物業服務合同糾紛中業主權益的法律保障

物業服務合同與業主權益緊密相連，是維護業主權益的關鍵法律文件。該合同詳細規定了物業服務企業應承擔的責任與義務，并同時明確了業主在享受物業服務過程中應享有的權利與利益。在物業服務合同的范疇內，業主權益涵蓋但不限于優良的居住環境、及時且有效的維修服務、合理的費用征收以及參與小區公共事務管理等方面。若物業服務企業未能依照合同規定履行其職責，業主的權益便可能遭受侵害，進而導致物業服務合同糾紛的產生。

【案例】

原告開平某物業公司訴稱，其為涉案小區提供了物業管理服務，并與當地居委會簽訂了物業管理合同，但被告房屋所有人吳某桃及其房屋租賃人陳某權拖欠物業管理服務費用拒不繳交，故提起該訴訟。經法院查明：案涉小區前期物業公司撤場且未成立業主委員會，陷入無人管理狀態，當地街道辦事處委托所屬居委會代管，當地居民委員會通過征詢居民意見，超八成居民同意居委會代聘物業公司。經審理，法院支持了原告訴請，判令被告陳某權支付物業服務費，并判令被告吳某桃對該債務承擔連帶清償責任。陳某權不服，以開平某物業公司提供的物業服務不到位，未履行合同義務為由提出不應繳納物業服務費和違約金，并指出開平某物業公司未履行公示賬目的義務，但二審法院認為陳某權提供的證據不足以證明開平某物業公司提供的服務存在嚴重瑕疵，維持原判，對未公示賬目等問題，認為其可另行主張權利。

【解析】

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”住房和城鄉建設部2009年12月1日印發的《業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條規定：“因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。”本案中，涉案小區并未成立業主委員會，且在前物業公司退出后，該小區出現無人管理狀態，涉案小區所在居委會為保障小區居民正常生活，代行業主委員會職責，并經該小區絕大多數住戶的同意為該小區選聘物業公司、代表小區與物業公司簽訂物業管理服務合同，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效。此外，吳某桃也事實上接受了開平某物業分公司作為物業公司提供的服務，吳某桃與開平某物業分公司形成事實上的物業服務關系。故一審法院認定物業管理服務合同對包括吳某桃在內的小區業主均具有約束力。

陳某權稱開平某物業分公司提供物業管理期間存在管理服務不到位的問題，未履行涉案合同約定的義務，不應繳納涉案物業服務費、違約金等，經審查，根據陳某權提交的證據不足以證明開平某物業分公司提供的物業服務存在嚴重瑕疵，并實際影響到業主和物業使用人的居住、經營條件，故陳某權以服務質量為由拒交物業服務費和違約金，理據不足，法院不予支持。至于其主張開平某物業分公司未履行公示賬目、管理檔案義務的問題，其可另行主張權利。

該案案情簡單，卻反映出了在物業服務領域的常見問題。首先就是由物業服務合同的特殊性所引發的訂立主體與約束主體的分離，以本案為例，盡管居委會征得了八成業主的同意，但該案的當事人也許并不在這八成業主之中，那么受到物業服務合同約束的當事人未必心悅誠服，也就容易產生糾紛。在實踐中，即便是由大多數業主選舉形成的業主委員會本身也存在很大的問題，業主委員會沒有工資薪酬，多是由一些熱心人利用業余時間為廣大業主服務。由于普通業主沒有組織起來，無法對業委會進行實質監督，業委會在巨額利益流量和私利動機驅逐下，往往蛻化為一個相對獨立的利益群體。早期業主委員會還會為業主伸張權利，但隨著業主委員會與物業服務企業接觸逐漸增多，二者很容易形成緊密的利益共同體，從而損害廣大業主的利益。

其次，關于物業服務質量的瑕疵問題，在本案中，法院認為業主一方所提供的證據不足，無法證明物業服務質量存在瑕疵，故維持原判。通過瀏覽大量類似案件發現，認為物業服務存在瑕疵是絕大多數業主拒絕交納物業費的抗辯理由，而這種抗辯理由多因證據不夠充分而不予采納。而現實生活中物業服務企業戶位素餐的現象也很常見，業主往往忍氣吞聲，唯一表達不滿的手段就是拒交物業費。

最后，該案當事人還提出了物業服務企業未公示賬目等問題，法院令其另行起訴。在實踐中，大部分的物業服務企業對于賬目、利用小區設施所形成的收益、維修基金的使用情況等各項事務的公示義務都沒有完全履行，這事實上也侵犯了業主知情權、業主收益權等多項權利。

通過以上案例，我們可以看到，該案所涉及的業主權益主要有兩方面。

一是業主的知情權。業主知情權是業主建筑物區分所有權的重要組成部分，并且對業主建筑物區分所有權的實現有重要影響。可以說，業主知情權是業主行使其他諸多權利的前提。對于業主知情權，最重要的是明確其權利范圍，即對哪些事務業主享有該權利。我國民法典對該權利的范圍作出了界定。民法典第二百八十一條規定：建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。民法典第九百四十三條則用一整個條款說明了業主知情權所包含的具體內容，該條規定：物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。從兩個條文來看，可以明確看出，業主知情權所包含的維修基金收集使用情況和業主共有部分的經營收益情況正是業主維修基金使用權和業主收益權行使所必須知悉的，由此，也進一步說明了業主知情權在業主權利體系中的重要前提作用。在上述案例中，盡管業主訴求未在該案中得到支持，但其反映的卻是物業服務企業所普遍存在的問題，即對于涉及金錢的維修基金、經營收益、收費項目等事項的不透明，這直接損害了業主知情權，同時對業主行使其他權利也產生了不利影響。

二是業主的收益權。業主收益權可以說是一項被完全忽視的業主權利。大部分業主對于該權利并不了解。這也暴露了在物業服務過程中，業主處于極其被動的一種局面。也反映了在現實生活中，業主在公共設施受損時得到維修基金使用權利異常煩瑣的情形下，再去找物業服務企業獲得本該屬于業主共有的收益的可能性幾乎為零。但不能否認的是，我國民法典第二百八十二條明確規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。例如，在生活中很多小區會在業主的共有部分設置廣告。這些廣告收入，在扣除合理成本之后，應該屬于業主共有。而絕大多數物業服務企業利用居民不懂民法的弱點，從未將本該屬于業主的收益歸還業主，侵害了業主的收益權。

針對業主權益所面臨的問題，法律已設立相應的救濟機制。若業主的知情權或收益權遭受侵害，業主有權采取法律行動以捍衛其合法權益。一方面，業主可向物業服務企業提交書面質詢，要求其對影響業主權益的事項作出解釋并公開相關信息。若物業服務企業未能作出適當回應或提供不實信息，業主有權向有關行政部門提出投訴或尋求法律支持。另一方面，對于物業服務企業侵犯業主收益權的行為，業主可與其他業主聯合提起訴訟，要求物業服務企業返還應屬于業主的共有收益，并對由此產生的損失進行賠償。

此外，為預防物業服務合同糾紛的產生，業主在簽訂物業服務合同時應詳盡審查合同條款，確保合同內容的明確性、合法性及公平性。同時，業主亦應積極參與小區公共事務的管理，加強對物業服務企業的監督，以促進其服務質量的提升和透明度的增強。政府及相關部門亦應加強對物業服務行業的監管和規范，推動物業服務企業誠信經營、合法合規，為業主提供更優質、高效的物業服務。

（作者單位：廣西師范大學法學院，吉林大學法學院）