的形式進入市場，然后再進行占領式的滲透開發，另外與大賣場、大型百貨公司或大型超市進行策略聯盟的合作，并在餐廳提供完整的麥當勞用餐經驗，提升麥當勞的人流和商圈價值。

國外地產投資業專家指出， 麥當勞借著快餐店的經營，進而反映在房地產上的增值利潤， 這才是麥當勞真正的店面擴張投資的著眼點所在，麥當勞經營快餐事業， 根本是 “醉翁之意不在酒”。

此前中國關于特許加盟的法律法規不健全，麥當勞一直沒有在中國內地大規模開展特許加盟業務，這也讓麥當勞在全世界的另外一項主營業務——房地產經營的生財方式無法進行，開放加盟后，麥當勞在中國內地也會以更快的速度跑馬圈地，購買各城市快餐經營的黃金地點。

對于外租的店面房地產，麥當勞一般用低價簽租很長時間，并擁有“優先購買權”。美國的上萬家店鋪中，麥當勞的自有店占到60%，另外40%是向土地所有者租來的，麥當勞通常每年會收取加盟者20%左右的營業額，作為租金和授權費等，而且還通過房地產來控制加盟者完全依附于總部。房地產租金、授權費和餐廳收入構成麥當勞的三大主營收入，據資料顯示，90%是來自房租和授權費。

聰明的麥當勞老板們 ，自然不會忽略這個商機，肯定要盡量自購營業地點 ，一旦地價上漲， 處理掉當初的投資所得的獲利，絕對不是賣漢堡所能比擬的。麥當勞的房地產炒作術， 在國外房地產業界被稱為“點土成金”術， 在麥當勞金色拱門下的地皮，往往在成交之際， 便能創下天價行情。

麥當勞叔叔所到之處，地皮就發燙

此前由于麥當勞在中國內地沒有開放特許加盟業務，所以，地產投資生財的成功案例比較少，而臺灣地區，麥當勞早就開放了特許加盟，加上臺灣的合資公司比較熱衷地產投資，故麥當勞臺灣地區在1990年后以一連串的出售房地產活動，締造了許多房地產交易紀錄。

1994年麥當勞中國公司在北京購置了一處房產，房產的位置在萬通，當初麥當勞在此購地的主要原因是看重了這里地價的升值機會。當初麥當勞購置地產時，萬通的報價是每平方方米3000美元，最終成交價格肯定低于這個價格。

因為接近萬通、華聯兩大商場，這家萬通餐廳是北京麥當勞生意最旺的店面之一，面積大約有600平方米，而這里的租金平均每月每平方米21美元，如果麥當勞將這個餐廳出租或者在發展特許加盟的時候轉租給加盟商，麥當勞每月就有12600美元的收入了。

麥當勞臺灣地區則通過地產投資賺得盆滿缽溢。 以位于內湖成功路四段上麥當勞分店原址舉例，1991年3月，麥當勞臺灣合資公司——寬達食品公司把這一塊面積為364平方米的土地，以總成交金額1.05億元人民幣的價格， 賣給德安開發公司， 平均每平米單價高達28.75萬元人民幣 ；8月份， 黃春發又以總價1.5億元人民幣的價格， 平均每平方米約41.25萬元人民幣的價格， 賣給了康和公司，短短5個月，增值接近43%的投資回報，就這一筆交易， 可以說是創下臺灣內湖房地產市場有史以來的“天價”紀錄。

另外一處麥當勞臺中市中港路上的分店地址 ，據說最初買進的價格是每平方米1.25萬元 ，在1991年12月間， 以每平米36.25萬元人民幣的驚人價格， 把這塊面積達680平方米的土地， 賣給了一家臺中的建設公司，增值幅度達到了驚人的28倍，光稅前收入就在2億元人民幣左右，如果要靠賣漢堡， 至少得賣1000萬個麥香雞套餐。

在臺灣內湖、臺灣臺中地區分別出售的這兩個精華地段店面，平均的收益回報率都在14倍以上。如果麥當勞將北京的萬通店出售，投資回報率也將會超過100%。

跟著麥當勞炒地

“麥當勞在進入臺灣這些年來， 真正賺錢的是房地產增值， 而不是賣漢堡。” 一位曾經任職于臺灣省臺中中港路麥當勞分店的離職員工指出， 目前麥當勞自有店面比例雖然在90年代以來， 開始大幅下降， 但是過去幾年麥當勞不斷以高價取得店面， 純粹是為了賺取地產增值利益，其間房地產炒作的高明手法也不時在坊間流傳。

有傳言指出，麥當勞相關人也參與“麥當勞商圈”的投資炒作。 麥當勞臺灣合資公司的股東們， 常常會在一個店面開店之前， 事先悄悄地吃下附近一小塊地皮，等到商圈成熟， 房地產行情大漲之后 ，股東私人再把手中的土地， 用高價轉手賣掉。 而且有些麥當勞臺灣公司的自有店面 ，也是先由公司內部高級主管的親友或家人買下，再轉手給麥當勞臺灣分公司。由于麥當勞在房地產市場上算是個中高手， 也常常需要取得精華地區的店面， 因此，與不少地產財團關系甚密。

其實，在臺灣的任何一家大型企業或是公司集團，只要是處理土地或資產， 通常一定慣用先以股東個人名義吃下， 再以高價出售給公司 ，以期達到節稅的目的， 對于股東私人也有相當大的好處 。因此，在很多地產開發商的眼里，這是企業生存的一種無可厚非之道。

熟悉美式快餐業的人都知道， 快餐業店營業面積需求大， 各種裝潢、服務人員也都必須耗費相當的成本， 在今天土地、人工價格飛漲的情況下， 本業的獲利能力實在不高。

麥當勞只是在無心插柳柳成蔭，摸準房地產投資的訣竅。

對于炒地產賺錢這種說法，麥當勞臺灣分公司前開發營業部總監胡家濠坦承，全球麥當勞的經營策略， 都是把快餐業的本業經營和房地產方面的副業經營，并列為兩大事業經營重心。他同時強調：“麥當勞的目標是在開發店面， 而不是炒作房地產。”只是一種資產處理方式而已。

有人說麥當勞有土地炒作術 ，其實麥當勞在它的全球化策略中， 有其一套科學分析的方法， 以及特殊的市場調查技術，才能找出會下金蛋的黃金商圈，才能夠帶動房地產增值。

麥當勞“新餐廳開發作業流程”是一連串完整而有系統的作業流程，從市場計劃分析、商圈立地調查、新點簽訂取得、工程設備施作、餐廳營運支持，環環相扣、相輔相成。例如每開一個店， 麥當勞都會進行一項商圈重疊影響評估(Impact Study) 分析商圈內的人口數量、成長率、年齡分布、學歷、家庭所得、消費習慣等， 都透過精密的科學分析統計。 目前麥當勞已經擁有臺灣各鄰里的人口數量和商店家數和種類， 它所下的功夫， 恐怕連政府單位也甘拜下風呢。