２００４年５月：夏天里的冬天？

控制土地和信貸，等于扼緊了房地產的咽喉。國家此次對房地產業的緊縮調控，使2004年５月成為中國房地產發生根本轉變的大拐點

五月是一年中最好的季節，但這個五月，地產商的日子不好過。最可怕的是，有跡象表明，難過的將遠不止這個五月。

4月底，國務院及國務院辦公廳連下三道令牌，均與房地產有關：房地產開發項目資本金提高至35％及以上；全國暫停半年審批農用地轉非農建設用地；全面清理固定資產投資項目。

幾乎同時，中國銀監會兵發五路，清查包括房地產信貸在內的信貸項目。自4月27日起，全國商業銀行暫停發放包括房地產開發貸款、個人住房抵押貸款等多項貸款（某銀行人士稱是上級口頭通知），目前個貸雖已基本恢復，但開發貸款仍被嚴控。

控制土地和信貸，即等于扼緊了房地產業的咽喉。正如歷次宏觀調控多以房地產首當其沖一樣，此次國家亦是如此施加宏觀調控于房地產業。

這還不夠。

5月9日，高層領導在上海主持召開了江浙滬土地和房地產工作座談會。此前，國土資源部和建設部分別召開了部分省市國土資源廳（局）長、土地儲備中心主任座談會，部分房地產開發企業座談會。會后傳出的信息表明，中央還準備了其他的調控手段，隨時可能發出。譬如，提高固定資產投資稅，并有可能提高貸款利率（包括房地產開發貸款利率在內）等。

眾多地產商驚呼，國家調控之手太猛、太重。北京華遠集團總裁任志強大聲疾呼：國家要慎用調控手段。他擔心，如果這些調控手段一并使出，房地產業有可能陷入像10年前那樣的低潮。業內人士最感恐慌的是，一批在建的房地產項目，有可能因為對開發貸款的嚴格限制，而缺乏后續資金，成為半截子工程、爛尾工程；即使不限制個人住房消費信貸，僅因為這些調控措施的接連出臺，消費者產生觀望心態，購房需求嚴重受阻，可能造成新一批商品房積壓。這是個所有房地產從業者備感黯淡的前景。但另一方面，半年不批地，則可能減少部分城市商品房供應，造成房價上漲。

樂觀者亦有之，譬如潘石屹。他說，新政策對有土地沒有錢的企業可能是壞事情，對沒有土地有錢的企業可能是好事情，而潘石屹自己屬于后者，“我沒有銀行貸款，以后也不準備向銀行貸款”。潘石屹認為，中國房地產業不可能重現10年前的情形，因為國家經濟總量、所有制形式、房地產投資的資金來源和消費需求均大為不同，但他也擔心國家出臺限制個人消費的政策。

準確預測調控政策對房地產市場的影響是困難的，不過有一點，房地產投資增幅將應聲下滑，這正是國家宏觀調控的主要意圖之一。倘若不再出臺新的調控措施，“半年時間，挺一挺也就過去了，但誰知道后面會不會有更猛的東西出來？”一位地產商心事重重地說。

2004年5月，是否將成為中國房地產發生根本轉變的大拐點？地產商呢，是否只能在恐慌和焦慮中等待？

金融決定軌道 軌道決定命運

“國家所實施的金融政策，已經規劃出了房地產市場的基本軌道。”北京金地總經理陳長春作了一個非常形象的比喻：“高速公路：通常是指擁有大量資金和專業開發水平的房地產商；國家一級公路：指資金比較多，但開發能力、或者說項目運作能力還不是很強的發展商；鄉間小路：小的項目公司。新制度的出臺把三條道路的界限劃得更加清楚，對它們所起到的限制作用呈逐步加強的趨勢，防止了‘大家混在一條馬路上誰都跑不快’的不公平的競爭結果。”

從這個意義上來說，金融門檻就是這三條基本軌道的界限。從去年6月的央行121文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，到8月的國務院18號令《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，到今年3月的“指引”（《商業銀行房地產貸款風險管理指引》），再到國務院最新的通知，無一例外地都顯現出了金融界限的作用。

此次國務院的通知的金融界限明顯地更為嚴格，通知對房地產開發商的資本金要求從20％上升到了35％，也就意味著房地產開發商的銀行負債率不能超過65％。而據潘石屹透露，目前許多開發商的負債率都達到了80％到90％，一般來說，50％到60％的負債率才是比較健康的。

這樣一來，開發商處在哪條軌道便一目了然了。

自認為是處在高速路上的北京新華聯房地產開發有限公司總經理方明理表示，新的調控政策的出臺，“有利于扶植真正的房地產企業做大做強。有一定實力的開發商、真正把房地產當作一項事業的開發商能夠一直做下去。”

顯然，面對金融政策的收緊最危險的還是那些駛在“鄉間小路”的房企們。

“負債率過高的房地產企業一旦資金不能立即接上，將被無情地淘汰出這個市場。可以預料的是，市場將會進一步兩極分化。新的金融政策可能會導致新一輪行業洗牌。”ＳＯＨＯ中國老總潘石屹指出。

“資本金金融政策的推出，某種意義上來講能夠起到規范市場的作用。”陳長春指出，行業洗牌的另一種表現就是房地產市場將會出現地產企業的整合。他說，“這對于地產界來說是好事，大家可以在土地資源、資金資源、項目經營管理三個方面的能力進行互補，互補效果好的情況下對地產市場的良性發展有好處。”

融資趨于“多元” 拿地“量力而行”

“新政策實施以后，資本金比例提高了。如果開發商的自有資金不足的話，就不會得到銀行的貸款，這樣就可以分散銀行在貸款方面的風險，減少銀行系統投向房地產行業的資金量。”業內人士指出，新的金融政策在保證銀行金融安全的同時，房地產業將面臨由于信貸收縮所導致的融資困難。

幾位地產公司老板認為，對于大的地產商來說，項目的資本金比例一般都超過了35％，所以提高15％的資本金比例對他們不會造成很大影響。而多元化的融資模式也使他們在金融新政面前游刃有余。

方明理說，新華聯的融資渠道很多，首先是企業通過加速現有開發項目的銷售節奏增加現金流；另外集團會加大對房地產本身的投入；遇到確實很好的項目時，集團下屬的幾家正在準備或已經上市的全資企業和相關企業，也會對房地產的開發提供很大的支撐和保證。陳長春也表示，“金地作為一家上市公司，融資渠道是比較暢通的，企業信譽好、還貸能力強、維持一個合適的市場覆蓋率，融資渠道不會有太大的問題。”

但是，如果確如潘石屹所說，許多開發企業銀行信貸占到房地產開發資金的80％左右，那么，誰將會在這場金融博弈中敗下陣來將指日可見。

即使如此，精明的大地產商們仍然時刻保持著頭腦的清醒。陳長春說，政策的新調整“對于房地產項目公司來講有個值得思考的問題：大盤的操作項目所需資金的比例將會增加，房地產企業在開發大盤時所需要的資本金比例和分期到位的資金安排是個比較關鍵的內容。”因此，即使是大地產商對于政策的調整也決不能掉以輕心，特別是在土地儲備數量和開發節奏等方面必須精打細算。

“金融政策調整之后，由于短時間內企業在前期投入的資金多了，因此拿地要‘量體裁衣’。”方明理說，雖然新華聯長期以來都是堅持量力而行的開發原則，但是新政之后將更為謹慎，保持一定的儲備與開發的比例，既能滿足開發的要求又能夠保證自己正常的周轉，根據現金流的實際情況來考慮土地儲備。

不過據了解，包括潘石屹、華遠集團總裁任志強在內的眾多開發商最為擔心的還是銀行對個貸的限制。但專家估計，金融監管部門不會輕易祭出這一殺傷力巨大的工具。