全面預算管理在物業公司中的應用策略探討

摘" 要：物業公司作為直接面向廣大業主提供服務的組織機構，面臨的市場競爭日益激烈。物業公司做好全面預算管理工作不僅可以直接提升物業服務質量，還可以節約支出。首先，本文分析了全面預算管理在物業公司中的應用意義。其次，分析了全面預算管理在物業公司應用環節存在的問題。最后，提出了相應的應用措施。

關鍵詞：物業公司；全面預算管理；應用建議

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.07.064

引言

房地產行業的進一步發展也在一定程度上推動了物業公司的發展，但是結合大量案例發現，國內多數物業公司存在資金管理基礎薄弱、預算管理體系不完善等問題，無形之中制約了公司發展。全面預算管理工作屬于物業公司日常工作的重要組成部分，如果物業公司不重視全面預算管理工作，可能會對公司發展造成負面影響。由此可見，將全面預算管理應用于物業公司日常經營管理工作具有顯著的現實意義。

1 全面預算管理在物業公司中的應用意義

1.1 提高物業服務質量

物業公司的持續發展離不開高質量的物業服務，只有物業公司重視物業服務質量提升工作，才能幫助公司達成經營發展目標。全面預算管理作為重要的財務工具，可實現物業公司內部資源合理配置，充分滿足業主的多元化服務需求，從而間接提升服務質量和業主滿意度。

1.2 強化部門協作溝通

全面預算管理工作涉及范圍廣泛，包含預算編制、預算執行、預算考核等內容。物業公司在開展全面預算管理工作的過程中，可以加強部門之間的溝通協作，及時發現公司各部門在預算管理環節存在的問題并提出對應解決措施。

1.3 規范企業業務活動

行之有效的全面預算管理方案可實現對物業公司經營收入、運營成本和預期利潤的科學預測。物業公司也可以結合全面預算管理方案合理配置內部資源，打造風險閉環管理體系，以此來規范公司各部門業務活動，持續降低運營成本，幫助物業公司達成降本增效目標。

1.4 提高企業競爭實力

物業公司加強全面預算管理工作，可以顯著提升公司核心競爭力，實現內部資源的高效整合。物業公司的收入來源于物業服務費用。在通常情況下，物業服務費用是固定的，物業公司可借助全面預算管理工具不斷壓縮經營管理成本，從而提升公司經營收益。此外，物業公司還可以通過全面預算管理工具打造良好的業界口碑，通過塑造品牌價值來提升公司競爭實力。

2 全面預算管理在物業公司中的應用問題

2.1 全面預算管理組織不完善

結合大量案例可知，國內多數物業公司在開展全面預算管理工作的過程中，普遍存在預算管理組織不完善的問題。具體如下：第一，部分物業公司未組建專門的預算管理部門，公司預算管理事項均由財務部門負責，其他部門參與全面預算管理工作的積極性和主動性不足。第二，物業公司不重視預算管理責任劃分工作，對后續的預算執行、預算績效考核和反饋工作開展產生阻礙。第三，物業公司經營模式相對分散，部門之間信息傳輸難度大，職同時部分物業公司組織架構層級復雜，不僅降低了全面預算管理事項審批效率，也經預算決策制定帶來不利影響。

2.2 全面預算編制缺乏科學性

預算編制是全面預算管理的起點，但是就部分物業公司的全面預算編制現狀來看，主要存在以下問題：第一，在預算編制過程中，部分物業公司應用的預算編制數據指標不符合公司實際情況。公司未能結合戰略發展目標和需求細化預算編制指標，負責預算編制的工作人員僅參考上年度預算數據開展預算編制工作，不僅降低了預算編制方案的科學性，也導致預算編制方案和部門實際費用支出出現偏差。第二，個別物業公司在預算編制工作中，未能結合市場發展趨勢和公司實際情況合理設置預算編制目標，現有的預算編制目標和公司實際情況相脫節，對后續工作開展產生阻礙。第三，應用的預算編制方法靈活性不足。物業公司經營服務項目眾多，不同經營項目的預算編制需求存在差異。多數物業公司在預算編制環節采用固定預算法開展相關工作，雖然固定預算法操作簡單，但是容易受到外界影響，難以保障預算編制方案的科學性。

2.3 全面預算執行與考核不到位

第一，部分物業公司缺乏行之有效的全面預算執行控制機制。部分物業公司在預算執行環節，只關注年終預算執行成績，沒有將預算差異納入預算考核環節，削弱了物業公司的預算考核精確度。第二，物業公司個別部門存在隨意調整預算現象，致使各個預算科目費用混亂。同時，物業公司不重視預算差異分析工作，不能根據預算分析差異進行整改，致使全面預算管理工作淪為形式。第三，設置的預算考核指標精細化程度不足。物業公司開展全面預算績效考核工作的過程中，只針對年度預算指標進行分解，沒有結合市場發展情況和外部環境變化趨勢細化預算績效考核指標，難以真實反映公司各部門預算管理情況。與此同時，物業公司也沒有將全面預算績效考核成績和員工工資績效相掛鉤，未能引入對應的獎懲機制，難以充分調動公司員工參與全面預算管理工作的積極性和主動性。

2.4 全面預算管理信息化建設滯后

信息技術的高速發展在一定程度上影響了物業公司的預算管理工作。大數據、云計算等的應用可以提升企業預算管理質效。然而，在實踐中，部分物業企業對全面預算管理信息化建設認識不足，投入較少，未及時引入先進的預算管理系統，或是搭建的預算管理系統功能不完善，缺乏預算執行分析、監督等板塊，導致全面預算管理工作難以開展。部分企業雖然引入了預算管理系統，但還未搭建起內部共享平臺，預算管理系統和其他系統間難以有效集成，數據共享程度不夠，也影響到預算工作的開展。

3 全面預算管理在物業公司中的應用策略

3.1 完善全面預算管理組織

完善的預算管理組織架構是物業公司開展預算管理工作的基礎，物業公司可從以下幾個方面著手優化預算組織架構：第一，物業公司要對公司現有組織架構進行調整優化，設置獨立的預算管理部門，由公司領導和部門主管牽頭組建預算管理委員會，在預算管理委員會下設預算管理辦公室和預算監督小組。其中，預算管理委員會的主要職責為預算決策制定、控制等工作，預算管理委員會還具有預算編制方案最終確定權。預算管理辦公室是物業公司開展全面預算管理工作的主要職能機構，其主要負責人為中層領導和中層管理人員，預算管理辦公室日常工作包括預算草案編制、預算執行監督以及預算績效考核等。第二，健全預算管理機制。預算管理組織架構設置完成后，物業公司要結合實際情況逐步完善預算管理制度，為全面預算管理工作有序推進奠定制度基礎。物業公司要結合預算管理制度梳理公司在預算管理環節可能出現的問題，結合市場發展形勢和外部環境及時更新預算管理制度。此外，物業公司還要細化預算編制流程、預算執行標準以及預算審計監督流程，為全面預算管理工作有序開展保駕護航。例如，我國政府部門于2020年頒布了《住宅小區物業服務指導標準》，在指導標準中，對物業公司服務等級、收費標準以及服務項目均做出了詳細規定。物業公司可參照該制度標準對物業服務項目收費價格和標準進行靈活調整。

3.2 優化全面預算管理流程

物業公司開展全面預算管理工作的核心是為了提升公司市場競爭力，幫助公司獲取更多利潤，最終達成公司戰略發展目標。全面預算管理工作和公司戰略目標密不可分，全面預算管理工作可以規范和約束公司經營管理行為，戰略目標則可以對預算管理差異進行調整。鑒于此，物業公司要立足戰略發展目標優化全面預算管理流程。第一，物業公司可搭建閉環預算管理體系，定期或不定期開展預算回顧工作。在預算編制環節，不僅要參考過往預算數據，還可以和同類型企業預算數據進行比較分析，以此來保障預算編制方案科學合理，為后續工作開展奠定基礎。第二，物業公司可構建以戰略目標為導向的預算管理流程，不僅可以讓公司員工充分掌握戰略發展方向，也可以將預算管理目標和戰略目標統一起來，持續提升物業公司預算管理工作質量，為公司高層充分掌握預算數據和部門預算執行動態奠定基礎。

3.3 調整全面預算編制模式

為了持續提升物業公司全面預算管理工作質量，物業公司應對原來的預算編制模式進行調整，結合公司發展需求制訂預算編制方案。具體措施如下：第一，物業公司可結合經營管理需求細化預算編制內容。首先，做好收入預算編制工作。物業公司可以參考同類型企業，將預算編制范圍擴大至物業服務費、停車管理費、共有收益、垃圾清運費等內容。其中，物業管理費屬于重點編制內容，物業公司要結合地方收費政策、建筑情況以及公司經營管理現狀提前擬訂預算編制草案。物業公司可借助預算管理工具預測本年度服務費用收入，以此來保障預算編制方案科學有效。其次，針對成本預算進行編制時，物業公司可從人力成本、勞務成本、綠化成本、電梯維保成本、消防維保成本、維修成本等多方面參照實際外包合同及預計用工情況編制，借助成本預算編制方案合理控制成本，減少非必要成本費用支出。最后，物業公司針對管理服務費用進行編制時，要結合物業公司經營管理特征進行編制。考慮到大多數物業公司銷售項目較少，在實際的預算編制環節，可將人員辦公費用、資產折舊費用納入重點預算編制項目。第二，因地制宜選擇預算編制模式。物業公司要根據經營管理現狀和發展形勢采用合適的預算編制方法。一般情況下，經營規模較大的物業公司要結合市場發展需求和戰略目標，應用“兩上兩下”的預算編制方法。以某物業公司為例，該公司目前還處于規模擴張階段，公司依然有新樓盤待售。該物業公司屬于當地一家大型房地產公司的分支機構，近幾年依然采用公司并購等方式來擴大經營規模。為了提升該公司預算管理水平，建議該物業公司采用“自上而下”的預算編制方法，結合公司中長期發展戰略目標合理編制預算。應用自上而下預算編制方法可以最大限度減少部門之間的信息溝通壁壘，節約預算編制時間。

3.4 加強全面預算執行考核

預算執行考核工作屬于全面預算管理工作的重要環節，對提升物業公司服務水平具有重要價值。物業公司可以采取以下措施加強全面預算執行考核工作，為后續工作開展奠定基礎。第一，物業公司預算管理委員會和預算管理辦公室要結合年度預算目標出具預算管理責任書，明確公司各部門預算管理職責，確保“事事有回應，件件有回響”。例如，個別部門在全面預算管理執行環節出現問題，要及時追責到人。第二，物業公司要設置專門的預算管理臺賬。在臺賬中，須對公司各部門的預算執行數據、進度、預算數據偏差進行標注。公司預算管理辦公室主任要定期匯總預算管理臺賬中的數據，找出預算執行偏差發生的原因，梳理公司各部門在預算執行和績效考核環節存在的問題，并制訂行之有效的預算管控方案，切實提升物業公司預算管理工作質量。例如，某物業公司為提升預算執行管理效率，專門設置了部門預算任務計劃表，以年度預算為核心，針對預算執行率、部門預算支出、預算編制定額設置了對應的工作任務，要求公司各部門在規定期限內完成預算任務，物業公司則會參考部門預算任務計劃表完成進度給予獎懲。第三，細化預算績效考核指標。建議物業公司引入BSC考核模式開展全面預算績效考核工作，分別從對客服務能力、部門業績、內部管理以及組織評價四個維度入手展開考核。首先，物業公司需要將各部門的業主服務滿意度納入預算績效考核范疇，將業主投訴率作為主要考核指標。其次，物業公司可以將各部門的物業費用催繳率、外拓項目轉化率納入績效考核范疇，重點針對各部門物業費用收費率和增值業務達成率進行考核。再次，物業公司可以將部門制度落實情況、運營成本控制效率納入預算績效考核范疇，以此來約束部門員工工作行為。最后，物業公司可將部門員工的團隊配合能力、工作責任心、工作技能納入績效考核范疇，對公司員工給出合理、公正的評價，為物業公司培養預算管理人才，鼓勵員工發展奠定基礎。

3.5 加快全面預算信息化建設

由于物業公司服務經營項目分散，項目眾多，為顯著提升物業公司的全面預算管理工作質量，建議物業公司應用信息化工具輔助開展預算管理工作。第一，物業公司要結合戰略發展目標開發建設預算管理信息化系統，借助該系統開展預算數據收集整理、預算草案擬訂、預算執行監督等工作，規范物業公司預算管理行為。借助預算信息化系統開展相關工作時，如果預算編制數和實際數出現偏差，系統會及時發出預警并將信息反饋至預算管理辦公室。第二，物業公司可以借助預算管理信息化搭建內部溝通平臺，打破部門之間的“信息孤島”現象，增進部門之間的溝通交流，確保公司各部門員工充分掌握預算管理需求。第三，物業公司可借助人工智能技術、大數據技術構建預算管理模型，整合過往預算數據，為預算方案制訂和預算執行工作開展奠定基礎。同時，物業公司還要定期做好預算信息化系統病毒查殺和軟件更新工作，避免公司信息丟失，為全面預算管理工作持續開展保駕護航。

4 結束語

綜上所述，面對當前的經濟發展形勢，物業公司必須認識到全面預算管理工作的價值，結合公司實際情況完善預算管理制度、調整公司內部組織架構。必要時還可以借助信息化工具輔助開展預算管理工作，采用符合公司戰略發展需求的預算編制方法，提升物業公司預算管理工作質量，助力公司高質量穩健發展。

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作者簡介：錢小奕（1990-），女，漢族，浙江嘉興人，本科，中級經濟師、中級會計師，研究方向：預算管理。