房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題與解決策略探究

[中國分類號(hào)]F27 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中，成本管理是其至關(guān)重要的管理活動(dòng)。尤其是在社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展以及國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控力度不斷加大的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著激烈的市場競爭，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視內(nèi)部成本管理。然而，成本管理是一個(gè)系統(tǒng)化過程，既關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營效益，也能夠體現(xiàn)出企業(yè)在市場中的生存能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就要深人了解成本管理工作中存在的問題，并據(jù)此提出科學(xué)有效的解決措施，從而進(jìn)一步提升自身的成本控制能力。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的主要特點(diǎn)

1.1開發(fā)項(xiàng)目

房地產(chǎn)本身具有不可移動(dòng)性和固定性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)層面其也被稱為不動(dòng)產(chǎn)。與其他類型的工業(yè)產(chǎn)品不同，房地產(chǎn)主要是通過土地開發(fā)經(jīng)營、房產(chǎn)建設(shè)銷售等活動(dòng)來獲取對(duì)應(yīng)價(jià)值。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值較高且位置固定，在開發(fā)建設(shè)階段投入的周期較長，所以需要對(duì)整個(gè)過程進(jìn)行合理規(guī)劃和運(yùn)營。但在資金和政策等因素的影響下，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是采取項(xiàng)目組織形式開展運(yùn)營工作，導(dǎo)致其成本管理開始轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目成本管理[1]。從具體角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前就需要綜合考慮地理位置差異造成的影響，結(jié)合周邊不同消費(fèi)者群體的需求制訂不同的產(chǎn)品線，將房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)控制在最低范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的整個(gè)行業(yè)具有資金密集型特點(diǎn)，從土地拆遷、平整再到建造都需要投入大量資金，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大的背景下，開發(fā)項(xiàng)目資金成本投入也在明顯增加。除此之外，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)流程較為煩瑣，工程進(jìn)度較慢，與工程建設(shè)相關(guān)的審批手續(xù)較多，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期較長。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)需要對(duì)整個(gè)流程進(jìn)行嚴(yán)格把控，從整體思考各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理要求。

1.2項(xiàng)目成本管理地位較高

房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就具有一定的特殊性，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作也需要重點(diǎn)關(guān)注消費(fèi)、生產(chǎn)與具體使用等活動(dòng)，這些活動(dòng)主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營過程中。在開展成本管理期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對(duì)每一個(gè)階段的運(yùn)營特點(diǎn)進(jìn)行全面分析，以此來制定針對(duì)性的成本管理措施，旨在滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理要求，為企業(yè)創(chuàng)造更高利潤。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本組成內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本通常是指一定發(fā)展時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)與銷售活動(dòng)所產(chǎn)生的各種費(fèi)用。其具體包括以下三個(gè)部分。

2.1 開發(fā)成本

開發(fā)成本包含土地征用費(fèi)、耕地占用稅費(fèi)、前期工程費(fèi)用等，其中土地征用費(fèi)是其重要內(nèi)容，前期工程費(fèi)用具體呈現(xiàn)在規(guī)劃與項(xiàng)目設(shè)計(jì)等階段[2]。此外，開發(fā)成本中的建筑安裝工程費(fèi)用是指建筑單位通過出包方式對(duì)承包方支付的工程建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用，以及自營模式下的建筑安裝工程費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的園區(qū)道路和水電供應(yīng)等工程支出也可以納入開發(fā)成本中的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用范圍內(nèi)。除了直接費(fèi)用之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還包含一些間接費(fèi)用，如維護(hù)修理費(fèi)、辦公費(fèi)用和勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。

2.2 開發(fā)費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用，即房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)階段產(chǎn)生的費(fèi)用，一般是指關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)且無法計(jì)入特殊項(xiàng)目中的成本。這些成本會(huì)直接影響企業(yè)當(dāng)期收益。例如，管理費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)開展期間所產(chǎn)生的費(fèi)用；銷售費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在勞務(wù)提供中所產(chǎn)生的費(fèi)用。

2.3 開發(fā)稅金

房地產(chǎn)開發(fā)稅金就是企業(yè)在轉(zhuǎn)讓和出粗產(chǎn)品過程中，提供售后服務(wù)和售后材料等過程中形成的固定資產(chǎn)，需要根據(jù)規(guī)定要求計(jì)算營業(yè)稅并進(jìn)行繳納。在此基礎(chǔ)上，還要清楚了解土地增值稅等稅種。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的重要性

3.1符合新形勢(shì)下的政策調(diào)整要求

近些年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境的不斷變化，各地區(qū)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也都制定了相關(guān)政策和提出了相關(guān)要求，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資管理與銷售都面臨著一系列挑戰(zhàn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展，必須重視成本管理工作，促使自身能夠根據(jù)政策需求進(jìn)行靈活調(diào)整，從而在激烈的市場競爭中保持優(yōu)勢(shì)。

3.2能夠提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理能夠滿足宏觀政策調(diào)控要求，進(jìn)而獲取更加理想的經(jīng)濟(jì)效益。以往房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會(huì)將發(fā)展重點(diǎn)放在爭取土地面積和建筑數(shù)量方面，甚至為了拓展業(yè)務(wù)規(guī)模出現(xiàn)盲目投資的情況，導(dǎo)致企業(yè)在整體上看似規(guī)模龐大，實(shí)際上獲得的都是短期效益。在新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這種發(fā)展模式并不長久，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始將注意力轉(zhuǎn)移到內(nèi)部管理方面，其目的就是在強(qiáng)化內(nèi)部管理的基礎(chǔ)上獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展成本管理工作的重要價(jià)值表現(xiàn)之一。

4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的主要問題

4.1成本管理意識(shí)有待增強(qiáng)

雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加強(qiáng)成本管理期間，能夠綜合反映自身的成本投人情況和經(jīng)濟(jì)效益狀況，但部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較重視現(xiàn)金流管理，并沒有從自身發(fā)展的角度出發(fā)制定成本管理對(duì)策[3]。而且與成本管理相關(guān)的內(nèi)容缺少全員參與，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理中并沒有樹立全局意識(shí)。

4.2成本管理體系有待完善

當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有在成本管理方面呈現(xiàn)出精細(xì)化管理狀態(tài)，缺少完整的成本管理體系建設(shè)，甚至成本管理體系建設(shè)只停留在紙質(zhì)形式上，并沒有真正貫徹落實(shí)到位，各項(xiàng)規(guī)章制度也沒有得到有效落實(shí)，導(dǎo)致員工在日常工作中消極怠工，直接削弱了工作積極性。除此之外，還有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行成本管理，從表面上看似乎具備靈活性與針對(duì)性，但事實(shí)上就是企業(yè)隨意表現(xiàn)，很難構(gòu)建合理且全方位的成本管理體系。

4.3成本管理方式有待創(chuàng)新

以往的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作主要以財(cái)務(wù)部門決策報(bào)告為參考依據(jù)，財(cái)務(wù)決算報(bào)告一般是在項(xiàng)目完成后才正式出具，這在一定程度上降低了報(bào)告的時(shí)效性與應(yīng)用價(jià)值，無法將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期間的問題具體呈現(xiàn)出來，也不能將成本管理結(jié)果細(xì)致劃分到不同時(shí)期。再加上部分業(yè)務(wù)人員出示的報(bào)告具有一定的滯后性，導(dǎo)致核算體制無法將成本管理價(jià)值充分體現(xiàn)出來。還有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍采用傳統(tǒng)的成本控制方法，成本管理工作缺少事前管控和流程管理，這主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)管理模式側(cè)重于事中管理和事后管理，事前管理作用未得到充分發(fā)揮，企業(yè)成本管理中存在的問題也無法得到有效處理，無法找到問題成因自然就缺少針對(duì)性解決措施。

4.4成本管理目標(biāo)有待明確

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展成本管理工作期間，必須提前明確具體的成本管理目標(biāo)，在獲取發(fā)展方向的基礎(chǔ)上將各項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行到位。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身就具有復(fù)雜性，這也導(dǎo)致成本管理工作較復(fù)雜，成本管理的重點(diǎn)內(nèi)容較多。因此，要想有針對(duì)性地推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作高質(zhì)量開展，就需要管理人員進(jìn)行深入剖析。但在經(jīng)營活動(dòng)的影響下，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠?qū)崿F(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，經(jīng)常會(huì)在成本管理期間確定成本控制目標(biāo)，導(dǎo)致成本管理工作方向不明確，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展造成了一定的影響。

5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理策略

5.1樹立精細(xì)化成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想構(gòu)建完善的成本管理體系，就需要在企業(yè)內(nèi)部積極宣傳全員參與的重要性，使員工樹立精細(xì)化成本管理意識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理內(nèi)容的覆蓋范圍較廣，包括生產(chǎn)、資金與勞務(wù)等相關(guān)內(nèi)容，并不只是安排單獨(dú)部門崗位進(jìn)行負(fù)責(zé)，而是要確保企業(yè)上下層級(jí)的維持力度。因此，企業(yè)內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)要發(fā)揮示范帶頭作用，綜合考慮成本管理精細(xì)化發(fā)展趨勢(shì)，使所有員工都能夠及時(shí)改變傳統(tǒng)思想，在日常工作中樹立起全面節(jié)約的意識(shí)，不管是在大事還是小事中，都要將企業(yè)利益與自身利益關(guān)聯(lián)在一起，始終確保成本管理工作在企業(yè)規(guī)定制度范圍內(nèi)開展。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要深人研究不必要的成本支出，確保成本管理能夠?qū)崿F(xiàn)效益最大化。

5.2構(gòu)建全面的過程化成本管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建的成本管理體系主要涵蓋項(xiàng)目策劃和施工成本控制等內(nèi)容。對(duì)此，企業(yè)成本管理工作必須具備完整的管理體系，從主動(dòng)管控角度出發(fā)，在增強(qiáng)全面預(yù)算管理意識(shí)的基礎(chǔ)上，提前計(jì)算出各種開銷和成本支出，通過預(yù)測(cè)成本來明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本內(nèi)容。在此基礎(chǔ)上，還要明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)，將以往事后成本管控轉(zhuǎn)變?yōu)榍捌陬A(yù)測(cè)和事中控制，使成本管理工作能夠貫徹落實(shí)在各個(gè)環(huán)節(jié)中，將超出成本預(yù)算值的情況及時(shí)反饋給相關(guān)部門，根據(jù)實(shí)際變動(dòng)情況調(diào)整目標(biāo)成本。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以成立單獨(dú)的成本管理團(tuán)隊(duì)。尤其是針對(duì)保障房建設(shè)成本管理，可以選取企業(yè)內(nèi)部的優(yōu)秀員工參與到培訓(xùn)活動(dòng)中，從而使其掌握專業(yè)成本管理知識(shí)，將成本管理制度貫徹落實(shí)到企業(yè)日常管理當(dāng)中。但成本管理體系如果在建設(shè)完成后沒有執(zhí)行到位，將會(huì)出現(xiàn)成本管理形式化問題。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)量化指標(biāo)對(duì)成本管理部門與工作人員進(jìn)行嚴(yán)格考核，在成本管理體系執(zhí)行期間總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，最終滿足企業(yè)預(yù)期制定的成本管理目標(biāo)。

5.3優(yōu)化成本管理方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想優(yōu)化成本管理方式，就需要將多元化工具運(yùn)用在成本管理當(dāng)中，將目標(biāo)成本法和作業(yè)成本法結(jié)合在一起，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本投入進(jìn)行精準(zhǔn)把控。其中，目標(biāo)成本法就是制定明確的成本目標(biāo)，以此來正確指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理活動(dòng)，進(jìn)而提升企業(yè)整體運(yùn)營效率。而作業(yè)成本法則是根據(jù)資源動(dòng)因和成本分析等情況，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行合理分配和歸集，促使企業(yè)整體成本管理水平得到顯著提升。將二者有機(jī)結(jié)合在一起，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定不同發(fā)展時(shí)期的成本管理目標(biāo)，并將此目標(biāo)作為基本導(dǎo)向完成成本管理任務(wù)，在成本管控期間發(fā)揮出作業(yè)成本法的理論優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈增值。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以對(duì)成本管理目標(biāo)進(jìn)行分解，明確不同流程的施工圖紙數(shù)量和計(jì)價(jià)數(shù)量等，隨后根據(jù)計(jì)劃方案與核算要求，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際施工提供可靠參考依據(jù)，從計(jì)劃、成本核算等多角度出發(fā)，對(duì)成本管控路徑進(jìn)行優(yōu)化。在分階段成本管控過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要清楚了解不同施工階段的成本管理要點(diǎn)。比如，在房地產(chǎn)銷售階段，應(yīng)考慮不同營銷模式下的成本稅費(fèi)和現(xiàn)金流動(dòng)支出，促使成本管理模式能夠得到進(jìn)一步優(yōu)化。

5.4明確成本管理目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想有效管理成本支出，首要任務(wù)就是制定明確的成本管理目標(biāo)，結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展實(shí)力，構(gòu)建精確的成本管理目標(biāo)，使目標(biāo)成本和實(shí)際成本之間的差距明顯縮小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)不斷完善成本管理責(zé)任制度，進(jìn)而增強(qiáng)成本管理工作的有效性，使成本管理目標(biāo)能夠細(xì)致劃分到不同部門崗位中，使企業(yè)內(nèi)部員工都能積極加人成本管理當(dāng)中。在此期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以構(gòu)建完善的信息平臺(tái)來進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總，為后期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估管理提供可靠的參考依據(jù)。

5.5實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本和激勵(lì)約束機(jī)制相互協(xié)調(diào)

動(dòng)態(tài)成本可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本之間的差異呈現(xiàn)出來，使相關(guān)部門能夠第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行處理。開展動(dòng)態(tài)成本管理的核心就是要保證實(shí)時(shí)性。伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不斷發(fā)展，成本管理也要根據(jù)實(shí)際情況作出相應(yīng)調(diào)整，避免出現(xiàn)成本突變導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受損。除此之外，在建立動(dòng)態(tài)成本機(jī)制的過程中，還要確保與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)約束機(jī)制相協(xié)調(diào)，在滿足全員參與的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)相互監(jiān)督和規(guī)范，最終確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部員工都能夠增強(qiáng)歸屬感，從根本上提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凝聚力和向心力。

6結(jié)語

綜上所述，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理能夠有效管控企業(yè)運(yùn)營成本投入，進(jìn)而通過最少投入獲取最理想的經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在企業(yè)內(nèi)部宣傳成本管理的重要性，引導(dǎo)員工不斷學(xué)習(xí)成本管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和方法，并將其應(yīng)用在企業(yè)日常經(jīng)營過程中，進(jìn)而構(gòu)建符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)的成本管理體系，最終滿足企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展需求。

參考文獻(xiàn)

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