運用市場法進行房地產評估時存在的問題及改進意見

市場法是指在市場上選擇若干相同或近似的財產作為參照物，針對各項價值影響因素，將被評估財產分別與參照物逐個進行比較，再綜合分析各項比較結果，確定被評估財產價值的一種評估方法。它是國際上通用的、經典的估價方法，也是房地產估價中最常見、最重要、應用最多的方法之一。

在我國，市場法在房地產估價中的應用也越來越廣泛。筆者所在評估公司在企業改制、資產轉讓、抵押拍賣等各類資產評估業務中，涉及不動產評估的，多數也都是采用市場法進行的，獲得了很好的效果，得到了市場的接受和有關部門的認可。但是，由于市場法參照案例的選擇并不容易，相關參數的修正也存在著一定的困難，因此市場法在實際應用時還存在著一些問題。下面就目前房地產估價中市場法運用時所存在的問題進行分析，并提出筆者的改進意見。

一、目前市場法應用的現狀和存在的問題

運用市場法的關鍵是兩點，一是參照案例的選取，二是各項比較參數的修正。其運用前提必須是市場充分發育和市場交易頻繁。而我國房地產市場雖然在不斷發展，如我省杭州、寧波等城市的房地產市場發展速度都很快，但我國目前的房地產市場還是一個新興市場，許多方面尚不規范，且交易不夠公開，信息不夠透明，客觀上給估價師搜集交易案例和修正參數造成了困難。此外由于估價師主觀方面的原因，也導致市場法運用中存在這樣或那樣的不盡如人意的地方。筆者認為目前房地產市場法評估中主要存在以下一些問題：

1. 參照案例搜集困難，尤其是成交的參照案例更加難以獲得。這是估價師普遍感到比較棘手的問題，也是制約市場法評估準確程度的主要因素。

2. 信息資料不完整、不明確，交易背景不透明，導致不能了解各種交易之間的差別，從而也就無法對存在差別的參數進行修正。

3. 估價師搜集交易案例的方法單一。個別估價師單憑從報刊上的一些房地產售樓信息或網上的掛牌價進行評估，而未對成交狀況作深入的調查分析。

4. 估價師在一些評估項目取不到成交案例時，僅采用一些房地產的報價或掛牌價作為評估依據，且所應用方法過于簡單、粗糙，未對各項差別因素進行分析，對不可比的因素也不予以剔除。

5. 估價師估價經驗不足，所選擇的案例沒有考慮非市場行為對價格產生的影響。

6. 估價師平時不注重對房地產估價相關的信息資料的搜集、積累，評估中，對評估物業所在地區房地產價格走勢把握不準。

7. 估價師對房地產中各類不同物業的特征缺乏了解，沒有抓住評估對象類似物業的主要特征，對影響評估物價值的主要因素的修正與次要因素修正主次不分。

8. 估價師選擇參照案例時帶有傾向性，以預先估計的評估結果去選擇案例，使整個估價過程受預先估計結果的支配。

9. 估價師在實際操作中未去現場勘察，從而難以準確找出參照案例與評估標的之間的差異性，最終導致評估結果的不準確。

10. 估價師在估價中“重效益、輕聲譽”，一昧迎合客戶。對估價結果的風險與其社會責任重視不足。

二、改進意見

針對上述存在的問題，筆者認為應從以下三個方面加以改進：

（一）估價師應提高職業道德水平與敬業精神

1. 估價師應具備極強的敬業精神，要有高度的政治責任心和社會責任心，對每個評估項目都要認真負責，客觀公正，不迎合客戶的不當需求。

2. 認真執行國家規定的房地產估價標準和規范以及當地的有關規定，嚴格按照技術參數和量化標準，認真實施必要的評估流程和步驟。

3. 對于每個評估項目，估價師都要盡可能地進行評估標的的現場勘察，有條件的還應該到參照交易案例的現場進行勘察，仔細分析存在的差異及差異大小，并作出詳細記錄。

4. 平時應注重對房地產估價相關信息資料的搜集、積累，在實際評估時應十分關注非市場行為對價格產生的影響。

（二）參照案例選擇方面

1. 選擇參照案例要準確

由于參照案例選擇會直接影響估價結果，因此，正確選擇參照案例是市場法評估的基礎。首先要通過不同的調查渠道，盡可能多地搜集參照案例，再通過現場勘察和市場調查，對參照案例進行調查、了解和評審。最后篩選出恰當的、具有可比性的交易案例。

2. 提高信息搜集渠道的通暢度

目前雖然各種房地產網站，提供了不少信息，但相對于日益繁榮，交易日益頻繁的房地產市場來說，其包含的信息量還只是一小部分。各房地產主管部門應盡快打破屏障，敞開渠道，盡可能多地提供各種房地產交易類型的信息，并加速信息的更新使參照案例的搜集渠道更加通暢。

3. 估價師搜集參照案例的方法要多樣

除了通過專業性報刊收集資料和上網查詢成交案例之外，估價師還可通過當地土地、房產管理部門的幫助獲得資料；可與房地產交易中心、物業管理部門接洽收集資料；可走訪工商行政主管部門查閱非居住用房的資料；可通過房屋中介機構獲得掛牌、交易價格及相關交易信息，并可與中介服務機構簽訂協議，由其批量提供交易信息；開展市場調查，到房產交易公司、房產開發公司售樓處、房交會去了解情況；估價師可直接調查房地產交易的雙方，獲取交易的第一手資料等等。對于所收集的信息資料，可按照物業的區域、類型和動態特性，定期進行整理、分析和匯總。

（三）比較參數修正方面

由于我國房地產市場還是一個不完全的市場。如土地在招商、引資過程中，政府為了吸引投資，往往給予很多優惠政策，所評估標的與所選擇的比較案例，獲得土地時的歷史背景或政策背景往往不一樣，在評估中，相關比較參數的修正就顯得比較困難因此，估價師在土地估價中，必須了解國家和本地區土地市場的歷史背景和政策背景。對于不同地塊的不同情形進行分析，剔除和剝離影響合理比較的政策因素、非市場的因素，將評估標的與比較案例置于一個公允的市場之中，這樣才能使相關比較參數的修正比較準確。

又如在商業性物業的評估中，估價師要了解其所處位置的繁華程度、人流量、臨街狀況及提供服務的特性，而不僅僅是只考慮其所處位置的地段。

估價師要善于抓住能反映評估標的主要特征和影響其價值的重要因素，重視具有代表性的，對物業價值影響較大的比較參數的比較。

估價師在應用市場法進行比較參數的修正時必須注意以下幾點：

1. 嚴格履行估價規范標準，盡可能地提高修正的準確度。

2. 對比較參照案例要調查取證，了解背景差異。

3. 對交易條件、交易背景資料要充分了解，對評估標的與比較參照案例涉及區域的整體情況要有概況性的了解。

4. 了解交易內涵，把握交易案例中的各種因素。

5. 對于網上獲得的成交案例，在條件許可時，應得到當地市場中介機構的驗證，并進行現場察勘，根據實地情況作修正。

6. 案例分析要透徹，才能便于比較參數的量化。

7. 要注意區分名義價格和實際價格、標價和成交價，并進行修正。

8. 要根據評估標的的特征，采取不同的修正方法，不能千篇一律。

9. 定性修正與定量修正要相結合，修正中的因素條件應采取使用匹配對應的說明表。

10. 嚴格按照產權的法定用途修正。

11. 物業的設施、結構、用途、環境以及交易時間等比較參數應進行相應的修正。對于整幢或獨用的房屋，要根據其適用性和市場接受度修正相關比較參數。

12. 樓盤的品牌、地段、擁有的車位、所在層次以及供求關系等也是需要修正的因素。

只要估價師能夠按上述的要求，全面準確地進行調查研究，合理選擇比較案例，適當確定比較參數，就一定能提高市場法的評估精度，提高評估結果的公正性與客觀性。

（作者單位：浙江正大資產評估公司）