全面預(yù)算管理在物業(yè)公司中的應(yīng)用策略探討

摘" 要：物業(yè)公司作為直接面向廣大業(yè)主提供服務(wù)的組織機構(gòu)，面臨的市場競爭日益激烈。物業(yè)公司做好全面預(yù)算管理工作不僅可以直接提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，還可以節(jié)約支出。首先，本文分析了全面預(yù)算管理在物業(yè)公司中的應(yīng)用意義。其次，分析了全面預(yù)算管理在物業(yè)公司應(yīng)用環(huán)節(jié)存在的問題。最后，提出了相應(yīng)的應(yīng)用措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；全面預(yù)算管理；應(yīng)用建議

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.07.064

引言

房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展也在一定程度上推動了物業(yè)公司的發(fā)展，但是結(jié)合大量案例發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)多數(shù)物業(yè)公司存在資金管理基礎(chǔ)薄弱、預(yù)算管理體系不完善等問題，無形之中制約了公司發(fā)展。全面預(yù)算管理工作屬于物業(yè)公司日常工作的重要組成部分，如果物業(yè)公司不重視全面預(yù)算管理工作，可能會對公司發(fā)展造成負面影響。由此可見，將全面預(yù)算管理應(yīng)用于物業(yè)公司日常經(jīng)營管理工作具有顯著的現(xiàn)實意義。

1 全面預(yù)算管理在物業(yè)公司中的應(yīng)用意義

1.1 提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)公司的持續(xù)發(fā)展離不開高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，只有物業(yè)公司重視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升工作，才能幫助公司達成經(jīng)營發(fā)展目標。全面預(yù)算管理作為重要的財務(wù)工具，可實現(xiàn)物業(yè)公司內(nèi)部資源合理配置，充分滿足業(yè)主的多元化服務(wù)需求，從而間接提升服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意度。

1.2 強化部門協(xié)作溝通

全面預(yù)算管理工作涉及范圍廣泛，包含預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算考核等內(nèi)容。物業(yè)公司在開展全面預(yù)算管理工作的過程中，可以加強部門之間的溝通協(xié)作，及時發(fā)現(xiàn)公司各部門在預(yù)算管理環(huán)節(jié)存在的問題并提出對應(yīng)解決措施。

1.3 規(guī)范企業(yè)業(yè)務(wù)活動

行之有效的全面預(yù)算管理方案可實現(xiàn)對物業(yè)公司經(jīng)營收入、運營成本和預(yù)期利潤的科學(xué)預(yù)測。物業(yè)公司也可以結(jié)合全面預(yù)算管理方案合理配置內(nèi)部資源，打造風(fēng)險閉環(huán)管理體系，以此來規(guī)范公司各部門業(yè)務(wù)活動，持續(xù)降低運營成本，幫助物業(yè)公司達成降本增效目標。

1.4 提高企業(yè)競爭實力

物業(yè)公司加強全面預(yù)算管理工作，可以顯著提升公司核心競爭力，實現(xiàn)內(nèi)部資源的高效整合。物業(yè)公司的收入來源于物業(yè)服務(wù)費用。在通常情況下，物業(yè)服務(wù)費用是固定的，物業(yè)公司可借助全面預(yù)算管理工具不斷壓縮經(jīng)營管理成本，從而提升公司經(jīng)營收益。此外，物業(yè)公司還可以通過全面預(yù)算管理工具打造良好的業(yè)界口碑，通過塑造品牌價值來提升公司競爭實力。

2 全面預(yù)算管理在物業(yè)公司中的應(yīng)用問題

2.1 全面預(yù)算管理組織不完善

結(jié)合大量案例可知，國內(nèi)多數(shù)物業(yè)公司在開展全面預(yù)算管理工作的過程中，普遍存在預(yù)算管理組織不完善的問題。具體如下：第一，部分物業(yè)公司未組建專門的預(yù)算管理部門，公司預(yù)算管理事項均由財務(wù)部門負責(zé)，其他部門參與全面預(yù)算管理工作的積極性和主動性不足。第二，物業(yè)公司不重視預(yù)算管理責(zé)任劃分工作，對后續(xù)的預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算績效考核和反饋工作開展產(chǎn)生阻礙。第三，物業(yè)公司經(jīng)營模式相對分散，部門之間信息傳輸難度大，職同時部分物業(yè)公司組織架構(gòu)層級復(fù)雜，不僅降低了全面預(yù)算管理事項審批效率，也經(jīng)預(yù)算決策制定帶來不利影響。

2.2 全面預(yù)算編制缺乏科學(xué)性

預(yù)算編制是全面預(yù)算管理的起點，但是就部分物業(yè)公司的全面預(yù)算編制現(xiàn)狀來看，主要存在以下問題：第一，在預(yù)算編制過程中，部分物業(yè)公司應(yīng)用的預(yù)算編制數(shù)據(jù)指標不符合公司實際情況。公司未能結(jié)合戰(zhàn)略發(fā)展目標和需求細化預(yù)算編制指標，負責(zé)預(yù)算編制的工作人員僅參考上年度預(yù)算數(shù)據(jù)開展預(yù)算編制工作，不僅降低了預(yù)算編制方案的科學(xué)性，也導(dǎo)致預(yù)算編制方案和部門實際費用支出出現(xiàn)偏差。第二，個別物業(yè)公司在預(yù)算編制工作中，未能結(jié)合市場發(fā)展趨勢和公司實際情況合理設(shè)置預(yù)算編制目標，現(xiàn)有的預(yù)算編制目標和公司實際情況相脫節(jié)，對后續(xù)工作開展產(chǎn)生阻礙。第三，應(yīng)用的預(yù)算編制方法靈活性不足。物業(yè)公司經(jīng)營服務(wù)項目眾多，不同經(jīng)營項目的預(yù)算編制需求存在差異。多數(shù)物業(yè)公司在預(yù)算編制環(huán)節(jié)采用固定預(yù)算法開展相關(guān)工作，雖然固定預(yù)算法操作簡單，但是容易受到外界影響，難以保障預(yù)算編制方案的科學(xué)性。

2.3 全面預(yù)算執(zhí)行與考核不到位

第一，部分物業(yè)公司缺乏行之有效的全面預(yù)算執(zhí)行控制機制。部分物業(yè)公司在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)，只關(guān)注年終預(yù)算執(zhí)行成績，沒有將預(yù)算差異納入預(yù)算考核環(huán)節(jié)，削弱了物業(yè)公司的預(yù)算考核精確度。第二，物業(yè)公司個別部門存在隨意調(diào)整預(yù)算現(xiàn)象，致使各個預(yù)算科目費用混亂。同時，物業(yè)公司不重視預(yù)算差異分析工作，不能根據(jù)預(yù)算分析差異進行整改，致使全面預(yù)算管理工作淪為形式。第三，設(shè)置的預(yù)算考核指標精細化程度不足。物業(yè)公司開展全面預(yù)算績效考核工作的過程中，只針對年度預(yù)算指標進行分解，沒有結(jié)合市場發(fā)展情況和外部環(huán)境變化趨勢細化預(yù)算績效考核指標，難以真實反映公司各部門預(yù)算管理情況。與此同時，物業(yè)公司也沒有將全面預(yù)算績效考核成績和員工工資績效相掛鉤，未能引入對應(yīng)的獎懲機制，難以充分調(diào)動公司員工參與全面預(yù)算管理工作的積極性和主動性。

2.4 全面預(yù)算管理信息化建設(shè)滯后

信息技術(shù)的高速發(fā)展在一定程度上影響了物業(yè)公司的預(yù)算管理工作。大數(shù)據(jù)、云計算等的應(yīng)用可以提升企業(yè)預(yù)算管理質(zhì)效。然而，在實踐中，部分物業(yè)企業(yè)對全面預(yù)算管理信息化建設(shè)認識不足，投入較少，未及時引入先進的預(yù)算管理系統(tǒng)，或是搭建的預(yù)算管理系統(tǒng)功能不完善，缺乏預(yù)算執(zhí)行分析、監(jiān)督等板塊，導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作難以開展。部分企業(yè)雖然引入了預(yù)算管理系統(tǒng)，但還未搭建起內(nèi)部共享平臺，預(yù)算管理系統(tǒng)和其他系統(tǒng)間難以有效集成，數(shù)據(jù)共享程度不夠，也影響到預(yù)算工作的開展。

3 全面預(yù)算管理在物業(yè)公司中的應(yīng)用策略

3.1 完善全面預(yù)算管理組織

完善的預(yù)算管理組織架構(gòu)是物業(yè)公司開展預(yù)算管理工作的基礎(chǔ)，物業(yè)公司可從以下幾個方面著手優(yōu)化預(yù)算組織架構(gòu)：第一，物業(yè)公司要對公司現(xiàn)有組織架構(gòu)進行調(diào)整優(yōu)化，設(shè)置獨立的預(yù)算管理部門，由公司領(lǐng)導(dǎo)和部門主管牽頭組建預(yù)算管理委員會，在預(yù)算管理委員會下設(shè)預(yù)算管理辦公室和預(yù)算監(jiān)督小組。其中，預(yù)算管理委員會的主要職責(zé)為預(yù)算決策制定、控制等工作，預(yù)算管理委員會還具有預(yù)算編制方案最終確定權(quán)。預(yù)算管理辦公室是物業(yè)公司開展全面預(yù)算管理工作的主要職能機構(gòu)，其主要負責(zé)人為中層領(lǐng)導(dǎo)和中層管理人員，預(yù)算管理辦公室日常工作包括預(yù)算草案編制、預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督以及預(yù)算績效考核等。第二，健全預(yù)算管理機制。預(yù)算管理組織架構(gòu)設(shè)置完成后，物業(yè)公司要結(jié)合實際情況逐步完善預(yù)算管理制度，為全面預(yù)算管理工作有序推進奠定制度基礎(chǔ)。物業(yè)公司要結(jié)合預(yù)算管理制度梳理公司在預(yù)算管理環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，結(jié)合市場發(fā)展形勢和外部環(huán)境及時更新預(yù)算管理制度。此外，物業(yè)公司還要細化預(yù)算編制流程、預(yù)算執(zhí)行標準以及預(yù)算審計監(jiān)督流程，為全面預(yù)算管理工作有序開展保駕護航。例如，我國政府部門于2020年頒布了《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標準》，在指導(dǎo)標準中，對物業(yè)公司服務(wù)等級、收費標準以及服務(wù)項目均做出了詳細規(guī)定。物業(yè)公司可參照該制度標準對物業(yè)服務(wù)項目收費價格和標準進行靈活調(diào)整。

3.2 優(yōu)化全面預(yù)算管理流程

物業(yè)公司開展全面預(yù)算管理工作的核心是為了提升公司市場競爭力，幫助公司獲取更多利潤，最終達成公司戰(zhàn)略發(fā)展目標。全面預(yù)算管理工作和公司戰(zhàn)略目標密不可分，全面預(yù)算管理工作可以規(guī)范和約束公司經(jīng)營管理行為，戰(zhàn)略目標則可以對預(yù)算管理差異進行調(diào)整。鑒于此，物業(yè)公司要立足戰(zhàn)略發(fā)展目標優(yōu)化全面預(yù)算管理流程。第一，物業(yè)公司可搭建閉環(huán)預(yù)算管理體系，定期或不定期開展預(yù)算回顧工作。在預(yù)算編制環(huán)節(jié)，不僅要參考過往預(yù)算數(shù)據(jù)，還可以和同類型企業(yè)預(yù)算數(shù)據(jù)進行比較分析，以此來保障預(yù)算編制方案科學(xué)合理，為后續(xù)工作開展奠定基礎(chǔ)。第二，物業(yè)公司可構(gòu)建以戰(zhàn)略目標為導(dǎo)向的預(yù)算管理流程，不僅可以讓公司員工充分掌握戰(zhàn)略發(fā)展方向，也可以將預(yù)算管理目標和戰(zhàn)略目標統(tǒng)一起來，持續(xù)提升物業(yè)公司預(yù)算管理工作質(zhì)量，為公司高層充分掌握預(yù)算數(shù)據(jù)和部門預(yù)算執(zhí)行動態(tài)奠定基礎(chǔ)。

3.3 調(diào)整全面預(yù)算編制模式

為了持續(xù)提升物業(yè)公司全面預(yù)算管理工作質(zhì)量，物業(yè)公司應(yīng)對原來的預(yù)算編制模式進行調(diào)整，結(jié)合公司發(fā)展需求制訂預(yù)算編制方案。具體措施如下：第一，物業(yè)公司可結(jié)合經(jīng)營管理需求細化預(yù)算編制內(nèi)容。首先，做好收入預(yù)算編制工作。物業(yè)公司可以參考同類型企業(yè)，將預(yù)算編制范圍擴大至物業(yè)服務(wù)費、停車管理費、共有收益、垃圾清運費等內(nèi)容。其中，物業(yè)管理費屬于重點編制內(nèi)容，物業(yè)公司要結(jié)合地方收費政策、建筑情況以及公司經(jīng)營管理現(xiàn)狀提前擬訂預(yù)算編制草案。物業(yè)公司可借助預(yù)算管理工具預(yù)測本年度服務(wù)費用收入，以此來保障預(yù)算編制方案科學(xué)有效。其次，針對成本預(yù)算進行編制時，物業(yè)公司可從人力成本、勞務(wù)成本、綠化成本、電梯維保成本、消防維保成本、維修成本等多方面參照實際外包合同及預(yù)計用工情況編制，借助成本預(yù)算編制方案合理控制成本，減少非必要成本費用支出。最后，物業(yè)公司針對管理服務(wù)費用進行編制時，要結(jié)合物業(yè)公司經(jīng)營管理特征進行編制?？紤]到大多數(shù)物業(yè)公司銷售項目較少，在實際的預(yù)算編制環(huán)節(jié)，可將人員辦公費用、資產(chǎn)折舊費用納入重點預(yù)算編制項目。第二，因地制宜選擇預(yù)算編制模式。物業(yè)公司要根據(jù)經(jīng)營管理現(xiàn)狀和發(fā)展形勢采用合適的預(yù)算編制方法。一般情況下，經(jīng)營規(guī)模較大的物業(yè)公司要結(jié)合市場發(fā)展需求和戰(zhàn)略目標，應(yīng)用“兩上兩下”的預(yù)算編制方法。以某物業(yè)公司為例，該公司目前還處于規(guī)模擴張階段，公司依然有新樓盤待售。該物業(yè)公司屬于當?shù)匾患掖笮头康禺a(chǎn)公司的分支機構(gòu)，近幾年依然采用公司并購等方式來擴大經(jīng)營規(guī)模。為了提升該公司預(yù)算管理水平，建議該物業(yè)公司采用“自上而下”的預(yù)算編制方法，結(jié)合公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略目標合理編制預(yù)算。應(yīng)用自上而下預(yù)算編制方法可以最大限度減少部門之間的信息溝通壁壘，節(jié)約預(yù)算編制時間。

3.4 加強全面預(yù)算執(zhí)行考核

預(yù)算執(zhí)行考核工作屬于全面預(yù)算管理工作的重要環(huán)節(jié)，對提升物業(yè)公司服務(wù)水平具有重要價值。物業(yè)公司可以采取以下措施加強全面預(yù)算執(zhí)行考核工作，為后續(xù)工作開展奠定基礎(chǔ)。第一，物業(yè)公司預(yù)算管理委員會和預(yù)算管理辦公室要結(jié)合年度預(yù)算目標出具預(yù)算管理責(zé)任書，明確公司各部門預(yù)算管理職責(zé)，確?！笆率掠谢貞?yīng)，件件有回響”。例如，個別部門在全面預(yù)算管理執(zhí)行環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，要及時追責(zé)到人。第二，物業(yè)公司要設(shè)置專門的預(yù)算管理臺賬。在臺賬中，須對公司各部門的預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)、進度、預(yù)算數(shù)據(jù)偏差進行標注。公司預(yù)算管理辦公室主任要定期匯總預(yù)算管理臺賬中的數(shù)據(jù)，找出預(yù)算執(zhí)行偏差發(fā)生的原因，梳理公司各部門在預(yù)算執(zhí)行和績效考核環(huán)節(jié)存在的問題，并制訂行之有效的預(yù)算管控方案，切實提升物業(yè)公司預(yù)算管理工作質(zhì)量。例如，某物業(yè)公司為提升預(yù)算執(zhí)行管理效率，專門設(shè)置了部門預(yù)算任務(wù)計劃表，以年度預(yù)算為核心，針對預(yù)算執(zhí)行率、部門預(yù)算支出、預(yù)算編制定額設(shè)置了對應(yīng)的工作任務(wù)，要求公司各部門在規(guī)定期限內(nèi)完成預(yù)算任務(wù)，物業(yè)公司則會參考部門預(yù)算任務(wù)計劃表完成進度給予獎懲。第三，細化預(yù)算績效考核指標。建議物業(yè)公司引入BSC考核模式開展全面預(yù)算績效考核工作，分別從對客服務(wù)能力、部門業(yè)績、內(nèi)部管理以及組織評價四個維度入手展開考核。首先，物業(yè)公司需要將各部門的業(yè)主服務(wù)滿意度納入預(yù)算績效考核范疇，將業(yè)主投訴率作為主要考核指標。其次，物業(yè)公司可以將各部門的物業(yè)費用催繳率、外拓項目轉(zhuǎn)化率納入績效考核范疇，重點針對各部門物業(yè)費用收費率和增值業(yè)務(wù)達成率進行考核。再次，物業(yè)公司可以將部門制度落實情況、運營成本控制效率納入預(yù)算績效考核范疇，以此來約束部門員工工作行為。最后，物業(yè)公司可將部門員工的團隊配合能力、工作責(zé)任心、工作技能納入績效考核范疇，對公司員工給出合理、公正的評價，為物業(yè)公司培養(yǎng)預(yù)算管理人才，鼓勵員工發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3.5 加快全面預(yù)算信息化建設(shè)

由于物業(yè)公司服務(wù)經(jīng)營項目分散，項目眾多，為顯著提升物業(yè)公司的全面預(yù)算管理工作質(zhì)量，建議物業(yè)公司應(yīng)用信息化工具輔助開展預(yù)算管理工作。第一，物業(yè)公司要結(jié)合戰(zhàn)略發(fā)展目標開發(fā)建設(shè)預(yù)算管理信息化系統(tǒng)，借助該系統(tǒng)開展預(yù)算數(shù)據(jù)收集整理、預(yù)算草案擬訂、預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督等工作，規(guī)范物業(yè)公司預(yù)算管理行為。借助預(yù)算信息化系統(tǒng)開展相關(guān)工作時，如果預(yù)算編制數(shù)和實際數(shù)出現(xiàn)偏差，系統(tǒng)會及時發(fā)出預(yù)警并將信息反饋至預(yù)算管理辦公室。第二，物業(yè)公司可以借助預(yù)算管理信息化搭建內(nèi)部溝通平臺，打破部門之間的“信息孤島”現(xiàn)象，增進部門之間的溝通交流，確保公司各部門員工充分掌握預(yù)算管理需求。第三，物業(yè)公司可借助人工智能技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)構(gòu)建預(yù)算管理模型，整合過往預(yù)算數(shù)據(jù)，為預(yù)算方案制訂和預(yù)算執(zhí)行工作開展奠定基礎(chǔ)。同時，物業(yè)公司還要定期做好預(yù)算信息化系統(tǒng)病毒查殺和軟件更新工作，避免公司信息丟失，為全面預(yù)算管理工作持續(xù)開展保駕護航。

4 結(jié)束語

綜上所述，面對當前的經(jīng)濟發(fā)展形勢，物業(yè)公司必須認識到全面預(yù)算管理工作的價值，結(jié)合公司實際情況完善預(yù)算管理制度、調(diào)整公司內(nèi)部組織架構(gòu)。必要時還可以借助信息化工具輔助開展預(yù)算管理工作，采用符合公司戰(zhàn)略發(fā)展需求的預(yù)算編制方法，提升物業(yè)公司預(yù)算管理工作質(zhì)量，助力公司高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展。

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作者簡介：錢小奕（1990-），女，漢族，浙江嘉興人，本科，中級經(jīng)濟師、中級會計師，研究方向：預(yù)算管理。