自行變賣已查封房產處置模式的構建

在司法實踐中，網絡司法拍賣是處置房產不可或缺的主要手段。近年來，最高人民法院陸續出臺了《關于進一步規范網絡司法拍賣工作的指導意見》《關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》等文件，強調應增加財產處置程序的適用情形，尤其針對不動產等標的較大或情況復雜的財產，要求建立被執行人自行處置機制。相較于傳統的網絡司法拍賣，被執行人自行變賣已查封房產具有節約拍賣輔助費用、效率更高、矛盾沖突更少等優勢。因此，為不斷細化被執行人自行變賣已查封房產的操作規范，本文提出構建以法院全程監管為核心、被執行人與買受人協商交易的房產處置變現新模式，旨在高效處置不良資產，切實維護受損方的合法權益，

一、自行變賣已查封房產的可行性

（一）自行變賣已查封房產的優勢

自行變賣已查封房產，能夠消除司法拍賣程序中的堵點，實現房產變現的高效化、房產交付的便捷化。在傳統的網絡司法拍賣中，執行人員通常需要先對房產進行清場，以保障拍賣成交后能夠及時將房屋交付買受人。然而，實際情況表明，少部分被執行人非但不主動交付房產，反而采取安排老人居住、虛構長期房屋租賃合同等手段，蓄意逃避交付，從而引發了交付難題。與網絡司法拍賣相比，允許被執行人自行處置其名下已查封房產，不僅得到了相關司法解釋的支持，更彰顯了文明執法的精神。這使法院可以因案施策，在案件處理過程中實現法律效果與社會效益的統一。

（二）自行變賣已查封房產的法律依據

《最高人民法院關于進一步完善執行權制約機制加強執行監督的意見》提出建立被執行人自行處置機制，被執行人認為評估價格過低并申請自行處置房產時，征得申請執行人同意或能夠滿足執行債權額度的情況下，法院可以允許其直接出售房產。《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》明確指出，應適當增加財產變賣程序的適用情形。

如果綜合考慮變價財產的實際情況，存在損害執行債權人利益、第三人利益或公共利益等因素，法院應適當采取直接變賣或強制變賣等措施。然而，在一般情況下，當被執行人對房產擁有所有權時，盡管因房產被查封或抵押致使其處分權受到限制，但倘若能在充分保障申請人勝訴權益的基礎上，法院理應尊重被執行人自行決定房屋出售價格和出售對象的權利。司法資源配置和制度應體現經濟合理性，力求以最少的成本投人實現效率最大化，或在總投入不變的情況下實現資源的有效利用。

二、自行變賣已查封房產的適用性

自行處置其名下房產的請求一般由被執行人提出，也可以由案外人直接向法院提出。法院會要求當事人在提出請求時明確自行變賣已查封房產的價格底線或購買房產的價格。在充分尊重雙方當事人意愿的前提下，法院著重審查直接變賣措施是否存在損害執行債權人利益、第三人利益或公共利益等因素。在不損害債權人利益，能夠實現執行目的的前提下，法院堅持比例原則，允許被執行人自行變賣財產。這是對執行債權人及被執行人利益保護的平衡，能夠有效減少衍生糾紛，降低司法成本。

被執行人提出自行變賣請求時，需征求申請人的意見。如果申請人表示同意，可以由雙方當事人協商確定變賣房產的價格底線并提交法院審核；如果申請人表示不同意，法院在綜合研判案件后，認為在不低于合理價格處置房產且房款足以清償所有債務、不會損害執行債權人和第三人債權利益的情況下，可以自行確定合理價格，允許被執行人自行變賣已查封房產。被執行人自行變賣已查封房產的價格不能低于法院確定的合理價格。

案外人直接向法院提出購買被執行人名下房產的請求時，需明確購買價格。申請人與被執行人需根據案外人提出的購買價格，經協商后共同決定是否準許被執行人自行變賣已查封房產。如果申請人與被執行人均同意，一般可以準許被執行人自行變賣已查封房產。如果被執行人不同意案外人提出的購買請求，其作為房產的所有權人，有權拒絕以未經市場檢驗的價格處置房屋。因此，法院不宜啟動自行變賣程序。若被執行人同意，但申請人不同意案外人提出的購買請求，法院在審查是否損害申請人債權后，綜合確定是否啟動自行變賣程序。

三、自行變賣已查封房產的過程監管

筆者認為，被執行人自行變賣其名下已查封房產應在法院的監管下進行。監管旨在加速房屋處置進程，提高執行效率，保障執行債權人的勝訴權益。執行法院應審查房屋買賣合同主要要素，監管房屋買賣合同的簽訂和履行過程，確保購房款足額按時進入法院賬戶，用于執行債務的清償。

（一）出具準予自行變賣的執行文書

在風險決策時，人們往往更傾向于對潛在損失賦予更大的權重。相較于追求潛在收益的趨利行為，人們更傾向于采取措施避免損失。被執行人名下的房產被法院查封或抵押，市場主體常因擔憂房產能否如期交付及順利辦理過戶手續，而對購買房屋持觀望態度，這使得被執行人自行變賣已查封房產面臨多重困難，進而影響房產處置效率。對此，執行法院應向被執行人出具準予自行變賣已查封房產告知書，在該告知書中明確房產的產權人、變賣房產的價格底線及變賣房產的期限等信息。被執行人自行變賣已查封房產的主要方式是向房產中介或網絡平臺掛牌出售，被執行人可將準予自行變賣已查封房產的告知書提交給房產中介備案，以此消除買受人的顧慮。

（二）審查房屋買賣合同要素

案外人提出直接購買請求，或被執行人在自行變賣過程中明確交易對象后，法院應及時審核房屋買賣合同的關鍵條款。針對不符合執行規定的部分（如付款賬戶信息、支付時間安排、房屋交付及過戶流程等），法院應提出必要的調整建議，確保房屋買賣合同的內容符合房屋處置變現兌現申請人勝訴權益的執行目標。如果當事人對法院的修改意見持有異議，那么法院應及時終止自行變賣程序，通過網絡司法拍賣等方式處置房屋。

（三）督促雙方履行房屋買賣合同

房屋買賣合同履行過程中，雙方當事人應將合同履行情況（如房款支付進度、稅費是否繳納、房屋是否交付等）及時告知法院。在此過程中，如果當事人協商變更合同內容，那么法院應審查合同內容調整是否影響房屋處置變現目的及執行債權的實現。經審查認為不宜調整合同內容的，法院應及時告知雙方當事人按照原合同內容履行。如果當事人仍不履行，那么法院應終正當事人自行變賣程序，通過其他方式處置房屋。

（四）確保購房款用于清償執行債務

法院對房產處置的監管，核心目的在于確保房產變賣或拍賣所得價款能優先用于清償執行債權，使申請執行人的合法權益得到實質兌現。被執行人自行變賣已查封房產過程中，法院需確保購房款進人法院賬戶，用于清償執行債務。法院應根據房屋買賣合同約定的付款時間，督促買受人將相應購房款支付至法院賬戶。如果當事人未按照合同約定履行付款義務，那么導致處置房屋的目的無法實現，經催告后仍不履行的，法院應及時終止自行變賣程序。買受人將購房款轉人法院賬戶后，執行法院應及時辦理案涉房屋的解除查封、解除抵押等手續，配合雙方當事人完成稅費繳納、房屋交付以及產權過戶登記手續。

法院應組織雙方當事人議定自行變賣的期限及房產的價值，自行變賣期限一般不超過60日。如果被執行人未按期完成變賣房產的，那么法院可以根據雙方議定的房產價值確定司法網絡拍賣的起拍價格，避免被執行人以自行變賣已查封房產的名義拖延案件執行。

法院在收到買受人支付的購房款后，由于申請人的債權已得清償，故可以解除該執行案件的查封、抵押手續，但無權解除該房產上其他執行案件的查封、抵押手續。《最高人民法院關于執行和解若干問題的規定》第六條規定，“當事人達成以物抵債執行和解協議的，人民法院不得依據該協議作出以物抵債裁定”。與此類似，當被執行人自行變賣已被法院查封的房產時，由于這種自行變賣行為與強制司法拍賣在性質和程序上存在顯著區別，因此法院不宜出具強制過戶的法律文書。

四、自行變賣已查封房產法律風險的釋明與消解

自行變賣已查封房產，是法院審查后準許被執行人將房產對外出售以實現房產處置變現的方式，但是這種方式也存在一定的法律風險，相關主體需采取一些風險規避措施。

（一）自行變賣已查封房產的法律風險

房屋買賣合同完全履行是買受人取得房屋所有權的前提。買受人向法院支付合同約定的購房款后，仍面臨無法實際取得房屋、無法辦理過戶登記手續的風險。由于自行變賣已查封房產是在法院監督下進行，所以買受人按照法院要求將購房款支付至法院賬戶。法院雖然不是房屋買賣合同的主體，但是買受人基于法院的公信力，在無法實際占有房屋或無法辦理產權變更登記手續時仍可能會將矛頭指向法院，甚至通過信訪等方式要求法院出具執行裁定書強制辦理房屋登記手續。

（二）自行變賣已查封房產的風險規避

法院決定啟動直接變賣房產程序時，應全面調查房產的查封、抵押登記信息等權屬狀況。在明確房屋的合理價格時，法院應通過網絡詢價，實地走訪住戶、中介等方式了解擬處置房產的市場價格。在被執行人或案外人提出的處置價格偏離市場價格，或房產查封、抵押情況較多，被執行人對外負債情況較為復雜且難以查清等情況下，法院不宜啟動自行變賣程序，避免被執行人與第三人串通低價處置財產，損害潛在債權人的權益。在法院主導的被執行人自行變賣已查封房產時，應將處置效率擺在重要位置，避免因變賣程序拖沓導致房產被輪候查封或新增抵押登記。當購買人提出辦理銀行按揭貸款等方式付款時，法院一般不應準許。

在房屋買賣合同履行過程中，當事人協商變更的合同內容涉及房屋價款金額、購房款支付時間等，因影響執行債權實現，法院一般不應準許。如果當事人未按照合同約定履行付款義務，經法院催告后仍不履行的或被執行人未按照法院指定期間自行變賣已查封房產的，那么法院應及時終止自行變賣程序，通過網絡司法拍賣處置房屋。

結語

如何高效處置被執行人房產直接關系各方當事人的利益，構建由被執行人主導的房產自行處置模式，旨在高效變現房產以保障債權人的勝訴權益，同時充分考量被執行人的財產權益保護。這種模式賦予了被執行人自行處置房產的選擇權與參與權，有利于提高房產處置的價格與效率，緩解司法實踐中“案多人少”的困難。在法院的有效監管下，被執行人自行處置已查封房產的模式，能夠平衡各方當事人的利益，進而實現法律效果與社會效果的和諧統一。在今后的實踐中，法院要不斷完善被執行人自行變賣已查封房產的操作規范，積極探索房產處置的多元化路徑。

（作者單位：上海市金山區人民法院）責任編輯／康婷