龍光艱難上岸

潮汕地產大佬紀海鵬，來到債務重組的關鍵時刻。

3月17日，龍光控股向投資人發布定向公告，披露其境內債務重組方案，涉及債務共計21筆，本金余額合計220億。

相比3年前的展期方案，二次重組以削債為主，其中現金兌付選項，削債比例最高達85%。這也加大了與債權人的談判難度。

正式方案推出之前，紀海鵬團隊征求條款意見時，遭到部分債權人的公開反對。

這位地產大亨，已在脫困之路上努力3年。眼下，他遇到了一個新關隘，仍需艱難博弈。

一旦順利完成，紀海鵬預計將重組境內、境外債務合計約800億，有機會帶領2100億資產的龍光，走出債務泥淖，慢慢上岸。

龍光集團銷售情況

組合套餐

紀海鵬掌舵的龍光，這次化債力度不小。

2022年，他本已推動債務通過展期，整體延后3～4年。可惜，銷售回款數據不佳，后期兌付難以保證。

2024年7月，紀海鵬團隊為21筆境內債券，再次尋求10個月的寬限期，準備形成一攬子重組方案。

一位業內人士向《21CBR》記者表示，前有融創打樣，國內房企的方案多是參考前者，進行“套餐式”組合。

在最新出爐的方案，紀海鵬給出五大選項：折價購回、資產抵債、債轉股、特定資產和全額展期留債。

其中現金兌付選項，以債券面值15%的價格折價購回，相當于借1萬，收回1500元，額度只有5億元；若全額留債，則展期延至9.5年，利息調整為1%，自第5年期末開始分期兌付。

較特別的是，紀海鵬本次還推出“資產抵債”方案，其有實物資產抵債、財產權信托份額抵債兩種模式。

投資人按每100元債券面值，可申報登記25元價值的實物資產，以債券份額直接兌換實物資產；或者，同樣100元面值，可申報登記30份信托份額，以此享有多項資產的收益權，信托期限預計第3～5年分配資金。

此外，紀海鵬提供了一個“特定資產”選項，每100元債券面值可申報登記100份信托份額。

其團隊擬依托上海一商業項目，通過設立信托等合法方式，讓債券持有人享有該項目的收益權，信托期限預計為15年，直接依靠項目經營性凈現金流受償。

資料顯示，該商業項目總建筑面積達13萬平方米。

《21CBR》記者經過查證推斷，該項目大概率為龍光藍鯨世界購物中心，為上海臨港已知規模最大的商業中心，正待開業。

有知情人透露，初步溝通中，債權人整體反饋較為積極，認為方案具有較高的可行性和可操作性。

尋求諒解

新的方案下，紀海鵬遇到一定阻力。

根據龍光給出的建議，折價購回、債轉股選項、資產抵債選項，在未來一年的回收率為15%～25%，而第一類信托份額在未來3～5年的回收率為26%～30%。

對當初全額給出資金的債權人而言，100塊的本金，只能拿回15～25塊，折損大半，其承擔的損失巨大。

確實有債權人，公開向紀海鵬團隊表達異議，凸顯債務談判的復雜性。

3月9日，上海匯牛私募基金發布《致龍光集團AB組債權人的一封信》，質疑 “公司企圖僅以少部分資產按較大的債權折扣率清償，釋放大量增信項目回表內”。

“個別投資人說的不實，議案里有相關內容可以證明。”有知情人士回復記者。

匯牛私募基金成立于2014年，注冊資本1000萬元。

《21CBR》記者聯系匯牛方求證詳細信息，其負責人解釋，他們無法接受的是，作為一個有財產抵押的債權，憑什么只有不到30%的回收率？

據匯牛的說法，在首次方案中，龍光為AB組債券陸續增加15項商辦及住宅類增信資產，共計估值160.2億元，并抵押給受托管理人。

“哪怕以遠低于評估值的價值變現資產，也能較快速度回流30元以上的對應本金。”

匯牛私募基金在公開信中稱，有財產擔保債權清償率不應低于財產擔保物的價值，其計劃發起議案召集持有人會議。

“在這樣環境下，承受虧損是合理的，但也要考慮合理的程度。”該負責人向《21CBR》記者表示。

記者了解到，龍光方面已在爭取得到匯牛基金一方理解，雙方正在尋求和解。若彼此達成一致，將有助于紀海鵬推進此次境內債重組。

值得關注的是，龍光此次重組，確實籌集到了額外的現金資源、股票資源加入到方案，這對困難重重的房企而言十分不易。有債權人認為，這體現了龍光化債的誠意。

輕裝上陣

讓紀海鵬團隊稍感寬心的是，其境外債重組臨近落定。

2月最新公告披露，其境外債權人支持率已達80.8%，只待香港法院批準，距離成功僅一步之遙。

龍光的境外債總額約80.38億美元，紀海鵬向債權人提出“現金收購+短期票據+可轉債+長期票據”組合方案。

據此方案，龍光預計留債額約為24.19億美元，整體削債比例達到七成。

若境內債的削減比例，也按照7成計，兩次重組，紀氏削債的總規模，高達560億元左右，這將大幅減輕龍光的壓力。

截至2024年底，龍光集團總資產高達2125.86億，凈資產為248.05億，若債務直降500多億元，凈資產將大為增厚，利于提振各方信心，推動業務復蘇。

中指研究院企業研究總監劉水也向《21CBR》記者提到，大規模削減債務，可改善房企資產負債表，輕裝上陣。

紀海鵬手頭仍有大量優質資產，如香港豪宅凱玥項目，其由龍光與合景泰富聯合開發，貨值超300億人民幣，已是現房狀態。

項目累計共有295套，據悉累計賣出50余套，若凱玥去化順利，單單一個項目就能幫紀氏回籠百億級資金。

刻下的困難在于，龍光不單債務沉重，銷售也確實慘淡。

據克而瑞數據顯示，2024年僅為84.3億元，同比下降超五成，今年1—2月，只賣了10億元。

目前龍光主要靠賣存貨回款，核心三大市場是在大灣區、長三角、西南區域。

于紀海鵬而言，要盡快上岸，與債權人達成和解，修復資產負債表只是第一步，后續還得等待大市回暖。