與國內房地產市場“結婚”

張小平　莊　飛

前后不過6年，凱德置地在北京的發展遇到了兩種截然不同的局面。

90年代中期, 凱德置地的前身初到北京尋找發展機會,可以說是乘興而來、敗興而歸，由于“當時政策的透明度太差，審批環節復雜，市場遠不夠成熟，讓人覺得心里沒底，于是只得望而卻步。”“于是公司將目光投向了另外一個更具活力的城市——上海，8年來，集團在上海成功地開發了近十個項目，囊括大型住宅區、服務性公寓、寫字樓和商業等開發品種，憑借品牌的優勢和對市場誠信，已經成為上海市場極具競爭力的外資房地產企業，菊園、雅詩閣、萊佛士廣場等‘品牌性項目更是家喻戶曉。” 凱德置地（中國）投資有限公司北京項目副總經理毛大慶博士說。

“但集團一直關注著北京的發展，不懈地在北京尋找發展的機會。”1999年，作為集團在北京第一個大型投資項目“北京雅詩閣”高級服務公寓的負責人，毛大慶再次接觸北京房地產市場時，正碰上我國省級政府機構改革拉開序幕，北京市的投資環境綜合排名已經名列全國第二。“原來一個投資項目要經過30個部門和單位審批，一般要經過80多個環節，蓋130多枚公章，歷時480多天。但經過改革，審批環節減為30個左右，審批時間減少為180天左右。”

僅僅幾年過去，凱德置地在北京的投資已經堅定了信心。

進入“最佳婚配期”

作為外資房地產企業的代言人，毛大慶認為國外的資金與國內的市場已到了“最佳婚配期”。

“由于市場的不規范性，導致了中國房地產的非市場化運作，曾出現了很多‘四兩撥千斤的‘高手，往往小資本就能運作大項目。但隨著市場的逐漸成熟，以及與國際市場的接軌，很多國內房地產商面臨越來越多的困境。尤其是在資金和管理上，更是捉襟見肘，原來是通過各種各樣的渠道都能很容易地弄到貸款，但現在銀行越來越惜貸，你要有充足的實力才給你放貸。這等于是晴天要借給你雨傘，到了雨天反而又要收回去，越需要錢的越得不到；另外國內的很多發展商，常是倉促上陣，在經驗和管理上沒有足夠的儲備和積累，往往是先做起來再說。但在發展過程中感到越來越吃力，“心有余而力不足”，這樣就導致了不斷的在往前跑、不斷的積累很多問題，越跑越慢，越跑越沒有后勁的現象。”

毛大慶為此開出的藥方是與外方資本“結婚”：“與其待字閨中、枯守空房，不如做好準備，主動出擊，和國外的投資商或資本對接。現在隨著中國投資環境的逐步改善，越來越多的國外資本正伺機而動，希望盡早進入中國市場。國外的發展商也有它的弱點，它對國內體制，政策環境不甚了解，弄不清其中的諸多環節，需要在國內尋找‘配偶，進行互補式婚姻。這對很多內地中、小型民營企業是個很好的機會，他們可以充分利用自己的靈活性和對市場的把握，通過合并重組，迅速提高自我，完善管理體制。現階段房地產市場發生了很大的變化，土地市場發生了很大的變化，采用這種優勢互補的做法，或者說是聯合開發的辦法，對項目將會大有益處，對這些公司的發展和生存也是很有好處的。”“當然，合作過程中如何把握好心態，掌握中外合作的藝術和技術，也是成功的關鍵問題。”

謹防“蓋茶壺”現象

俗話說：嫁人就怕嫁錯郎，在生意上尋找伙伴更是如此。

毛大慶介紹了投資市場一種亂“蓋茶壺”的現象：“我相信大家可能都感覺到了，外資的進入對中國房地產市場已經帶來一個很大的變化。但國外有些不規范的投資公司，拿著同樣的一個注冊資本到處騙人，像一個茶壺蓋到處亂蓋，可就是落不到實處。怎么樣去辨認那些優質資本呢？這主要看它的資金規模，它投資實業的情況，看它過去究竟有多少項目落在了實處。中國政府對新加坡背景的資本，一直是抱著歡迎的態度。為什么呢？因為這些資本都挺實在的，而且確實為辦實事而來。”

“像凱德置地，在中國的投資已經有了良好的記錄。從在上海、武漢、廈門、蘇州和天津等地成功開發和管理了一批在當地頗有影響的項目，到1999年通過收購了北京CBD中心區的一棟‘爛尾樓，而后成功地把它改建成了‘雅詩閣服務公寓，此后，又成功完成了北京燕莎商圈中心地帶的盛捷福景園高級公寓。這些都標志著公司在中國的成長步伐是堅實和穩健的。”

在2002年，凱德置地又在北京市外經委和外商投資服務中心的幫助下，在經貿部的支持下，成功地申請了獨資的房地產控股企業，成立了凱德置地（中國）投資有限公司。成為了少數的外資房地產控股性企業之一，這也是WTO之后中國房地產市場與國際資本接軌的一件實事。

“成立投資性公司以后，我們在中國項目的運作資金就更為靈活了，也有利于形成統一的品牌。這也無疑為公司進一步加大在中國的投資力度增加了信心。”“在投資性公司注冊不到幾個月的時間里，凱德置地成功收購了北京瑞華房地產開發有限公司的62%的股份，標志著公司在北京大型綜合項目的開始；在同一時間，集團總裁廖文良先生在接受媒體采訪時間明確了中國作為集團海外投資重點并加大投資力度的方針，2月下旬，中國區總裁林明彥在與北京新領導班子座談會上又強調了這一點。”

目前讓毛大慶最著急的就是能否找到好的項目：“國外的資金運作要求效率很高，他給了你錢，就要求你很快能夠見到效益，相當簡單了當，沒有拖泥帶水的可能。現在我們最大的問題，就是希望能在今年內在北京找到一二個比較大的、比較好的、能打出品牌的項目。”

本土化經營和創新

在全世界的跨國公司里，如何能夠成功大規模跨國經營已經成為眾多大企業討論的熱門話題。因為房地產業是很特殊的一種行業，它的本土化程度非常高，與當地的風土人情、政策法規結合得很緊密。“你能在這兒做，卻未必能在那兒做。”

毛大慶表示，“跨國經營無非是管理理念的跨國經營、管理模式的跨國經營、管理團隊的跨國經營。我們從新加坡跨了一步到中國，目前又從上海跨了一步到北京，日后還會有其它城市，每一次跨越都面臨很多挑戰。最主要的挑戰還是人才的國際化觀念與本土化運作問題。我們不光是要為人建造房子，更要塑造人，這才是跨國經營的可持續發展的動力所在。我們的價值觀有兩句話，就是對于每一個產品我們都要努力創造成充滿生機和活力的物業。這個話聽起來很一般，但是真正做到很不容易，這個充滿生機和活力的物業，需要公司給這個產品不斷的注入真正適合該產品的創新理念；另外，對于公司內部來說，要給員工提供充滿凝聚力和熱情的工作空間，使員工對公司有歸屬感。我們通過對員工大量的培訓，讓每一個員工在這個公司里面都有收獲和成長。我們利用遍布世界的公司網絡和各地不同的成功經驗及失敗教訓，相互交流，使員工在各個地區之間互相進行調動，讓他們到國外或其他城市的項目里面去學習，這樣一來，讓他們感覺到自己的發展空間是很大的。凱德置地從新加坡初到上海來也是帶了一批人，但相當有限，主要還是立足在當地員工的培養。到北京開展業務后，又把上海的人才輸送到北京來，帶動培養北京的管理團隊。”

如果你人才的復制和再造不成功，就是當你沒有人可用的時候，你會發現你即使有了資本也很難運做和展開局面。這是毛大慶的切身體驗，也是凱德置地的關注重點。

那么在跨國經營的時候，變的是什么東西？不變的又是什么東西呢？“不變肯定是公司一些基本的原則，比如說財務制度、行政制度、人事培訓制度、對人的選拔制度，這些是不變的。這些制度雖然是這樣的，但到這個地方怎么來運用它，這就需要一定的靈活度并努力和當地的情況相結合了。”“如何在產品上、管理上、人才選用上謀求真正的創新，是房地產市場發展到目前階段所必須思考的問題。”“當一個企業不僅能在資本運做上具有優勢，而且能夠在人才戰略、公司機制等方面為長遠的發展做好準備時，他就能夠在占領市場時無往而不勝。”