房價上漲， 開發(fā)商違約不合法

買房是很多普通人的人生大事。如果房地產(chǎn)開發(fā)商因為房價上漲，以未取得預售許可為理由，想要認定購房合同無效，消費者應該如何維護自身權益呢？

房屋買賣合同簽訂后，

房價漲了200萬

2019年春，李某某經(jīng)過多番比較和實地考察，最終被無限公司開發(fā)的未來家園小區(qū)所吸引。銷售人員的熱情介紹更是讓李某某心動不已。銷售人員承諾，這里將成為城市的新地標，未來的生活品質(zhì)將無可比擬。

在與無限公司簽訂認購合同時，李某某的心情無比激動。合同中詳細列明了房屋的面積、戶型、朝向等基本情況，總價款為600萬元，付款方式為一次性付清。季某某毫不猶豫地在合同上簽下了自己的名字，并在當天將600萬元購房款轉(zhuǎn)賬至無限公司指定的賬戶。銷售人員微笑著接過轉(zhuǎn)賬憑證，承諾會在交房時為李某某提供最優(yōu)質(zhì)的服務。

簽約后，李某某常常帶著家人來到工地附近，看著一棟棟高樓拔地而起喜不自勝。他一邊看著工地的忙碌景象，一邊想象著未來搬進新家的場景：孩子們在小區(qū)里嬉戲，自己在陽臺上享受著城市的夜景。

2020年，隨著城市的發(fā)展，李某某所購買的商品房地段發(fā)生了翻天覆地的變化。就在小區(qū)不遠處，一條地鐵線路順利開通，地鐵站的出口距離小區(qū)僅百米之遙。與此同時，幾家大型商業(yè)中心也陸續(xù)入駐，周邊的配套設施日益完善。一時間，這個原本普通的地段迅速崛起，成為城市的新熱點。

與此同時，這個小區(qū)的房價也隨之水漲船高。李某某從朋友那里得知，類似戶型的商品房如今的售價已經(jīng)接近800萬元。他心中感到特別幸運，自己當初的選擇如此明智。

房屋漲價后，

開發(fā)商不承認購房合同

出人意料的是，有一天，李某某突然接到了無限公司發(fā)來的律師函。函件中，無限公司以未取得商品房預售許可證為由，要求確認雙方簽訂的認購合同無效，并要求李某某退還房屋。李某某簡直不敢相信自己的眼睛，他反復閱讀律師函，試圖從中找出一絲誤解的可能，但最終不得不接受現(xiàn)實一無限公司想要毀約了。

李某某立刻聯(lián)系了無限公司，試圖了解事情的真相。對方的回復卻讓他心灰意冷：“李先生，我們也很難過，但這是公司目前的無奈之舉。我們沒有預售許可證，合同從一開始就是無效的。”季某某氣憤地反駁道：“你們當初明明知道沒有預售許可證，為什么還要簽合同收我的錢？現(xiàn)在房價上漲了，你們就想毀約？”對方卻不再回應，只留下一句冷冰冰的“法律會給出公正的裁決”。

李某某這才意識到，無限公司早已打定主意，要通過法律手段奪回房屋。他們聲稱，無法取得預售許可證是因為資金鏈斷裂，導致相關手續(xù)無法完成。然而，李某某卻深知，這不過是無限公司為了追求更高利益而編造的借口。他多方打聽后得知，無限公司其實早已具備辦理預售許可證的條件，只是故意拖延，等待房價上漲后再高價出售。

李某某不甘心被開發(fā)商如此愚弄，便找到律師，詳細陳述了事情的經(jīng)過，并提供了當時的合同、付款憑證以及與無限公司溝通的記錄。律師聽完后，語氣沉重地說：“這是一場艱難的訴訟，但我們會盡力爭取。”

法庭交鋒：

無信與誠信的較量

隨著案件進入司法程序，李某某和無限公司之間的矛盾迅速升級。法庭上，雙方展開了激烈的交鋒。無限公司聘請了經(jīng)驗豐富的律師團隊，他們試圖以“未取得商品房預售許可證”這一關鍵事實為突破口，主張合同無效。

無限公司的律師在法庭上說：“根據(jù)法律規(guī)定，商品房預售許可證是合同生效的必要條件。我方在簽約時未取得該證，合同從一開始就缺乏法律效力。”他們還強調(diào)，公司未能取得預售許可證是因為資金鏈斷裂，這是不可抗力因素導致的結(jié)果，并非故意而為之。

然而，李某某的律師并沒有被對方的說辭嚇倒。他詳細梳理了案件的每一個細節(jié)，從合同簽訂的背景到無限公司的真實意圖，一一展開論證。他指出，無限公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對無證售房的違法性是明知的，卻仍然與李某某簽訂了合同并收取了全額購房款。這說明無限公司從一開始就存在惡意，他們利用李某某對購房的迫切需求，誘導其簽訂合同，如今卻以自身違法事實為由主張合同無效，這種行為嚴重違背了誠實信用原則。

律師進一步指出，李某某已經(jīng)支付了全額購房款，合同目的已經(jīng)實現(xiàn)，無限公司理應積極履行合同義務。然而，面對房價的大幅上漲，無限公司卻試圖通過惡意訴訟獲取超出合同預期的利益。這種行為不僅違背了市場交易的基本準則，也與社會公眾的普遍認知相悖。如果法院支持無限公司的主張，將會對房地產(chǎn)市場的誠信體系造成嚴重沖擊，引發(fā)更多的惡意毀約行為。

最終，法院經(jīng)審理認為，雖然無限公司未在起訴前取得商品房預售許可證，但這一事實并不必然導致合同無效。法院認為，無限公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對無證售房的違法性是明知的，其以自身違法事實為由主張合同無效，明顯違背了誠實信用原則。此外，季某某已經(jīng)支付了全額購房款，合同目的已經(jīng)實現(xiàn)，無限公司應當積極履行合同義務。

法院最終判定，李某某與無限公司簽訂的認購合同有效，無限公司應當繼續(xù)履行合同義務。法

法律解析

案件的核心爭議在于無限公司未在起訴前取得商品房預售許可證，是否會導致其與李某某簽訂的商品房認購合同無效。同時，無限公司是否存在惡意阻撓合同生效條件成就的行為，也是案件的關鍵所在。

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”這一條款明確了商品房預售許可證對合同效力的影響，同時也為合同效力的補正提供了法律依據(jù)。

在案件中，無限公司在一審庭審辯論終結(jié)后才取得商品房預售許可證，未能滿足“起訴前取得預售許可證”的條件。因此，從形式上看，合同似乎存在被認定無效的風險。然而，法律的適用并非僅局限于形式，還需結(jié)合案件的具體情況進行綜合判斷。

誠實信用原則是民法中的重要原則，貫穿于合同訂立、履行、變更和解除的全過程。民法典第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。這一原則要求當事人在行使權利和履行義務時，應以誠實、善意的方式進行，不得通過不正當手段謀取利益。

在案件中，無限公司與李某某簽訂合同并收取全額購房款后，面對房價上漲卻主張合同無效，試圖獲取更多利益。這種行為明顯違背了誠實信用原則，也與社會公眾對公平交易的認知相悖。

此外，李某某已經(jīng)支付了全額購房款，合同目的已經(jīng)部分實現(xiàn)，但無限公司卻不積極履行合同義務，反而以資金鏈斷裂為由主張合同無效。這種行為不僅違反了誠實信用原則，還可能構(gòu)成惡意阻撓合同生效條件成就。

從司法實踐來看，法院在審理類似案件時，會綜合考慮合同的實際履行情況、當事人的過錯程度以及社會公平正義等因素。例如，在（2021）最高法民申7172號案件中，法院認為，雖然開發(fā)商未在起訴前取得預售許可證，但案涉房屋已具備預售許可證明要件及辦理不動產(chǎn)權證照的實質(zhì)條件，合同效力得以補正。

結(jié)合此案，案涉房屋已具備辦理預售許可證的客觀條件，而無限公司故意拖延辦理，存在惡意阻撓合同生效條件成就的嫌疑。在這種情況下，法院應基于誠實信用原則，對無限公司的行為進行嚴格審查，并對其惡意訴訟的行為不予支持。

法院的判決不僅是對誠實信用原則的維護，也是對房地產(chǎn)市場交易秩序的規(guī)范，更是對社會公平正義的彰顯。

（文中人名為化名）